Van der Merwe v Meades

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Joubert Wn HR, Nestadt AR, Kumleben AR, F H Grosskopf AR, Nienaber AR
• Judgment Date: 28 November 1990
• Citation: 1991 (2) SA 1 (A)
• Hearing Date: 06 November 1990
• Court: Appellate Division

Joubert Wn HR:

Omstreeks 1958 het mnr Human op erf 4169 te Kimberley 'n woonhuis gebou waarin hy en sy vrou vir ongeveer 20 jaar gewoon het. Na sy oorlye het mev Human die woonhuis aan ene Du Plooy verkoop. Op 1 Augustus 1983 het die appellant ('Van der Merwe') die woonhuis van mev G Du Plooy vir R180000 gekoop en dit met sy gesin op 23 Maart 1984 betrek. Op 10 September 1986 het Van der Merwe die woonhuis aan die respondent ('Meades') vir R220000 verkoop. Op 6 Februarie 1987 is die woonhuis aan Meades getransporteer maar Van der Merwe het voortgegaan om in die woonhuis as huurder tot die einde van Maart 1987 te woon. H

Klousule 8 van die koopkontrak tussen Van der Merwe en Meades bevat 'n voetstootsklousule waarvan die relevante gedeelte soos volg lees:

'Die eiendom word "voetstoots" en soos dit staan, verkoop en die verkoper gee geen waarborg met betrekking tot die geboue en enige I verbeterings op die eiendom nie. Die verkoper sal ook nie aanspreeklik wees vir enige verborge of sigbare gebreke in die eiendom nie.'

Op 7 Mei 1987 het Meades in die Noord-Kaapse Afdeling van die Hooggeregshof 'n eis teen Van der Merwe ingestel vir die betaling van R32000 synde die koste verbonde aan die herstel van 'n verborge gebrek in die dakkonstruksie van die woonhuis. Die verhoor het op 8 September J 1988 begin en op 23 September 1988 het Van Rhyn RP die eis met koste

Joubert Wn HR

A toegestaan. Met verlof van die Hof a quo kom Van der Merwe tans na hierdie Hof in hoër beroep teen daardie uitspraak.

Na aanleiding van die tweespalt in ons regspraak soos weerspieël in die Transvaalse en die Natalse standpunte oor die basis waarop 'n koper, wat van die bestaan van die verborge gebreke ten tyde van die aangaan van die koopkontrak onbewus was, 'n voetstootsklousule regtens kan B aanveg, is dit nodig om ons gemene reg op hierdie gebied te raadpleeg. Met ander woorde, wat moet 'n koper bewys om die beskerming te ontneem wat 'n voetstootsklousule aan 'n verkoper verleen ten opsigte van aanspreeklikheid vir verborge gebreke?

Reeds in die Romeinse Republiek voor die Christelike jaartelling het C die Curules Aediles, wat toesig en beheer oor die markverkeer gehad het, twee edikte uitgevaardig waarvan die tekste te vind is in D 21.1.1.1 en 38.1. Daarin word die verkoper van slawe (mancipia) en lasdiere (iumenta) op 'n mark verplig om die bestaan van bepaalde liggaamlike siektes (morbi) en seker gebreke (vitia) van die merx aan die koper D bekend te maak. In 'n byvoegsel (elogium) tot die een edik het die Curules Aediles die bepalings daarvan tot vee (pecus) uitgebrei, soos blyk uit D 21.1.38.5. Die regsmiddels wat hulle aan die koper verleen het, was die actio redhibitoria om teruggawe van die koopprys, of vrystelling van betaling daarvan, teen teruglewering van die merx te E eis, terwyl vermindering van die koopprys met die actio quanti minoris geëis kon word waar dit na die aangaan van die koop blyk dat die merx ten tyde van die aangaan van die koop wel een van die siektes of gebreke gehad het wat nie deur die verkoper aan die koper bekend gemaak is nie. Die koper moes egter by die aangaan van die koop van die bestaan van die siekte of gebrek onbewus gewees het (D 21.1.14.10 en 48.4). Die Romeinse F juriste het die bepalings van die aedilisiese edikte ontwikkel en uitgebrei soos blyk uit die uittreksels van hul geskrifte wat opgeneem is in D 21 titel 1 (De Aedilicio Edicto et Redhibitione et Quanti Minoris). Onder Justinianus was die aedilisiese aksies beskikbaar vir 'n koper van enige spesifieke saak, roerend of onroerend (behalwe ingeval van fiskale verkopings), ongeag die plek waar die koop aangegaan is, G solank die verborge gebreke by die aangaan van die koop aanwesig was sonder dat die koper daarvan bewus was. Die feit dat die verkoper by die aangaan van die koop glad nie van die bestaan van die verborge gebreke geweet het nie, was volkome irrelevant (D 21.1.1.2). Die posisie van 'n bona fide verkoper onder die aedilisiese edikte was derhalwe uitermate ongunstig. Die doel van hierdie edikte word deur Ulpianus soos volg H gestel in D 21.1.1.2:

'Causa huius edicti proponendi est, ut occurratur fallaciis vendentium et emptoribus succurratur, quicumque decepti a venditoribus fuerint: dummodo sciamus venditorem, etiamsi ignoravit ea quae aediles praestari iubent, tamen teneri debere. Nec est hoc iniquum: potuit enim ea nota habere venditor: neque enim interest emptoris, cur fallatur, ignorantia I venditoris an calliditate.'

Watson [*] se vertaling:

Joubert Wn HR

A 'This edict was promulgated to check the wiles of vendors and to give relief to purchasers circumvented by their vendors. It must, though, be recognised that the vendor is still liable, even though he be unaware of the defects which the aediles require to be declared. There is nothing inequitable about this; the vendor could have made himself conversant with these matters; and in any case, it is no concern of the purchaser whether his deception derives from the ignorance or the sharp practice B of his vendor.'

Al troos vir die verkoper was dat geen vergoeding vir gevolgskade (id quod interest) uit hoofde van die verborge gebreke van hom met die aedilisiese aksies deur die koper geëis kon word nie. Om vergoeding vir gevolgskade te eis, moet die koper van die actio empti gebruik maak, maar dan moet hy bewys dat die verkoper ten tyde van die aangaan van die C koop bewus van die verborge gebreke was dog dit bedrieglik (dolo malo) verswyg het. D 19.1.13 pr, 13.1; D 18.1.43.2; Van Warmelo Vrywaring teen gebreke by Koop in Suid-Afrika proefskrif Leiden 1941 op 53; Van Oven Leerboek van Romeinsch Privaatrecht 2de druk op 263; Zimmermann The Law of Obligations (1990) op 308 - 9. Die koper sou ook indien hy by wyse D van 'n stipulatio met die verkoper vir die afwesigheid van verborge gebreke gestipuleer het, die actio ex stipulatu kon aanwend om vergoeding van gevolgskade te eis. D 21.1.44.2; D 21.2.16.2, 31, 32, Van Warmelo (op cit op 30).

Digesta -tekste waarin die woord dolus voorkom, moet met groot E omsigtigheid benader word omdat die Romeinse juriste van die klassieke periode (150 vC tot 250 AD) daaronder mala fides verstaan het, en nie dolus malus of fraus in die tegniese betekenis van bedrog soos omskrywe deur Labeo in D 4.3.1.2 waarop die actio doli (mali) en die exceptio doli (mali) gebaseer is nie. Van Oven (op cit op 260):

F 'Dolus had in het klassieke recht de beteekenis van kwade trouw, niet van opzet, wetenschap of arglist.'

In die Romeinse reg was dit vir 'n verkoper en 'n koper geoorloof om deur ooreenkoms die verkoper te onthef van aanspreeklikheid onder die aedilisiese edikte (D.2.14.31). Raadpleeg die Duitse juris Von Glück (1755 - 1831) Ausführliche Erläuterung der Pandecten (1796) band 4 op G 264. Hulle was volkome vertroud met wat in die Romeins-Hollandse reg 'n voetstootsklousule genoem word ofskoon hierdie benaming aan hulle onbekend was. Ek sal voortaan na die Romeinse eweknie geriefliksheidhalwe as 'n voetstootsklousule verwys. 'n Verkoop bevattende 'n voetstootsklousule was bekend as venditio simplaria H (Buckland A Textbook of Roman Law 2de druk op 493).

Waar 'n koper nieteenstaande die aanwesigheid van 'n voetstootsklousule die verkoper aanspreek met 'n aedilisiese aksie of 'n actio empti omdat die merx verborge gebreke het, dan kon die verkoper met die exceptio pacti hom op die voetstootsklousule beroep. Die koper kon dan repliseer met die replicatio doli (mali), sodat hy dan moet I bewys dat die verkoper ten tyde van die aangaan van die koop bewus was van die bestaan van die verborge gebreke maar hul bestaan opsetlik verswyg het met die oogmerk om die koper te bedrieg (circumveniendi emptoris causa), met ander woorde hy moet bewys dat die verkoper dolo malo die verborge gebreke verswyg het. Slaag die koper daarin om dit te bewys dan kan die verkoper hom nie op die beskerming van die J voetstootsklousule beroep

Joubert Wn HR

A nie. (Moyle The Contract of Sale in the Civil Law (1892) op 215.) Raadpleeg D 19.1.39, D 19.1.6.9. Ek haal D 21.1.14.9 (Ulpianus) aan:

'Si venditor nominatim exceperit de aliquo morbo et de cetero sanum esse dixerit aut promiserit, standum est eo quod convenit (remittentibus enim actiones suas non est regressus dandus), nisi sciens...