Strydom v Die Land - en Landboubank van Suid-Afrika

• Jurisdiction: South Africa
• Citation: 1972 (1) SA 801 (A)

Strydom v Die Land - en Landboubank van Suid-Afrika
1972 (1) SA 801 (A)

1972 (1) SA p801

Citation	1972 (1) SA 801 (A)
Court	Appèlafdeling
Judge	Botha AR, Wessels AR, Potgieter AR, Trollip AR en Muller AR
Heard	November 4, 1971
Judgment	November 26, 1971

Flynote : Sleutelwoorde

Eksekusie — Voorbehoudsbepalings by art. 55 (2) van Landbankwet, 13 van 1944 — Verkoping in stryd daarmee in al sy uitstralings nietig — Kan nie deur estoppel aangesuiwer word nie — Handeling van statutêre liggaam ten gevolge van oorskryding van bevoegdhede ultra vires en nietig — Geen skuldoorsaak kan teen die statutêre liggaam daarop gefundeer word nie.

Headnote : Kopnota

Die voorbehoudsbepaling by sub-artikel (2) (b) van artikel 55 van die Landbankwet, 13 van 1944, is nie slegs ter beskerming van die skuldenaar verorden nie, maar ook ter beskerming van die openbare belang, en 'n verkoping deur die Landbank van 'n skuldenaar se grond in stryd met of sonder nakoming van die eerste voorbehoudsbepaling by sub-artikel (2) (b) of die algemene voorbehoudsbepaling by sub-artikel (2) is in al sy uitstralings nietig en nie slegs sover dit die skuldenaar betref nie. Versuim deur 'n statutêre liggaam, soos die Landbank, om voorskrifte na te kom wat die Wetgewer vir die geldigheid van 'n bepaalde handeling van daardie statutêre liggaam voorgeskryf het, kan nie deur estoppel aangesuiwer word nie, want dit sou aan 'n handeling wat ultra vires is regsgeldigheid verleen.

As die handeling van 'n statutêre liggaam ten gevolge van oorskryding van bevoegdhede ultra vires en nietig is, kan geen eisoorsaak daarop teen die statutêre liggaam gefundeer word nie.

Die beslissing in die Noord-Kaapse Afdeling in Strydom v Die Land - en Landboubank van S.A., 1971 (2) SA 449, bevestig.

Flynote : Sleutelwoorde

Execution — Provisos to sec. 55 (2) of Land Bank Act, 13 of 1944 — Sale not complying therewith void for all purposes — Cannot be remedied by estoppel — Transaction of statutory body ultra vires and void as a result of exceeding of powers — No cause of action can be founded thereon against the statutory body.

Headnote : Kopnota

The proviso to sub-section (2) (b) of section 55 of the Land Bank Act, 13 of 1944, is not only enacted for the protection of the debtor, but also for the protection of the public interest, and a sale by the Land Bank of a debtor's land contrary to or without complying with the first proviso to sub-section (2) (b) or the general proviso to sub-section (2) is void for all purposes and not only in so far as it concerns the debtor. Failure by a statutory body, such as the Land Bank, to comply with provisions which the Legislature has prescribed for the validity of a specified transaction on the part of that statutory body cannot be remedied by estoppel, because that would afford validity to a transaction which is ultra vires.

1972 (1) SA p802

If a transaction on the part of a statutory body is ultra vires and void as a result of the exceeding of powers, no cause of action can be founded thereon against the statutory body.

The decision in the Northern Cape Division in Strydom v Die Land - en Landboubank van S.A., 1971 (2) SA 449, confirmed. A

Case Information

Appèl teen 'n beslissing in die Noord-Kaapse Afdeling (DE VOS HUGO, R.P.). Die feite blyk uit die uitspraak van BOTHA, A.R.

H.J.O. van Heerden, namens die appellant: Die feite dat die respondent nie sommige van die vereistes van art. 55 (2) nagekom het nie en die verkoping later ter syde gestel is, bring nie mee dat die koopkontrak B tussen die partye nietig was nie; alternatiewelik, die respondent vanweë die feite uiteengesit in die replikasie en die getuienis wat ten aansien daarvan gegee is op grond van die leerstuk van estoppel kan nie op die nietigheid staatmaak nie; alternatiewelik die respondent is in elk geval vir betaling van die appellant se negatiewe interesse C aanspreeklik. Aanvaar kan word dat die respondent dringende voorskrifte van art. 55 (2) nie nagekom het nie, en dat soortgelyke nie-nakomings gewoonweg deur die Howe as 'nietig' of 'ongeldig' getipeer word. Die gebruik van bedoelde woorde is egter nie in enige bepaalde geval deurslaggewend nie, want soms word met nietigheid vernietigbaarheid D bedoel, terwyl 'n regshandeling ook nietig kan wees wat een persoon betref, maar volkome bindend wat 'n ander persoon betref, of nietig in een van sy uitstralings, maar geldig in 'n ander uitstraling. Pretorius v Pretorius, 1948 (4) SA te bl. 153; Edelstein v Edelstein, N.O. and Others, 1952 (3) SA te bl. 10 - 11; Preller and Others v Jordaan, 1956 E (1) SA te bl. 495 - 6; Turpin, Void and Voidable Acts, 1955 S.A.L.J., bl. 58 et seq.; Messenger of Magistrate's Court v Pillay, 1952 (3) SA te bl. 683 - 4; In re Brall, (1893) 2 Q.B. 381; Phillpots v Phillpots and Phillpots, 138 E.R. 35. Die gevolgtrekking dat die verkoping wat die eienaar van die grond betref nietig of vernietigbaar was, lei derhalwe F hoegenaamd nie tot die verdere gevolgtrekking dat die koopkontrak as sulks tussen die appellant en die respondent ook nietig of vernietigbaar was nie. Die effek van bedoelde nie-nakoming op die koopkontrak is in essensie afhanklik van die bedoeling van die Wetgewer. Indien bevind sou word dat die vereistes wat nie nagekom is nie slegs in belang van die skuldenaar-eienaar (of moontlik ook ander skuldeisers van hom) daargestel is, volg dit dat die nie-nakoming geen effek op die G koopkontrak as sulks kan hê nie. Die bedoeling van die Wetgewer was om voorsiening te maak vir die verlening van geldelike hulp aan boere, en om afdoende reëlings daar te stel vir die versekering van lenings en die tegeldemaking van verbinde eiendomme. Daarom bepaal art. 55 dat die H respondent onder bepaalde omstandighede die bevoegdheid het om die geheel of 'n gedeelte van die grond wat onder verband beswaar is by openbare veiling te verkoop. Ingevolge die voorbehoudsbepaling mag die verkoping egter nie plaasvind nie voor verloop van 'n tydperk van 14 dae vanaf publikasie van die voorwaardes van die verkoping. Die voorbehoudsbepaling is klaarblyklik ingevoeg ter beskerming en

1972 (1) SA p803

ten voordele van die skuldenaar-eienaar (en moontlik ook ander skuldeisers van hom), in die sin dat hy nie benadeel moet word deur 'n verkoping indien dit nie behoorlik geadverteer is nie. Derhalwe kan hy 'n onreëlmatige verkoping aanveg in sover dit hom raak. Sy belang is egter slegs dat die verkoping nie teenoor hom as afdwingbaar en A regsgeldig beskou moet word nie. Hy verkeer in 'n soortgelyke posisie as 'n persoon wat 'n saak van die eienaar daarvan aangekoop het en dan vind dat voor lewering die eienaar dieselfde saak aan 'n tweede koper verkoop het. Teenoor die eerste koper was die eienaar nie geregtig om sulks te doen nie, en eersgenoemde kan dan ook 'n interdik verkry ten B einde die eienaar te verbied om die saak aan die tweede koper te lewer, maar hierdie reg van die eerste koper raak nie geldigheid van die koopkontrak met die tweede koper nie. Die skuldenaar-eienaar verkeer ook in 'n soortgelyke posisie as die eienaar wie se saak sonder sy toestemming deur 'n derde verkoop word. Bedoelde eienaar kan verhinder dat lewering plaasvind, maar die verkoper sal nogtans aanspreeklik wees C vir betaling van skadevergoeding aan die derde. Dit volg dus dat, in die onderhawige geval, die eienaar die verkoping as regshandeling wat voorgee om hom te bind, kan aanveg. Het hy verkies om dit nie te doen nie, kan nòg die respondent nòg die appellant hom op die 'nietigheid' D van die koopkontrak beroep as grond vir 'n weiering om uitvoering aan die een of die ander se verpligtings te gee. Waar Kruger nou wel die koopkontrak aangeveg het, beteken dit slegs dat dit vir die respondent subjektief onmoontlik geword het om te presteer, maar is die respondent nietemin aanspreeklik vir betaling van skadevergoeding. Else v Barnard, 54 E.R. 353. Die Wetgewer het nie bepaal dat 'n koopkontrak gesluit as E gevolg van 'n onreëlmatige openbare veiling nietig is sover dit die regsverhouding verkoper/koper aangaan nie. Daar is ook geen rede om te aanvaar dat dit die versweë bedoeling van die Wetgewer was nie. Die Hof a quo het bevind dat die koopkontrak as sulks nietig was omdat die respondent as statutêre liggaam sy bevoegdhede te buite gegaan het wat F dan meebring dat die sluiting van die koopkontrak ultra vires was, en het in die verband 'n beroep gedoen op Rhyl U.D.C. v Rhyl Amusements Ltd., (1959) 1 All E.R. 257; De Villiers v Pretoria Municipality, 1912 T.P.D. 626. Die Hof a quo het egter uit die oog verloor dat die vraag of 'n statutêre liggaam in 'n bepaalde geval ultra vires opgetree het, slegs beantwoord kan word met verwysing na die bedoeling van die G Wetgewer. Indien bepaal word dat sodanige liggaam nie 'n kontrak sonder die toestemming van 'n derde kan aangaan nie, is dit duidelik dat die Wetgewer die liggaam se handelsbevoegdheid beperk het. Soos reeds genoem, is die voorbehoudsbepaling in art. 55 (2) egter verly ter beskerming van die belange van die skuldenaar/eienaar en nie ten einde H die handelsbevoegdheid van die respondent in sy eie belang of die openbare belang te beperk nie. Gestel, bv., dat die respondent in die onderhawige geval self die grond by die veiling ingekoop het en dit daarna aan die appellant verkoop het. Die verkoping as sulks sou nog steeds deur Kruger aangeveg kon word, maar daar sou nie gesê kon word dat die aangaan van die koopkontrak ultra vires is nie.

Wat die estoppel-aspek betref, word aanvaar dat dit 'n erkende regsbeginsel is dat wat by direkte optrede in stryd met 'n statutêre voorskrif

1972 (1) SA p804

nietig is, nie deur indirekte optrede geldig gemaak kan word nie. Hierby mag egter nie die doel en strekking van die voorskrif uit die oog verloor word nie, want dit is slegs indien die Wetgewer se oogmerke A verydel sou word, dat aan sodanige indirekte...