Mondorp Eiendomsagentskap (Edms) Bpk v Kemp en De Beer

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Rumpff HR, Jansen AR, Muller AR, Joubert AR en Hoexter Wn AR
• Judgment Date: 05 June 1979
• Hearing Date: 26 February 1979
• Court: Appellate Division

Rumpff HR:

Ek stem saam dat die appèl behoort te slaag en dat die

Jansen AR

uitspraak van die Hof a quo verander word soos gelas deur my Kollega HOEXTER. Na my mening is die brief, bew A, dubbelsinnig. Ek vind dit onnodig on die getuienis wat voor die Hof a quo gelê is te behandel. Ek is A oortuig daarvan dat Louw, namens Mondorp, nie bedoel het nie om'n onderneming te gee waarvolgens Mondorp die skuldenaar sou word van eisers. Ek is ook oortuig daarvan dat De Beer nie verwag het dat Mondorp self aanspreeklikheid teenoor eisers sou onderneem nie en dat hy self aanvaar het dat Mondorp die bedrae namens Van Reenen sou oorbetaal. Daar is dus mi B geen ooreenkoms bewys waarvolgens Mondorp aanspreeklik sou wees nie.

Judgment

Jansen AR:

Met eerbied vereenselwig ek my met die resultaat wat MULLER AR bereik. Aangesien my benadering egter van syne verskil, is dit nodig om kortliks my standpunt te stel. Die feite blyk uit sy uitspraak en hoef nie nou in besonderhede herhaal te word nie.

C Al sou aanvaar word dat die brief, bew A, ex facie onduidelik is, dat dit in sy geheel gelees nie duidelik die implikasie inhou (soos dit vir my wel die geval skyn te wees) dat Mondorp beloof om die geld aan Van Reenen verskuldig nie aan hom nie maar wel aan Kemp en De Beer te betaal nie, kom D dit my voor dat uit die getuienis dit voldoende blyk dat De Beer onder die indruk verkeer het dat die brief wel op sodanige onderneming neerkom, en dat hy op grond van daardie vertroue die lening deur Rokebrand aan Van Reenen deurgesit het - anders is dit nie te verstaan waarom hy nie, in die lig van sy eie onderneming teenoor Rokebrand, geverg het dat Van Reenen sy E eis teen Mondorp moes sedeer nie. In die lig van die omstandighede aan De Beer bekend, sou die hipotetiese redelike leser mi ook die brief soos De Beer verstaan het. Weliswaar het Louw, as sy getuienis aanvaar sou word, nie bedoel om'n onderneming te gee nie. Daar was dus misverstandtussen De Beer en Louw, dws'n afwesigheid van werklike consensus.

Hierdie konklusie is egter nie die einde van die saak nie. Diewelbekende F dictum van BLACKBURN J in die saak Smith v Hughes (1871) 6 QBD 597 is al herhaaldelik in ons regspraak toegepas, nl:

"If, whatever a man's real intention may be, he so conducts himself that a reasonable man would believe that he was assenting to the terms proposed by the other party, and that other party upon that belief enters into the contract with him, the man thus conducting himself would be equally bound as if he had intended to agree to the other party's terms."

G Op grond van hierdie toepassing word vry algemeen aanvaar dat die wilsteorie, as grondslag van kontraktuele aanspreeklikheid in ons reg, in gepaste gevalle deur die vertrouensteorie getemper word. Wat egter nog steeds omstrede is, is of die opwekking van'n redelike vertroue met skuld H aan die kant van die opwekker gepaard moet gaan, en ook of dit'n verdere vereiste van aanspreeklikheid is dat die persoon by wie die vertroue opgewek is, tot sy nadeel moes gehandel het. (Oor die uiteenlopende standpunte, vgl, oa, W de Vos 1976 Acta Juridica 177 ev; R H Christie 1976 Acta Juridica 149 ev; J C de Wet en Yeats Kontraktereg 4de uitg te 7 ev; B R Bamford 1955 SALJ 166 ev, 282 ev; J H Wigmore Evidence 3de uitg para 2413; Saambou Nasionale Bouvereniging v Friedman (1979 Appèlhof). [*] )

Muller AR

Mi het Louw, deur die brief te skryf en in te klee soos hy dit wel gedoen het, en aan Van Reenen te oorhandig om dit teenoor Kemp en De Beer te gebruik, 'n redelike vertroue by De Beer opgewek dat Mondorp onderneem om A die geld oor te betaal, en De Beer het op grond daarvan tot sy nadeel gehandel. Uit die strekking van die brief sou daar ook geen verpligting blyk om Mondorp kennis van aanname te gee nie.

Wat ook die algemene reël mag wees wat skuld as vereiste betref (waaroor ek nou geen mening wil uitspreek nie), is dit mi in die onderhawige geval B wel duidelik dat skuld aan die kant van Louw nodig is en dat Louw wel skuld aan die opwekking van die vertroue gehad het. Die vraag is, in die woorde van prof Corbin (wat skryf oor die Anglo-Amerikaanse reg: Corbin On Contracts - vgl, bv, para 543B 1971 Pocket Part by band 3 te 96), of Louw "knew or had reason to know" hoe De Beer die brief verstaan of sou C verstaan. Al sou Louw se getuienis aanvaar word dat Van Reenen nie die ware toedrag van sake aan hom meegedeel het nie, dat Van Reenen hom inderdaad mislei het, blyk dit mi tog by ontleding van Louw se getuienis dat hy wel van Van Reenen verstaan het dat op grond van daardie brief Kemp en De Beer'n uitbetaling sou doen of 'n vermoënsverskuiwing sou laat D plaasvind. 'n Red elike mens in Louw se posisie sou die gevaar verbonde aan die uitreiking van 'n onduidelike stuk in dié omstandighede ingesien het en ook dat Kemp en De Beer dit as'n onderneming sou kon verstaan. Louw het mi dus skuld gehad aan die vertroue wat by De Beer opgewek is.

Op grond van die voorgaande kom ek dus tot die gevolgtrekking dat Mondorp wel kontraktueel aanspreeklik is.

E Graag wil ek my ten slotte vereenselwig met my kollega MULLER AR se beskouing oor die strekking van Swart en'n Ander v Cape Fabrix (Pty) Ltd 1979 (1) SA 195 (A). As by 'n geïntegreerde kontrak gepoog word om sg onduidelikheid ("uncertainty") met verwysing na ekstrinsieke getuienis uit die weg te ruim, behels die "omringende omstandige" mi ook die sg F "agtergrondsomstandighede", insluitende die "genesis" en "matrix" en die doelstelling van die kontrak. In gepaste gevalle word ook na "what passed between the parties on the subject of the contract" gekyk (per SCHREINER AR in Delmas Milling Co Ltd v Du Plessis 1955 ( 3) SA 447 (A) te 455A - B).

G Of die voorgaande die toelaatbare bewysmateriaal uitput, of die stap vir stap benadering deur die Delmas-saak voorgeskryf in die lig van moderne beskouings oor "betekenis" nog gehandhaaf moet word, en of "onduidelikheid" ex facie 'n voorvereiste is vir die toelaatbaarheid van "omringende omstandighede" (in die wye sin hierbo opgeneem), is kwessies H waarop nie nou ingegaan hoef te word nie. (Vgl, oa, die verwysings na prof Kerr in MULLER AR se uitspraak; Corbin On Contracts band 3 passim; Restatement, Contracts paras 230, 231, 233.) Ek sou die appè met koste afwys.

Judgment

Muller AR:

Hierdie saak gaan hoofsaaklik oor die uitleg van'n brief, bew A, gedateer 17 Julie 1974, gerig aan die eiser (respondent in hierdie Hof) 'n prokureursfirma, deur die verweerder (appellant in hierdie Hof). Genoemde brief lees soos volg:

Muller AR

"Mnre Kemp & de Beer,

Hallmarkgebou,

Proesstraat,

A Pretoria Geagte menere,

Kommissie verskuldig aan A V L van Reenen

Op versoek van mnr Van Reenen bevestig ons hiermee dat ons die bedrag van R17 499 aan hom verskuldig is.

Hierdie bedrag sal aan u oorbetaal word sodra die kommissie betaalbaar is.

die uwe,

B H A V Louw (Rekenmeester van Mondorp

Eiendomsagentskap (Edms) Bpk)."

In sy besonderhede van eis het die eiser beweer dat verweerder

"onherroeplik onderneem het om aan eiser 'n bedrag van R17 499 synde agentekommissie deur verweerder verskuldig aan ene A V R van Reenen te C betaal sodra gemelde kommissie aan gemelde Van Reenen betaalbaar is."

Daar is verder beweer dat eiser die onderneming aanvaar het; dat verweerder 'n deel van die verskuldigde bedrag, naamlik R5000, aan eiser betaal het en dat 'n bedrag van R12 499 nog verskuldig is. Laasgenoemde was dan ook die bedrag waarvoor eiser dagvaarding uitgereik het.

D In sy pleit en nadere besonderhede daartoe het die verweerder die volgende bewerings gemaak:

(1)

Dat verweerder E op 17 Julie 1974 'n bedrag van R17 499 ten opsigte van agentekommissie aan 'n sekere A V L van Reenen verskuldig was, welke bedrag op die volgende datums betaalbaar sou wees:

op 30 Oktober 1974	R5 000,00
op 10 Januarie 1975	R5 521,50
op 18 Februarie 1975	R6 977,50
	R17 499,00

(2)

Dat verweerder deur Van Reenen gemagtig is (op 17 Julie 1974) om F die bogemelde bedrag namens Van Reenen aan eiser te betaal sodra dit betaalbaar word en dat gemelde magtiging te enige tyd deur Van Reenen herroep kon word.

(3)

Dat verweerder (op 1 November 1974) 'n bedrag van R5 000 aan eiser betaal het ingevolge die voornoemde magtiging.

(4)

G Dat Van Reenen gedurende November 1974 sy magtiging, om betalings namens hom aan eiser te maak, beëindig het en dat verweerder daarna nie geregtig was om enige verdere betalings aan eiser namens van Reenen te maak nie.

Op grond van die voornoemde bewerings het verweerder ontken dat hy regtens H 'n verpligting teenoor eiser onderneem het en het hy eiser se eis vir betaling van die balans van R12 499 teengestaan.

By die verhoor is daar getuienis afgelê deur die volgende persone: (i) Mnr De Beer, vennoot in die prokureursfirma Kemp en De Beer, die eiser in die saak. (ii) Majoor Rokebrand wat besigheid doen in die naam Rocky's Trust. (iii) Mnr Louw, rekenmeester van Mondorp Eiendomsagentskap (Edms) Bpk, die verweerder. Dit blyk dat die voornoemde Van Reenen as eiendomsagent vir die verweerder opgetree het en as sulks kommissie op verkopings van vaste eiendom verdien het. Volgens die getuienis van De Beer en Rokebrand het Van Reenen in Julie 1974 geld

Muller AR

nodig gehad. Hy het die eiser genader om 'n lening en laasgenoemde het majoor Rokebrand van Rocky's Trust genader. Rokebrand was 'n kliënt van die eiser. 'n Onderhoud is gereël tussen Van Reenen, Rokebrand en De Beer. A Van Reenen het gesê hy wil R12 000 leen en daar is toe gepraat oor sekuriteit. Van Reenen het vertel dat verweerder aan hom kommissie skuld wat later betaalbaar sou word. Daar is toe besluit dat die kommissie as sekuriteit sou dien.

Rokebrand se getuienis in hierdie verband was soos volg:

"Al wat ek wil hê u moet net vir Sy Edele sê, waarop het u aangedring ten B einde die lening te kan gee? - Met die samesprekings is daar...