Ingersoll-Rand Co (SA) Ltd v Administrateur, Transvaal

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Hartzenberg R, Goldstein R, Streicher R
• Judgment Date: 22 August 1990
• Court: Transvaal Provincial Division
• Hearing Date: 21 March 1990

Hartzenberg R:

Die appellant is die eienaar van die restant van gedeelte 29 van die plaas Roodekop 139 (die eiendom) in die distrik van Alberton. F Voor die verklaring van 'n pad daaroor op 28 Desember 1983 wat 17 448 m2 daarvan (die padgedeelte) in beslag neem was die eiendom 98 499 m2 groot. Ofskoon die Akteskantoor-beskrywing daarvan 'n plaaseiendom is, is die eiendom geleë in die algemene gebied van die Alrode nywerheidsdorp. Die eiendom word begrens deur Dan Jacobsstraat aan die suidekant, Liebenbergstraat aan die westekant, Juriestraat aan die G noordekant en die Vereeniging-pad aan die oostekant en word feitlik halveer deur 'n spoorlyn sodat die westelike gedeelte daarvan (die westelike gedeelte) 4,8712 hektaar groot is en die oostelike gedeelte (die oostelike gedeelte) 4,9788 hektaar.

Die westelike gedeelte is omtrent in geheel onder geboue. Dit is waar H die appellant se fabriek is. 5 618 m2 daarvan aan die suidekant teenaan Dan Jacobsstraat vorm deel van die verklaarde pad. Dit is gebruik as oop stoorplek en daar was ook 'n sekuriteitsheining om. Die oostelike gedeelte is onverbeterd en word nie gebruik nie. Aan die suidekant daarvan ook teenaan Dan Jacobsstraat val 11 830 m2 onder die verklaarde pad. Die eiendom is gesoneer as 'Industrieël II', ingevolge waarvan die gebruik daarvan vir skadelike nywerheids- en ander nywerheidsgeboue, I besigheidspersele, winkels, garages, parkeergarages en pakhuise toegelaat word.

Reeds in Augustus 1966 is onderverdeling van die eiendom in drie gedeeltes goedgekeur. Dit was met die oog op die verkryging deur die J Stadsraad van Alberton van dié gedeelte waarop die spoorlyn aangelê sou

Hartzenberg R

A word en padverbreding sou geskied. Die goedkeuring was onderhewig daaraan dat die drie gedeeltes by transport van die gedeelte wat die spoorlyn en padverbreding sou uitmaak, erf 55, as erwe in die dorpsgebied geïnkorporeer sou word. Die oostelike gedeelte sou erf 54 word en die westelike gedeelte sou bekend staan as die restant van gedeelte 29. Inlywing in die dorpsgebied sou gepaard gaan met die B betaling van begiftigingsgelde. Die appellant was nie toe begerig om die gedeeltes in te lyf nie. Die Stadsraad van Alberton het 'n wysiging van die goedkeuring verkry en die spoor- en padgedeelte is as erf 55 by die dorpsgebied ingelyf. Inlywing van die westelike en die oostelike gedeeltes by die dorpsgebied kan steeds bewerkstellig word onderhewig, C natuurlik, aan die neergelegde voorwaardes.

Eenstemmigheid oor die bedrag vergoeding betaalbaar aan die appellant ingevolge die bepalings van art 92 van die Ordonnansie op Paaie 22 van 1957 (T) kon nie bereik word nie. Na 'n lang verhoor voor Flemming R is die vergoedingsbedrag op R350000 vasgestel en is 'n verklarende bevel uitgereik dat die respondent nie verplig is om rente te betaal ten D opsigte van die periode voor 25 September 1985 nie. Die kwessie van koste is uitgestel en na die aanhoor van getuienis op 'n later datum is die appellant gelas om die respondent se koste te betaal, uitgesonder die koste aangegaan voor 1 Augustus 1985. Die appellant appelleer nou teen die bedrag van die toekenning, die verklarende bevel oor rente en E die kostebevel.

Wat die verklarende bevel oor rente aanbetref is die posisie dat art 95A van Ord 22 van 1957 wat die respondent verplig om rente te betaal eers effektief op 25 September 1985 in die Ordonnansie ingevoeg is. In die ongerapporteerde beslissing van Adampol (Pty) Ltd v Administrator, F Transvaal, in hierdie Afdeling, het Van der Merwe R beslis dat rente nie betaalbaar is, ingevolge die artikel, ten opsigte van verskuldigde vergoeding voor 25 September 1985 nie. Die Hof a quo is nie oorreed dat Van der Merwe R se uitspraak duidelik verkeerd is nie. Sedertdien egter is Van der Merwe R se uitspraak op appèl omvergewerp. Kyk Adampol (Pty) Ltd v Administrator, Transvaal 1989 (3) SA 800 (A). Na aanleiding G daarvan het die respondent, voordat hoofde van argument nog geliasseer is, by wyse van kennisgewing afstand gedoen van die bevel met betrekking tot die betaling van rente, 'n toepaslike verklarende bevel getender en aangebied dat 'n aanpassing met betrekking tot die kostebevel gemaak mag word. Daardie dispuut het gevolglik verval en bly nog net relevant met H betrekking tot koste.

Die eiser se getuienis oor die waarde van dié gedeelte wat deur die pad in beslag geneem word is deur twee getuies, dr Gerke en mnr Haacke, aangebied. Hulle is ervare waardeerders en dorpsbeplanners wie se name heel dikwels in die Hofverslae as getuies in hierdie soort sake voorkom. Dr Gerke se benadering was dat daar geen moontlike vergelykbare I transaksies was wat gebruik kon word om die waarde van die padgedeelte te bepaal nie behalwe die verkoping, oorkant die Vereeniging-pad, van gedeelte 2 van erf 23 deur Rosma (Pty) Ltd aan Duco Dulux Ltd vir R500000, wat volgens hom aantoon dat daar 'n integrasie-potensiaal bestaan ten opsigte van die padgedeelte. Volgens hom moes die appellant as die koper van die padgedeelte bedink word omdat hy 'n premie sou J betaal om juis daardie

Hartzenberg R

A gedeelte te bekom. Sy waardasie was R965000 plus wat dit sal kos om stoorplek oorkant die spoor te skep, welke koste sou insluit die koste van 'n brug of oorgang oor die spoor en die skepping van 'n sekuriteitsheining rondom die stoorplek. Volgens hom kon die oostelike gedeelte verkoop word met die oog daarop om dit as 'n winkelsentrum te ontwikkel. Mnr Haacke het getuig dat die oostelike gedeelte se beste gebruik sou wees om dit as 'n winkelsentrum te ontwikkel en dat dit vir B daardie doel as 'n aparte eenheid verkoop kon word. Hy het gekyk na kooppryse van erwe waar winkelsentra ontwikkel is en 'n waarde van R63 per m2 op die grond geplaas nadat hy dit op R70 per m2 bepaal het maar 'n 10% toelating vir begiftiging in ag geneem het. Vir die verweerder het mnr Ferero, 'n dorpsbeplanner, getuig dat die oostelike gedeelte C sowel as die westelike gedeelte wel as erwe in die dorpsgebied ingelyf kan word maar hy het aangevoer dat dorpstigting, slegs op die oostelike gedeelte, die voordeligste sou wees. Met die verwagte oponthoude en uitgawes wat hy (Ferero) voorsien het, het mnr Griffiths, 'n waardeerder, 'n residuele berekening gemaak en tot die slotsom gekom dat dit nie 'n waarde van hoër as die markwaarde daarvan as plaasgedeelte D met nywerheid-sonering, wat aan 'n nyweraar as eindverbruiker verkoop sou word, aandui nie. Tydens sy (Griffiths se) kruisverhoor het die appellant enige steun op 'n ander potensialiteit laat vaar en aanvaar dat die transaksie wat bedink moet word 'n verkoping aan so 'n nyweraar moet wees.

E Griffiths se waardasie is gebaseer op die verkooppryse van naburige nywerheidsgrond op die premisse dat kleiner erwe groter eenheidspryse as groter erwe behaal en dat in die betrokke gebied daar nie 'n styging in pryse was vanaf Maart 1983 tot Desember 1983 nie. Die waardasie van die padgedeelte moet volgens beide partye egter steeds rekening hou met die integrasie potensiaal daarvan by die westelike gedeelte deur die F veronderstelde aankoop daarvan deur die eienaar van die westelike gedeelte, dit wil sê die appellant.

Daar was beide in die Hof a quo en tydens die appèl 'n verskil van benadering oor hoe die waarde van die padgedeelte bepaal moet word. Mnr Van Blerk het verwys na Administrator, Transvaal v Kildrummy Holdings G (Pty) Ltd and Another 1983 (4) SA 960 (T) en voer aan dat waar 'n gedeelte van die eiendom geneem word een van die denkbeeldige kopers daarvan die onteiende is, nie as eienaar van die onteiende gedeelte nie maar as eienaar van die oorblywende gedeelte. Sy identiteit is egter nie 'n relevante faktor nie. Die markprys moet dít wees wat hy sal betaal om H die geneemde gedeelte by die oorblywende gedeelte in te lyf. Wanneer mnr Van Blerk egter argumenteer oor wat die eienaar sal betaal is die eienaar die appellant en beklemtoon hy wat dit vir die appellant werd sou wees om die padgedeelte te behou. Hy wys op die appellant se ontwikkeling van die westelike gedeelte en hoe uitbreiding gefrustreer word deur die padverklaring. Mnr Van Rooyen ontken nie die feit dat die onteiening van 'n gedeelte van 'n eiendom, noodwendig die waarde van die I eiendom pro rata sal verminder nie. Hy beklemtoon egter dat markwaarde 'n objektiewe begrip is wat bepaal moet word na aanleiding van die grond self en nie na aanleiding van die persoonlike omstandighede van die eienaar nie. Pienaar v Minister van Landbou 1972 (1) SA 14 (A) op J 20F - G. 'n Hipotetiese koper en verkoper moet veronderstel word. Om by 'n

Hartzenberg R

A gedeeltelike ontneming van eiendom 'n objektiewe markwaarde van die ontneemde gedeelte vas te stel, moet daar 'n 'voor en na' waardasie gemaak word. Volgens hom bots dit nie met wat deur Viljoen R in Administrator, Transvaal v Kildrummy Holdings (supra) gesê is nie.

Die arbiter wat die regsvraag in die Kildrummy -saak vir beslissing B geformuleer het was gekonfronteer met twee absoluut uiteenlopende benaderings deur die twee partye. Namens die owerheid is die houding ingeneem dat die waarde van die eiendom, voor padverklaring, met behulp van vergelykbare transaksies bepaal moet word en dat die waarde van die geneemde gedeelte dan bepaal moes word as die pro rata gedeelte van die waarde wat verteenwoordig word deur die pro rata gedeelte van die C oppervlakte. (Kyk punt 24 op 965A - B van die uitspraak.) Dit was nie 'n 'voor en na' waardasie nie. Aan die ander kant het dr Gerke namens die eienaar aangevoer dat alle 'verliese' wat die eienaar sou ly weens die padverklaring deel is van die waarde van die ontneemde gedeelte. (Kyk punte 9 - 20 op 963B - 964E.) Daardie benadering was duidelik nie D objektief nie. Dit sou bv afhang van teen welke pryse die eienaar-ontwikkelaar erwe wou verkoop, wat sy geraamde verlies sou wees. Baie van daardie 'verliese' sou, indien die...