Pienaar v Minister van Landbou

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Botha AR, Wessels AR, Potgieter AR, Rabie AR en Muller AR
• Judgment Date: 23 September 1971
• Hearing Date: 07 September 1971
• Court: Appellate Division

Botha, A.R.:

By kennisgewing gedateer 6 Augustus 1969 het die respondent

'Gedeelte 291 ('n gedeelte van daardie gedeelte J van gedeelte) van die plaas Krokodildrift No. 446 J.Q. distrik Brits, groot 12,7809 morg',

A geregistreer op naam van die appellant, ingevolge die bepalings van art. 2 (1) van die Onteieningswet, 55 van 1965, vir openbare doeleindes onteien. Luidens 'n skriftelike aanbod, ingevolge art. 6A van genoemde Wet, het die respondent op 5 Desember 1969 'n bedrag van R21 852 as vergoeding vir die onteiende grond aan appellant aangebied. Laasgenoemde het die bedrag egter nie aanvaar nie, en het beweer dat hy op minstens B R32 500 geregtig is. By ontstentenis van ooreenkoms oor die ingevolge Wet 55 van 1965 betaalbare vergoeding, het die Transvaalse Provinsiale Afdeling op aansoek van die appellant ingevolge art. 7 van Wet 55 van 1965, die vergoeding op R6 984,60 vasgestel, en die appellant beveel om die gedingkoste te betaal. Teen hierdie vasstelling en bevel is die appellant nou in hoër beroep by hierdie Hof.

C Die vergoeding deur die respondent aangebied, was, net soos die bedrag wat die appellant gevorder het, bereken op die basis dat Gedeelte 291 besproeiingsgrond was. Voor die verhoor het die respondent egter van standpunt verander en in sy nadere besonderhede beweer dat die aangebode bedrag veels te hoog was, en dat Gedeelte 291 as droë grond waardeer D moes word, behalwe 3/2 morg daarvan wat 'moontlik besproeibaar is vanuit boorgate op die eiendom'. Die Hof a quo het die gehele Gedeelte 291 as droë grond waardeer.

Appellant was reeds sedert 1951 die geregistreerde eienaar van Gedeelte 291, wat val in 'n gebied oos van die dorp Brits, en geleë is tussen die E Brits-Pretoria spoorlyn aan die noordelike kant, en die Brits-Pretoria hoofpad aan die suidelike kant. Die noord-westelike grens van hierdie gebied is slegs ongeveer 'n myl van die dorp Brits. Die gebied val ook onder die Hartebeespoort Besproeiingskema, en bestaan uit 'n aantal landbouhoewes waarvan sommige op water vir besproeiingsdoeleindes uit die besproeiingskanaal geregtig is.

F Benewens Gedeelte 291 was appellant ook die geregistreerde eienaar van Gedeeltes 5, 8, 9 en 292 van gedeelte J van genoemde plaas Krokodildrift. Appellant se eggenote was voorts die geregistreerde eienaar van Gedeelte 10 van gedeelte J van genoemde plaas, en van 'n onverdeelde een-derde aandeel van die restant van gedeelte J. Gedeeltes G 5, 8, 9, 10 en 291 grens aan mekaar en vorm 'n eenheid. Gedeelte 292 lê ongeveer ¾ myl daarvandaan in 'n noord-oostelike rigting. Die restant van gedeelte J lê tussen Gedeelte 291 en Gedeelte 292. In 1968 het appellant op Gedeeltes 5, 8, 9, 10 en 291 geboer, en tot 'n mindere mate op Gedeelte 292. Op Gedeeltes 9 en 291 het appellant landerye besproei H met water wat uit 'n boorgat op Gedeelte 292 met 'n pyp daarheen gebring is.

In 1968 het die Staat op die vestiging van 'n grensnywerheidsgebied van ongeveer 300 morg op voormelde gebied, waarin appellant se grond geleë was, besluit. Die Minister van Beplanning het besluit dat die projek in twee fases ontwikkel sou word. 'n Nywerheidsdorp sou eers op ongeveer die helfte van die gebied gevestig word, en 'n tweede daarna op die oorblywende gedeelte van die gebied. Vir die uitvoering

Botha AR

van die eerste fase van die projek is 'n aantal eiendomme onteien, onder meer Gedeeltes 5, 8, 9 en 10 van gedeelte J voormeld. As gevolg van hierdie onteiening het appellant besluit om hom op Gedeelte 292 te A vestig en sy boerdery daarop en op Gedeelte 291 voort te sit. Voordat hy dit egter kon doen, het die Staat, vir die ontwikkeling van die tweede fase van sy projek, ook Gedeelte 291 onteien. Dit was, soos reeds aangedui, op 6 Augustus 1969.

Luidens die bepalings van Wet 55 van 1965 is dit duidelik dat die Staat verplig is om ten opsigte van die onteiende grond vergoeding aan die B appellant te betaal. Die grondslag waarop die vergoeding bereken moet word, word in art. 8 van die Wet voorgeskryf. Sub-art. (1) van daardie artikel bepaal, vir sover hier ter sake, dat -

'8.(1) Die bedrag van die vergoeding wat ingevolge hierdie Wet betaal moet word ten opsigte van goed wat ingevolge hierdie Wet onteien is... mag nie meer beloop nie as -

(a)

in die geval van ander goed as 'n reg, die som van

(i)

C die bedrag wat vir die goed verky sou geword het indien dit op die datum van kennisgewing op die ope mark deur 'n gewillige verkoper aan 'n gewillige koper verkoop was; en

(ii)

'n bedrag om enige werklike geldelike verlies of ongerief wat deur die onteiening veroorsaak word, te vergoed...'

Die reëls wat by die vasstelling van die bedrag van die vergoeding geld, word, vir sover hulle ter sake is, in sub-art. (4) van art. 8 uiteengesit.

D Die appellant het aanvanklik die volle bedrag van sy eis om vergoeding onder art. 8 (1) (a) (i) tuisgebring deur te beweer dat die bedrag van R32 500 die bedrag verteenwoordig wat vir die onteiende grond verkry sou E geword het indien dit op die datum van die kennisgewing op die ope mark deur 'n gewillige verkoper aan 'n gewillige koper verkoop was. Op 'n gevorderde stadium van die verhoor het appellant egter sy nadere besonderhede met verlof van die Hof gewysig deur 'n alternatiewe bewering daarby te voeg dat die bedrag van R32 500, of 'n deel daarvan, F die werklike geldelike verlies verteenwoordig wat deur die appellant gely is as gevolg van die vermindering van die gesamentlike waarde van appellant se eiendomme, Gedeeltes 291 en 292, en watter waardevermindering nie geheel gedek word deur vergoeding bereken ooreenkomstig die bepalings van art. 8 (1) (a) (i) nie.

Soos later sal blyk, is hierdie bewering in die alternatief gestel G vanweë die fundamentele geskil tussen die partye by die verhoor oor die vraag of Gedeelte 291 as droë grond dan wel as besproeiingsgrond waardeer moes word. Indien appellant gelyk gegee sou moes word dat Gedeelte 291 nie as droë grond, soos respondent beweer, maar as besproeiingsgrond waardeer moet word, sou sy alternatiewe eis, met die H oog op die oorwegings waarop dit gefundeer word, wegval. Ek kom later by appellant se alternatiewe eis terug. Soos reeds aangedui het die Hof a quo die respondent gelyk gegee en die hele 12,7890 morg van Gedeelte 291 as droë grond teen R300 per morg waardeer. Die verbeterings op Gedeelte 291 is teen R3 144,60 waardeer wat saam met die bedrag van R3 840 vir die grond, die totale bedrag van die vergoeding uit hoofde van art. 8 (1) (a) (i) op R6 984,60 te staan gebring het. Appellant se alternatiewe vordering om vergoeding uit hoofde van art. 8 (1) (a) (ii) is deur die Hof a quo verwerp op grond daarvan

Botha AR

dat, ofskoon Gedeelte 291 as droë grond waardeer is, geen bewys gelewer is van

'enige werklike geldelike verlies of ongerief wat deur die onteiening veroorsaak word'

nie. Dit is dus nodig om in die eerste plek te oorweeg of die Hof a quo Gedeelte 291 tereg in sy geheel as droë grond waardeer het.

A Gedeelte 291 is 'n driehoekige stuk grond. Aan die noordelike kant lê die grond teenaan die spoorlyn. Aan die westelike kant is die grond betreklik breed, maar die suidelike...