Mooikloof Estates (Edms) Bpk v Premier, Gauteng

• Jurisdiction: South Africa

Mooikloof Estates (Edms) Bpk v Premier, Gauteng
2000 (3) SA 463 (T)

2000 (3) SA p463

Citation	2000 (3) SA 463 (T)
Case No	23266/97
Court	Transvaalse Provinsiale Afdeling
Judge	van Dijkhorst R
Heard	October 15, 1998; November 11, 1999
Judgment	December 10, 1999
Counsel	G C Pretorius namens die eiser.; G L Grobler SC namens die verweerder.

Flynote : Sleutelwoorde B

Onteiening — Vergoeding — Bepaling van — Grondslag waarop vergoeding bepaal moet word — Onteieningswet 63 van 1975, art 12 — Kragtens art 12(1)(a) van Wet is grondslag waarop vergoeding bereken moet word som van (i) bedrag wat vir onteiende goed verkry sou word indien dit op ope mark deur gewillige verkoper aan gewillige koper verkoop is; C en (ii) bedrag om werklike geldelike verlies wat deur onteiening veroorsaak word, te vergoed — Voorbehoudsbepaling tot art 12(1) skryf voor dat waar onteiende goed van so aard is dat daar nie ope mark daarvoor bestaan nie, vergoeding daarvoor bepaal kan word of (aa) op vervangingswaarde, of (bb) op ander D geskikte wyse — Verskillende benaderings tot bepaling van vergoeding, veral in lig van voorbehoudsbepaling tot art 12(1), bespreek en toegepas.

Onteiening — Vergoeding — Bepaling van — Grondslag waarop vergoeding bepaal moet word — Onteieningswet 63 van 1975, art 12 — Omdat art 12(1) vergoeding beskryf as 'som van' markwaarde van onteiende goed en E geldelike verlies as gevolg van onteiening, moet elk eers afsonderlik bepaal word — Verminderde potensiaal van restant as gevolg van afskeiding kan nie onder markwaarde resorteer nie — Dit is verlies en moet as sulks geëis word tesame met subjektiewe verlies van eienaar.

Onteiening — Vergoeding — Bepaling van — Grondslag waarop vergoeding F bepaal moet word — Onteieningswet 63 van 1975, art 12 — Omdat Hof prys moet bepaal wat koper op ope mark sou betaal het, moet waardasie gedoen word op basis van prys wat belasting op toegevoegde waarde insluit.

Onteiening — Vergoeding — Bepaling van — Grondslag waarop vergoeding bepaal moet word — Onteieningswet 63 van 1975, art 12 — Waar strokie G grond met geen waarde op sigself nie, maar as deel van hele opset op landgoed verhoogde waarde aan landgoed gee, onteien word, kan daar nie nul-waarde aan grond toegeken word by berekening van vergoeding nie — Onder art 12 moet verkoping, en nie skenking nie, bedink word — Verkoping gaan noodwendig gepaard met koopprys — Verkeerd om H waarde van so strokie land te bepaal deur waarde daarvan voor onteiening met waarde na onteiening te vergelyk — Wet skryf voor dat waarde geplaas moet word op onteiende deel ten einde vergoeding te bepaal.

Onteiening — Vergoeding — Bepaling van — Grondslag waarop vergoeding bepaal moet word — Onteieningswet 63 van 1975, art 12 — Eienaar het I wettiglik en redelik beplan vir padaansluiting van sy landgoed by gevestigde pad — As direkte gevolg van onteiening van gedeeltes van landgoed, moet padaansluiting geskuif word — Eienaar geregtig op vergoeding vir kostes van herbeplanning van padaansluiting, al is dit nie klaar gebou wanneer onteiening geskied nie.

Koste — In die algemeen — Onteiening — Onteieningswet 63 van 1975, art J

2000 (3) SA p464

15(2) — Artikel kan onmeetlike onreg in hand werk — Onteiende het nie A gekies om onteien te word nie en dit is uiters onbillik om hom te penaliseer met koste waar hy suksesvol sy reg om vergoeding deur Hof te laat vasstel, uitoefen — Hierdie oorweging moet in ag geneem word wanneer beslis word of van voorskrif van art 15(2) afgewyk moet word.

Headnote : Kopnota

Sekere gedeeltes van 'n landgoedontwikkeling is kragtens 'n B provinsiale padordonnansie tot 'n pad verklaar. Die ontwikkeling is verdeel in 560 verkoopbare hoewes en 'n restant bestaande uit gemeenskaplike grond wat almal afsonderlik aftransporteerbaar was, maar nog nie afgetransporteer was nie, en gevolglik deel was van 'n groter geheel. Die bepaling van die vergoeding wat ten aansien van die onteiening betaalbaar was, was in geskil. Artikel 26(3) van die C Onteieningswet 63 van 1975 (die Wet) bepaal dat waar grond ingevolge 'n ordonnansie tot 'n pad verklaar word sonder dat dit onteien word, die vergoeding waarop die eienaar geregtig is bepaal word ooreenkomstig art 12 van die Wet, asof die betrokke grond ingevolge daardie Wet onteien is. Artikel 12(1)(a) van die Wet skryf voor dat die grondslag waarop vergoeding bereken moet word die som is van (i) die bedrag wat vir die onteiende goed verkry sou word indien dit op die ope D mark deur 'n gewillige verkoper aan 'n gewillige koper verkoop is; en (ii) 'n bedrag om werklike geldelike verlies wat deur die onteiening veroorsaak word, te vergoed. Daar moet dus 'n verkoping bedink word. Artikel 12(1) bevat 'n voorbehoudsbepaling, naamlik dat waar die onteiende goed van so 'n aard is dat daar nie 'n ope mark daarvoor bestaan nie, die vergoeding daarvoor bepaal kan word of (aa) E op vervangingswaarde; of (bb) 'op 'n ander geskikte wyse'.

Die voorbehoudsbepaling het ten doel om die vasstelling van vergoeding te vergemaklik in daardie gevalle waar 'n soeke na markwaarde ondeugdelik sou wees; nie omdat 'n gebrek aan vergelykbare transaksies die taak moeilik maak nie of omdat die mark op die tersaaklike tyd dood is nie, maar omdat die aard van die onteiende goed sodanig is dat daar geen ope mark voor bestaan nie. Dit geld by uitstek waar die vorm of F grootte van die onteiende grond of aard van die geboue daarop dit onbemarkbaar maak. Dit staan dus 'n Hof vry om nie die bepalings van art 12(1)(a)(i) van die Wet te volg nie. Terselfdertyd is dit raadsaam om sover moontlik te bly by die voorskrifte van die Wet sonder om 'n te rigiede skeiding te handhaaf tussen die waarde van die onteiende goed en die afskeidingsverlies deur die onteiening aan die restant veroorsaak. (Op 473J - 474C.) G

Omdat art 12(1) vergoeding beskryf as die som van die markwaarde van die goed en die geldelike verlies as gevolg van onteiening, moet elk eers afsonderlik bepaal word. Die markwaarde van die onteiende goed sluit uiteraard nie alle verlies in wat die onteiening veroorsaak nie. Verminderde potensiaal van die restant as gevolg van afskeiding kan dus nie onder markwaarde resorteer nie. Dit is verlies en moet as sulks H geëis word tesame met die subjektiewe verlies van die eienaar. Die verlies kan onder andere op die 'voor en na' metode, waar die waarde van die aangetaste hoewe vóór onteiening met die waarde ná onteiening vergelyk word, met die boedel van die onteiende as spilpunt bepaal word. Dit geld waar die onteiende goed op die ope mark verkoopbaar is. Waar dit nie die geval is nie geld die voorbehoudsbepaling van art 12(1)(bb). (Op 475E - G.) I

By die berekening van die waarde van onteiende goed moet die Hof, omdat dit die prys moet bepaal wat die koper op die ope mark sou betaal het (wat belasting op toegevoegde waarde (BTW) insluit), die waardasie doen op die basis van 'n prys wat BTW insluit. (Op 476A/B - B/C.)

Waar 'n wigvormige strokie grond wat geen waarde op sigself het nie maar as deel J

2000 (3) SA p465

van 'n hele opset op onteiende grond 'n verhoogde waarde aan 'n landgoed verskaf, onteien word, kan nie aan die grond 'n nul-waarde by die berekening van vergoeding daaraan toegeken word nie. Onder art 12 van die Onteieningswet moet 'n verkoping bedink word en nie 'n skenking nie. 'n Verkoping gaan noodwendig gepaard met 'n koopprys. Tensy daar buitengewone omstandighede is, sou die eienaar van 'n landgoed so 'n strokie land teen sy heersende eenheidsprys verkoop het. Dit is verkeerd om die waarde van so 'n strokie land te bepaal B deur die waarde van die aangetaste hoewe vóór onteiening met die waarde ná onteiening te vergelyk. Die Wet skryf voor dat 'n waarde geplaas moet word op die onteiende deel ten einde die vergoeding te bepaal. Die 'voor en na' toets kom ter sprake wanneer bepaal word of daar addisionele verlies gely is. (Op 481C - G.)

Waar 'n eienaar wettiglik en redelik beplan het vir 'n padaansluiting C van sy landgoed by 'n gevestigde pad en die aansluiting daarna geskuif moet word weens die onteiening van sekere gedeeltes van die landgoed, is die eienaar geregtig op vergoeding vir die kostes van die herbeplanning van die aansluiting waar die herbeplanning 'n direkte gevolg van die onteiening was, al is dit nie klaar gebou wanneer die onteiening geskied nie. (Op 488F - G/H en 490C/D - I/J, opgesom.) D

Wat kostes betref kan art 15(2) van die Onteieningswet onmeetlike onreg in die hand werk. Omdat die deurslaggewende datum een maand vóór die relevante verhoor is en alle veranderinge van siening oor die grootte van sy eis vir die eiser daarna irrelevant word, bevind hy hom dikwels in die posisie dat hy te laat ontdek dat sy aanvanklike waardeerder te hoog waardeer het of dat sy eie verliesberekening verkeerd was, maar dat hy verplig is om op eie koste voort te litigeer E of die te lae aanbod van die Staat te aanvaar. 'n Verminderde eis gedurende die geding sal hom nie aan die kosteknyptang laat ontkom nie. Die onteiende het nie gekies om onteien te word nie en dit is uiters onbillik om hom te penaliseer met koste waar hy suksesvol sy reg om vergoeding deur die Hof te laat vasstel, uitoefen. Hierdie oorweging moet in ag geneem word wanneer beslis word of van die voorskrif van art F 15(2) afgewyk moet word. (Op 492F/G - H/I.)

Flynote : Sleutelwoorde

Expropriation — Compensation — Calculation of — Basis on which compensation to be determined — Expropriation Act 63 of 1975, s 12 — In terms of s 12(1)(a) basis on which compensation to be determined is aggregate of (i) amount which property would have G realised if sold on open market by willing seller to willing buyer and (ii) amount to make good any actual financial loss caused by expropriation — In terms of proviso to s 12(1), where property expropriated of such nature that there is no...