Swart v Van der Vyver

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: van Blerk AR, Rumpff AR, Holmes AR, Jansen AR en Trollip AR
• Judgment Date: 25 November 1969
• Hearing Date: 19 May 1969
• Court: Appellate Division

H van Blerk, A.R.:

In die Oos-Kaapse Afdeling het appellant (eiser) as sessionaris van 'n huurkontrak van respondent (verweerder), wat die huurder onder die kontrak was, skadevergoeding geëis op grond van verbreking deur die verweerder van sekere voorwaardes van die kontrak. Die Hof a quo het, nadat eiser sy saak gesluit het, absolusie van die instansie met koste beveel. Die appèl is teen dié bevel.

Deur die huurkontrak wat op 19 Februarie, 1960 aangegaan is, het die verhuurderes, Dorothy Turpin, die plaas Ebenezer, geleë in die afdeling van Fort Beaufort, aan die verweerder verhuur vir 'n tydperk

van Blerk AR

van drie jaar gereken vanaf 1 Januarie 1961 met die opsie aan die verweerder om die plaas vir nog 'n tydperk van drie jaar te huur. Die opsie is uitgeoefen en verweerder het as huurder die plaas tot 31 A Desember 1966 geokkupeer. Die grondstuk was met fideikommis belas. Dorothy Turpin se eggenoot het in die dertiger jare die fidukiaris, Fanie van der Vyver, se regte op die plaas van laasgenoemde se insolvente boedel gekoop, en na die dood van haar eggenoot het sy in 1946 dié regte geërf en transport daarvan gekry. Die huurkontrak is B onderworpe gemaak aan die duur van die verhuurderes se reg om die plaas te verhuur en dit is gestipuleer dat, indien gedurende die huurtermyn of 'n verlenging daarvan die verhuurderes se reg om te verhuur verval, die huurkontrak ipso facto beëindig word.

Die klousules van die kontrak wat beweer word deur die verweerder verbreek is is 4 en 6. Dit lui soos volg:

'4. The lessee shall be obliged to keep the dwelling house and C outbuildings in the same good order as received by him and return the same in such good order at the expiration of the lease.

6. The lessee shall be obliged to keep the farm free of all noxious weeds, jointed cactus, and prickly pear and to take all steps to prevent soil erosion and to maintain the fences in good order and repair during the period of the lease.'

D Die verhuurderes, Dorothy Turpin, is in Mei 1960 oorlede. Haar twee seuns en 'n dogter het van haar die fidusiêre regte geërf en as haar opvolgers van sodanige regte die nuwe verhuurders geword. Volgens 'n koopbrief gedateer 8 Junie 1966 koop eiser van die verhuurders die fidusiêre regte tot die plaas. Voor hy egter geldige transport van dié E regte kon kry, sterf die fidukiaris op 20 November 1967 en erf sy seun, Ryno van der Vyver, as fideikommissaris die plaas.

Op 28 September 1966 - dus nadat die koopbrief gesluit is - gaan eiser met die verhuurders 'n mondelinge ooreenkoms van sessie van die huurkontrak aan. Op 3 April 1967 word dié mondelinge sessie deur 'n geskrewe ooreenkoms bevestig. Daarin word gemeld dat die sedente hulle F 'reg titel en belang in' die huurkontrak aan die eiser sedeer, oormaak en oordra.

In sy uiteensetting van eis - die dagvaarding is gedateer 25 April 1967 - beweer eiser dat hy ingevolge hierdie sessie al die regte van die verhuurders - wat die regte van die fidukiaris is - uit hoofde van die huurkontrak verkry het. Hy beweer verder dat, in stryd met die G huurkontrak, die verweerder versuim het om (a) die woonhuis en die buitegeboue in dieselfde goeie orde as wat hy dit onvang het, te hou of dit by verstryking van die huur in dieselfde goeie orde terug te gee; (b) die plaas van alle skadelike onkruid, litjieskaktus en turksvye skoon te hou; (c) stappe te doen om gronderosie te voorkom; en (d) die draadheinings in 'n toestand om goeie orde en herstel te hou. Dit is H duidelik dat sy saak, wat die litjieskaktus en turksvye betref, berus het op 'n beweerde verpligting ingevolge klousule 6 van die huurkontrak

'to clear the farm of such vegetation within a reasonable time of taking occupation and to maintain it in that condition until the termination of the lease',

ongeag die toestand van die plaas by die aanvang van die huurkontrak of vroeër (soos die klousule inderdaad in Swart v van der Vyver, 1967 (4) SA 731 (OK) op bl. 734, geïnterpreteer is - die korrektheid al dan nie van welke interpretasie nie nou ter sprake is nie).

As gevolg van hierdie versuim beweer eiser dat hy as sessionaris

van Blerk AR

van die verhuurders se regte 'skade gely' het ten opsigte waarvan hy die bedrag van R14,500 as skadevergoeding eis. Dié bedrag blyk te wees die beweerde redelike koste om die beweerde ontbrekende prestasies te laat verrig (hierna die 'herstelkoste' genoem), waarvan R9,000 op die A uitroeiing van die litjieskaktus en turksvye betrekking het.

In 'n gewysigde verweerskrif, gedateer 29 Mei 1968, ontken die verweerder in die algemeen wanprestasie deur hom. Wat die litjieskaktus en turksvye betref, erken hy dat

'at the conclusion of the lease, the farm was not entirely free from jointed cactus and prickly pear'

B maar wyt dit aan die verhuurder se eie wanprestasie aangesien dié nie ingevolge 'n stilswyende bepaling die plaas skoon aan hom gelewer het nie. Aldus sou die toestand wat kaktus en turksvye betref by die aanvang van die huurkontrak vir die verweerder pertinent wees maar nie vir C doeleindes van die eiser se saak nie. Die onderhawige appèl het egter veral betrekking op die volgende bewerings in die verweerskrif:

'(i)

The defendant pleads that the fiduciary whose rights form the subject of the said lease died in or about November, 1967.

(iii)

The defendant accordingly pleads that any rights which the plaintiff may have had in and to the said lease, and the fideicommissum aforementioned, terminated on the death of the said fiduciary.'

D Eiser het hiervan besonderhede gevra:

'On what grounds does defendant allege that plaintiff's rights under the lease were terminated by the death of the fiduciary after the termination of such lease, and after such rights under the said lease had been ceded to plaintiff?'

Die antwoord is soos volg:

'The defendant alleges that the plaintiff's rights against the defendant are the same as the rights of the fiduciary against the defendant would E have been, had the fiduciary's rights remained in him. The death of the fiduciary put an end to the fiduciary's rights, and any claim which the plaintiff may have or may have had arising from such fiduciary rights is accordingly to be evaluated with reference to the date of the fiduciary's death.'

Eiser se replikasie het gelui:

'Plaintiff denies that his rights arising out of the said lease terminated on the death of the said Stephanus Willem van der Vyver or F that any claim which plaintiff has should be evaluated with reference to his date of death.'

Die verweerder se antwoord wat verwys na 'n 'evaluasie' wat op die fidukiaris se sterfdatum betrekking het, het klaarblyklik aanleiding gegee tot die kontensie wat deurgaans deur die verweerder geopper is, nl. nie dat na die dood van die fidukiaris die eiser geen reg op G skadevergoeding meer gehad het nie, maar wel dat die maatstaf om die skadevergoeding te bepaal toe nie meer die redelike herstelkoste was nie. Die Verhoorregter sê in hierdie verband:

'In his first argument in support of the application for absolution from the instance, Mr. Stewart contended that with the death of the fiduciary - from whom the right to enter into the lease originally derived - the right of the plaintiff to claim the type of damage which he seeks to recover came to an end. The damages to which the plaintiff H is entitled is limited - so the argument runs - to actual out of pocket expenses suffered by the plaintiff in respect of the loss of enjoyment to which a fiduciary is entitled.'

(My kursivering).

Ook in sy betoog voor ons het mnr. Stewart (namens die verweerder) nooit aangevoer dat eiser se reg op skadevergoeding ipso jure as gevolg van die fidukiaris se dood tot niet gegaan het nie, maar wel dat die toepaslike maatstaf vir die skadevergoeding na die dood nie meer die herstelkoste was nie.

van Blerk AR

Volgens hierdie stand van die pleitstukke het die verhoor plaasgevind waaruit blyk dat na verstryking van die huurtermyn eiser besit geneem het van die plaas en geringe herstelwerk aan die geboue laat doen het, A maar verder herstelwerk is gestaak hangende die uitslag van die voorgenome hofgeding. Deskundige getuienis is ook aangevoer aangaande die koste van uitroeiing van onkruid, die koste van bekamping van grondverspoeling en van die herstelkoste van die geboue en draadheinings. Hierdie getuienis is vir die doeleindes van hierdie appèl B volgens ooreenkoms tussen die partye nie voor hierdie Hof gelê nie aangesien die appèl gerig is slegs teen daardie gedeelte van die uitspraak waardeur absolusie van die instansie beveel is en ten dele teen die kostebevel.

Die Hof a quo baseer sy uitspraak van absolusie op grond van die mening dat die skadevergoeding wat gevorder word, betrekking het op die C corpus - die huurgoed - en derhalwe die reg om dit te vorder slegs die eienaar van die grond toekom en nie 'n fidukiaris nie, wie se regte boonop beëindig is, en dat derhalwe die eiser, wat as 'n fidusiêreverhuurder beskryf word, as sessionaris ook geen reg op skadevergoeding het nie.

D Dit is gemene saak dat as sessionaris van die huurkontrak eiser se reg, indien enige, op die gevorderde skadevergoeding hoogstens dieselfde is as dié wat die fidukiaris - Fanie van der Vyver - sou gehad het as hy die verhuurder was. Meer regte as wat die fidukiaris teen die huurder sou gehad het, het hy nie.

'n Fidukiaris is eienaar van die corpus onderhewig aan die oorhandiging E daarvan by sy dood ingevolge die oor die handse bemaking. (Voet, 7.1.13). Van der Linden, 1.9.8. op bl. 74 sê:

'Een erfgenaam die met fideicommis belast is, heeft eenen waaren schoon bezwaarden, eigendom . . .'

Hy kan die corpus nie laat oordra op sy erfgename nie. By sy dood is sy genotsreg op die corpus beëindig.

F Die fidukiaris se plig om aan die fideikommissaris te vergoed vir skade aan die corpus as gevolg van sy versuim om die eiendom goed te onderhou, noodsaak hom om...