Nortje en 'n Ander v Pool, NO

• Jurisdiction: South Africa
• Citation: 1966 (3) SA 96 (A)

Nortje en 'n Ander v Pool, NO
1966 (3) SA 96 (A)

1966 (3) SA p96

Citation	1966 (3) SA 96 (A)
Court	Appèlafdeling
Judge	Ogilvie Thompson AR, Rumpff AR, Botha AR, Williamson AR en Wessels AR
Heard	February 22, 1966
Judgment	May 6, 1966

Flynote : Sleutelwoorde

Verbeterings — Utiles impensae — Wat uitmaak — Verbeterings moet die grond self verbeter en nie slegs die mark — of produksiewaarde daarvan nie — Geldsake — Algemene verrykingsaksie — Bestaan van — Nie in ons reg nie.

Headnote : Kopnota

Per BOTHA, A.R., waarmee WILLIAMSON, A.R., en WESSELS, A. R., saamgestem het, en van wie OGILVIE THOMPSON, A.R. en RUMPFF, A.R., afgewyk het, dat die vergoedingsaksie van die bona fide possessor in die Romeins-Hollandse reg, en soos uitgebrei in die Suid-Afrikaanse reg na bona fide en ander okkupeerders van grond, steeds 'n aksie was vir die verhaal van vergoeding ten opsigte van nuttige verbeterings op grond aangebring, en dat die uitdrukking utiles impensae in hierdie verband in ons regsbronne in bedoelde sin verstaan en toegepas moet word, en nie in die wyere sin van enige nuttige uitgawes wat, ofskoon die besteding daarvan die potensiele mark- of produksiewaarde van die grond mag verhoog, dit die grond self in geen opsig verbeter nie. Daar bestaan geen algemene verrykingsaksie in ons reg nie.

Appellante het in 1958 met P, destydse eienaar van 'n plaas, 'n skriftelike ooreenkoms aangegaan ingevolge die bepalings waarvan die appellante die alleenreg verleen was om op die plaas vir kaolien te prospekteer en, indien hulle dit sou vind, dan ook die alleenreg om die kaolin te ontgin. Aangesien die ooreenkoms nie ingevolge artikel 3 van Wet 50 van 1956 deur 'n notaris geattesteer was nie, was dit ongeldig. Ten einde die aanwesigheid van kaolin in ontginbare hoeveelhede bloot te lê, het die appellante sekere koste aangegaan. P is in 1962 oorlede, en in die uiteensetting van eis in 'n aksie teen P se boedel is dit beweer dat P. en na sy dood sy boedel, ongeregverdiglik ten koste van die appellante met dié koste verryk is. 'n Provinsiale Afdeling het 'n eksepsie teen hierdie uiteensetting van eis toegestaan. Op 'n appèl,

Beslis, per BOTHA, A.R., waarmee WILLIAMSON, A.R. en WESSELS, A.R., saamgestem het, en waarmee OGILVIE THOMPSON, A.R., en RUMPFF, A.R., verskil het, dat appellante se vordering regtens ongegrond was omdat dit nie binne die aanwendingsgebied van enige van die erkende verrykingsaksies van ons reg tuisgebring kon word nie, en die omstandighede daarvan nie die erkenning van verrykingsaanspreeklikheid regverdig nie.

Beslis, verder, per BOTHA, A.R., waarmee WILLIAMSON, A.R. en WESSELS, A.R., saamgestem het, wat betref appellant se beroep op 'n algemene verrykingsaksie, dat ons reg nie die reël teen onregverdigde verryking onafhanklik van een of ander erkende verrykingsaksie en los van bepaalde omstandighede as 'n verbintennisskeppende feit aanvaar nie.

Die beslissing in die Kaapse Provinsiale Afdeling in Nortje en 'n Ander v Boedel Pool, bevestigd.

Flynote : Sleutelwoorde

Improvements — Utiles impensae — What constitute — Improvements must improve the land itself and not merely the market or production value thereof — Money counts — General action of enrichment — Does not exist in our law.

Headnote : Kopnota

Per BOTHA, J.A., WILLIAMSON, J.A. and WESSELS, J.A., concurring; OGILVIE THOMPSON, J.A. and RUMPFF, J.A., dissenting. The action for compensation of the bona fide possessor in Roman-Dutch law, and as extended in the law of South Africa to bona fide and other occupiers of land, was always an action for obtaining compensation for useful improvements made to the land, and the expression utiles impensae in this connection in our sources of law must be understood and applied in that sense, and not in the wider sense of any useful expenditure which, although the spending thereof might increase the market or production value of the land, in no way improved the land itself. There is no general action for enrichment in our law.

Appellants had in 1958 entered into a written agreement with P, then the owner of a farm, in terms of which the appellants were granted the exclusive right to prospect for kaolin on the farm and, if they should find it, then also the exclusive right to exploit it. As the agreement had not been attested by a notary in terms of section 3 of Act 50 of 1956, it was invalid. In order to discover the presence of kaolin in exploitable quantities, the appellants had incurred certain expenditure. P died in 1962 and in the declaration in an action against P's estate it was alleged that P, and after his death his estate, had been unjustly enriched at the expense of the appellants by these expenses. A Provincial Division had upheld an exception to the declaration. In an appeal,

Held, per BOTHA, J.A., WILLIAMSON, J.A. and WESSELS, J.A., concurring, OGILVIE THOMPSON and RUMPFF, JJ.A., dissenting, that appellant's claim disclosed no cause of action in that it did not fall within the scope of any of the recognised actions for enrichment of our law, and the circumstances thereof did not justify the acknowledgment of liability for enrichment.

1966 (3) SA p97

Held, further, per BOTHA, J.A., WILLIAMSON, J.A. and WESSELS, J.A., concurring, in so far as the appellant's reliance upon a general enrichment action was concerned, that our law does not regard the rule against unjust enrichment as creating a leagal obligation independently of one or other recognised enrichment action and regardless of particular circumstances.

The decision in the Cape Provincial Division in Nortje en 'n Ander v Boedel Pool, confirmed.

Case Information

Appèl teen 'n beslissing in die Kaapse Provinsiale Afdeling (VAN WINSEN, R.), wat 'n eksepsie teen 'n deklarasie gehandhaaf het. Die aard van die B pleitstukke blyk uit die uitsprake van RUMPFF, A.R., en BOTHA, A.R.

C. Broeksma, namens die appellante: Dit word betoog dat die bewerings in die deklarasie voldoende is om die appellante se geval te bring binne die aanwendingsgebied van die vergoedingsaksie wat reeds deur ons Howe, as 'n uitbreiding op die aksie van bona fide besitters vir impensae C utiles, aan die bona fide okkupeerder toegestaan is. Rubin v Botha, 1911 AD 568; Fletcher and Fletcher v Bulawayo Waterworks Co. Ltd., 1915 AD 636; Bellingham v Blommetje, 1874 Buch. 36. Sover dit die gestelde vereiste vir 'n tasbare verbetering betref, het die Regter a quo 'n formalistiese benadering gevolg wat die billikheidsgrondslag van D die aksie misken. Mits die ander vereistes vir die toepaslikheid van die aksie teenwoordig is, is die kardinale vraag tog of daar deur middel van die verarming van die eiser se boedel 'n verryking in die boedel van die verweerder teweeggebring is. Hierdie twee elemente bepaal dan ook die quantum van die vergoeding. Die regsbronne ten opsigte van hierdie onderwerp toon aan dat die bona fide besitter geregtig was op vergoeding E vir sy impensae utiles, en geen bevestiging kan gevind word vir die stelling dat hierdie impensae utiles slegs verhaalbaar was indien dit omgeskep was in 'n tasbare struktuur of gebou nie. Die teendeel blyk inderdaad uit die bronne. Sien bv., Lechoana v Cloete, 1925 AD 536 te bl. 547; D. 25.1.4; 25.1.14; 6.1.38; Voet, 25.1.3; 25.1.4; (Gane se F vertaling, vol. 4, bl. 344, 346). Die tersaaklike vraag moet tog wees of die bewoningswaarde van die grond, of sy vermoë om vrugte (insluitende minerale) op te lewer (en derhalwe die markwaarde) verhoog is deur die aanbesteding van uitgawes. Verder het die blootlegging van 'n eienskap van die grond, wat voorheen onbekend was, wel 'n verhoging in die markwaarde, en derhalwe 'n verryking tot gevolg kan hê. Totdat G blootlegging plaasvind, kan die blote bestaan van die mineraal in die grond hoegenaamd geen ekonomiese of juridiese betekenis hê nie. Sien Voet, 25.1.5 (Gane se vertaling, vol. 4, bl. 347). In elk geval word dit betoog dat die deklarasie nie slegs 'n blootlegging van kaolien beweer nie maar wel 'n blootlegging in ontginbare hoeveelhede. Die onkoste wat H gepaard gaan met die vasstelling van hierdie feit is 'n noodwendige voor-vereiste vir die latere winsgewende eksploitasie van die mineraal. Dit is met ander woorde 'n

1966 (3) SA p98

voorbereidende stap in die ekonomiese ontginning van die betrokke mineraal.

In die alternatief, en indien die aksie van die bona fide besitter in sy klassieke vorm slegs toepaslik is waar daar tasbare verbeterings tot A stand gebring is en/of waar die verhoging aan markwaarde toe te skryf is aan 'n faktor anders as die blootlegging van 'n bestaande maar onbekende eienskap, dan kan die aksie uitgebrei word om ook regshulp in die huidige geval te verleen. Daar kan geen twyfel wees dat die Hof wel bevoegdheid besit om die aksie as sodanig uit te brei nie. Dit is reeds, B onder andere, in die volgende gevalle gedoen, nl., (i) Die bona fide okkupeerder wat verbeterings aanbring op die veronderstelling dat die ooreenkoms waaraan sy okkupasiereg ontleen geldig is terwyl dit inderdaad ongeldig is. Sien Rubin v Botha, supra; (ii) Die okkupeerder wat wel weens 'n geldige kontrak okkupeer maar as gevolg van 'n fout ten opsigte van die identiteit van die grond, verbeterings aanbring op grond C waaroor hy geen okkupasie-reg het nie. Sien Fletcher & Fletcher v Bulawayo Waterworks, supra; (iii) Die okkupeerder wat verbeterings maak op die veronderstelling dat eiendomsoordrag op 'n latere stadium aan hom uit hoofde van 'n koopkontrak oorgedra gaan word. Sien Kommissaris van D Binnelandse Inkomste v Anglo American (O.F.S.) Housing Co. Ltd., 1960 (3) SA 642 (AD); (iv) Die 'erfgenaam' wat verbeterings aanbring in die verwagting dat hy weens belofte uiteindelik die grond gaan erf. Sien Ras v Vermeulen, 1927 OPD 5; Zalzer v Zalzer, 1919 E.D.L. 221; Van Jaarsveld's Estate v Van Jaarsveld, 1938 T.P.D. 343; (v) Die koper wat verbeterings aanbring terwyl hy besit...