Lochner v Afdelingsraad, Stellenbosch

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Theron R en Vos R
• Judgment Date: 09 September 1976
• Citation: 1976 (4) SA 737 (C)
• Hearing Date: 23 February 1976
• Court: Cape Provincial Division

Theron, R.:

Ek stem saam met my Kollega Vos dat die Afdelingsraad se stelling in verband met die eerste van die twee regsvrae waarop hierdie Hof deur middel van die spesiale saak verlang is om sy opinie uit te spreek die korrekte een is, maar dat die eienaar se stelling in verband met die tweede

Theron R

regsvraag aanvaar behoort te word. Ek stem ook saam met wat my Kollega gesê het met betrekking tot koste.

Met eerbied beskou ek dit nie nodig om enigiets by te voeg by die redes wat hy vir sy beslissing op die eerste regsvraag verstrek het nie, maar wil ek graag 'n paar opmerkings maak met A betrekking tot die tweede. Waar ek hieronder voortgaan om dit te doen sal ek aanvaar dat dit oor die algemeen onnodig is vir my om te herhaal wat alreeds in my Kollega se uitspraak verskyn. Ek dink in hierdie verband veral aan aspekte soos sy aanhaling van die bepalings van art. 137 (1) van die Munisipale Ordonnansie, 19 van 1951 (K),. en sy aanhalings uit of opsommings van die betoë van die advokate wat voor B ons verskyn het.

Die hoofbetoog waarop mnr. Griessel, namens die Afdelingsraad, staatgemaak het was dat waar vergoeding vir grond wat vir paddoeleindes deur 'n Afdelingsraad onteien is by arbitrasie vasgestel moet word, die arbiter slegs ingevolge para. (a) (i) van art. 137 (1) van Ord. 19 van 1951 te werk mag gaan en C paras. (a) (ii) en (a) (iii) moet ignoreer. Kortliks in ander woorde gestel, moet die vergoeding wat hy vasstel beperk word tot die markwaarde van die grond en mag hy geen addisionele bedrag toeken òf ten opsigte van klandisiewaarde ingevolge para. (a) (ii) of ten opsigte van 'enige ander werklike geldelike verlies' ingevolge para. (a) (iii) nie. Mnr. Griessel het nie probeer argumenteer dat paras. (a) (ii) en (iii) van D art. 137 (1) in alle gevalle waar vergoeding vir grond wat deur 'n Afdelingsraad onteien is deur 'n arbiter vasgestel word, geïgnoreer moet word nie, maar het as grondslag vir sy hoofbetoog waarna ek hierbo verwys het op die volgende twee samehangende argumente staatgemaak. Die eerste was dat die wetgewer, toe hy die Ordonnansie op Afdelingsrade, 15 van 1952 (K), op die wetboek geplaas het, die bedoeling gehad het om, E wat vergoeding betref, grond wat 'n Afdelingsraad vir paddoeleindes neem oor 'n ander kam te skeer as grond wat die Raad vir ander doeleindes onteien. Die tweede kom daarop neer dat, toe die wetgewer in art. 242 van die pasgenoemde Ordonnansie voorsiening daarvoor gemaak het dat wanneer ook al daar by hierdie Ordonnansie bepaal word dat vergoeding by F arbitrasie vasgestel moet word, sodanige arbitrasie

'in ooreenstemming (moet) wees met die bepalings van arts. 136 tot en met 144 van die Munisipale Ordonnansie, 19 van 1951',

hy die uitdrukking mutatis mutandis, wat in art. 242 verskyn onmiddellik voor die woorde wat ek hierbo aangehaal het, daar ingevoeg het (o.a.) ten einde te verseker dat gevolg gegee sou G word aan sy bedoeling om vergoeding vir grond wat vir paddoeleindes onteien word op 'n ander (en vir die eienaar 'n minder voordelige) basis te laat bereken as grond wat vir ander doeleindes onteien word. Met ander woorde, die uitdrukking mutatis mutandis is, volgens mnr. Griessel se argument, in art. 242 gebesig (onder andere) om aan te dui dat die arbiter paras. (a) (ii) and (iii) van art. 137 (1) van Ord. 19 van 1951 moet H ignoreer in gevalle waar die grond waarvoor hy vergoeding moet vasstel vir paddoeleindes onteien is.

Wat die eerste van mnr. Griessel se genoemde twee onderliggende argumente betref, moet ek verklaar dat ek niks kan vind in arts. 130, 131 of 132 van Ord. 15 van 1952, òf op sigselwe beskou òf soos saamgelees met arts. 242 en 179 (2) en selfs met die verskillende bepalings van Ord. 19 van 1951 wat in die laasgenoemde twee artikels genoem word, wat die gevolgtrekking skyn te regverdig dat die wetgewer dit beoog het om

Theron R

vergoeding wat betaalbaar is vir onteiende grond op 'n verskillende manier te laat bereken waar die grond vir paddoeleindes benodig word as waar dit vir ander doeleindes geneem word nie. Dit sou in elk geval ingedruis het teen 'n mens se gevoel van regverdigheid as 'n persoon wat geregtig is op vergoeding vir grond wat van hom onteien is deur 'n Afdelingsraad, op 'n ander basis vergoed sou moes word in die geval waar hy die grond moet afstaan vir paddoeleindes as in 'n geval waar dit vir 'n openbare begrafplaas 'n vermaaklikheidsoord, 'n natuurreservaat of een van die ander doeleindes waarna daar in art. 179 (2) verwys word van hom geneem is. Dis waar dat die prosedure wat neergelê is vir die B neem van grond vir paddoeleindes eenvoudiger is vir 'n Afdelingsraad om na te kom as dié wat die Raad moet volg waar hy grond wil onteien vir die doeleindes wat in art. 179 (2) genoem word - vgl. die bepalings van art. 130 van Ord. 15 van 1952 met die ooreenkomstige bepalings van hoofstuk 10 van Ord. 19 van 1951, wat mutatis mutandis deur art. 179 (2) van C Ord. 15 van 1952 van toepassing gemaak is - maar dit volg geensins dat die wetgewer bedoel het om ook 'n verskil te trek waar dit kom by die bedrag van vergoeding wat 'n eienaar vir sy grond sou ontvang nie. Ek is derhalwe nie bereid on mnr. Griessel se argument tans onder bespreking te aanvaar nie.

As die eerste van sy ondergeskikte argumente nie gegrond is D nie, kan die tweede skaars aanvaar word. In elk geval is dit vir my geheel en al ondenkbaar dat as dit werklik die wetgewer se bedoeling was dat die vergoeding deur 'n arbiter vasgestel t.o.v. grond wat vir paddoeleindes geneem is beperk moes word tot die markwaarde van die grond, hy hom vir die mededeling van daardie bedoeling sou verlaat het op die uitdrukking mutatis mutandis wat in art. 242 verskyn. Dit sou maklik genoeg gewees E het om in uitdruklike woorde uiting te gee aan die genoemde bedoeling: ek kan aan meer as een eenvoudige manier dink waarop dit gedoen sou kon geword het. My Kollega Vos het in sy uitspraak aangedui dat die wysigings wat na aanleiding van die uitdrukking mutatis mutandis aan 'n artikel soos art. 137 van Ord. 19 van 1951 gemaak kan word waar dit in 'n ander F Ordonnansie ingevoer is, tot punte van detail beperk moet word. Alhoewel die Appèlhof-uitspraak waarna hy in hierdie verband verwys myns insiens nie die posisie juis so stel nie, skyn dit my (met eerbied) 'n goeie, praktiese algemene reël te wees wat my Kollega hier geformuleer het. Ek is dit in elk geval met hom eens dat die genoemde art. 137 sonder wysiging G kan geld en behoort te geld by die vasstelling van vergoeding in alle gevalle waarop dit van toepassing gemaak is deur die genoemde art. 242. Mnr. Griessel se hoofbetoog kan dus nie slaag nie.

Die eerste van die alternatiewe betoë wat hy namens die Afdelingsraad aan ons voorgelê het was dat, indien die arbiter wel verplig beskou behoort te word om die bepalings van para. H (a) (iii) van die genoemde art. 137 (1) sowel as dié van para. A (a) (i) in ag te neem by die vasstelling van vergoeding vir grond wat vir paddoeleindes onteien is, hy nogtans nie geregtig is om enige bedrag toe te ken t.o.v. enige waardevermindering van die restante van die onteiende eiendomme nie. Alhoewel my Kollega alreeds die eerste en belangrikste gedeelte van mnr. Griessel se betoog onder bespreking aangehaal het, sal ek geriefshalwe die volledige betoog hier uiteensit. Dit lui soos volg:

'Art. 137 (1) (a) (iii) handel met 'n bedrag

Theron R

'om enige ander werklike geldelike verlies te vergoed wat deur die eienaar van sodanige grond... ten opsigte daarvan gely is as gevolg van die onteiening van sodanige grond'.

Vir sover die waardevermindering waarvoor geëis word, van toepassing is op die restant wat oorbly na onteiening, is dit A nie 'n verlies wat gely is ten opsigte van die onteiende grond (nie).

Oor die betekenis van 'in respect of' sien McDermott and Others v Durban Transport Management Board and Others, 1955 (2) SA 191 (D) op bl. 196G - H; Montresse Township & Investment Corporation (Pty.) Ltd. and Another v Gouws N.O. and Another, B 1965 (4) SA 373 (AA) op bl. 384B - D.'

Dit sal opgemerk word dat daar in hierdie...