Letaba Sawmills (Edms) Bpk v Majovi (Edms) Bpk

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Botha AR, Vivier AR, Eksteen AR, Van den Heever AR, van Coller Wn AR
• Judgment Date: 19 November 1992
• Citation: 1993 (1) SA 768 (A)
• Hearing Date: 03 November 1992
• Court: Appellate Division

Botha, AR.:

A In hierdie appèl is die geskilpunt vir beslegting of 'n huurkontrak tussen die partye geldig is of ongeldig. Die appellant (die huurder) het in die Transvaalse Provinsiale Afdeling aansoek gedoen om 'n bevel wat verklaar dat die kontrak geldig is, en die respondent (die verhuurder) het die aansoek bestry. Die Hof a quo (Spoelstra R) het die B aansoek van die hand gewys met koste, en aan die appellant verlof toegestaan om na hierdie Hof in hoër beroep te kom.

Die kontrak is gesluit in Junie 1984, en die huurtermyn, soos bepaal in klousule 2 daarvan, is nege jaar en 11 maande. Die aanhef van die kontrak vermeld dat die respondent die geregistreerde eienaar is van die plaas C Bergendal, in die distrik Letaba, waarop daar sekere bloekom- en wattelplantasies is. Luidens klousule 1 verhuur die respondent aan die appellant dié gedeelte van die plaas waarop die plantasies gevestig is, en wat aangedui word op 'n sketsplan wat by die kontrak aangeheg is. Die huurgeld word in klousule 4 bepaal as R12 000 vir die eerste jaar en daarna 'n stygende bedrag vir elke daaropvolgende jaar oor die duur van D die kontrak, totdat dit in die laaste jaar 'n bedrag van R24 000 bereik. Klousule 5 verleen aan die huurder die reg om die bome op die verhuurde grond af te kap en te verwyder en om dan nuwe aanplantings te doen, en lê op hom die verpligting om vóór die beëindiging van die kontrak (of die hernuwingsperiode daarvan, soos hieronder aangedui word) die afgekapte E plantasies wat herbeplanting benodig, te herbeplant met gesertifiseerde bloekomsaad. Klousule 6 verplig die huurder om die plantasies behoorlik te versorg, in stand te hou en te bestuur ooreenkomstig gevestigde bosboupraktyk.

Klousule 3 van die kontrak verleen aan die huurder 'n opsie om die kontrak te hernu vir 'n verdere tydperk van nege jaar en 11 maande. Die F klousule bevat bepalings aangaande die vasstelling van die huurgeld met betrekking tot die hernuwingstermyn, wat weldra aangehaal en bespreek sal word. Dit is hulle wat aanleiding gee tot die geskil tussen die partye, maar op 'n ietwat eienaardige manier, wat eers verduideliking verg. Die kern van die dispuut is of klousule 3 'n geldige opsie tot stand gebring G het al dan nie, maar die partye is dit met mekaar eens dat die antwoord op hierdie vraag op 'n omgekeerde wyse bepalend is van die vraag na die geldigheid van die huurkontrak as sodanig: as die opsie geldig is, is die huurkontrak ongeldig, en andersom, as die opsie ongeldig is, is die huurkontrak origens geldig. Die verklaring vir hierdie vreemde toedrag van sake is te vinde in art 3(d) van die Wet op die Onderverdeling van H Landbougrond 70 van 1970. Dit plaas 'n verbod op die aangaan van langtermynhuurkontrakte ten opsigte van 'n deel van landbougrond sonder die skriftelike toestemming van die Minister van Landbou. Een van die gevalle wat in die verbodsbepaling genoem word, is 'n huurkontrak

I 'wat van tyd tot tyd na die keuse van die huurder hernieubaar is, hetsy deur die voortsetting van die oorspronklike huurkontrak of deur die aangaan van 'n nuwe huurkontrak, vir 'n onbepaalde termyn of vir termyne wat tesame met die eerste termyn van die huur gesamentlik minstens 10 jaar beloop'.

Dit is gemene saak dat die grond waarop die huurkontrak in die huidige J geval betrekking het, 'n deel is van 'landbougrond' soos omskryf in art 1

Botha AR

A van die Wet en soos beoog word in art 3(d) daarvan; dat die uitsluitingsbepalings van art 2 nie van toepassing is nie; dat die Minister nie toestemming verleen het nie; en dat, as die opsie in klousule 3 van die kontrak geldig sou wees, die kontrak in sy geheel deur art 3(d) van die Wet getref word en gevolglik nietig is (vgl bv Tuckers Land and Development Corporation (Pty) Ltd v Wasserman 1984 (2) SA 157 (T)). Daarteenoor is dit ook gemene saak dat, as die opsie ongeldig sou wees, B klousule 3 skeibaar is van die res van die kontrak, wat dan geldig is (vgl bv Du Plooy v Sasol Bedryf (Edms) Bpk 1988 (1) SA 438 (A)). Gevolglik is die betoog namens die appellant, wat die kontrak in stand wil hou, dat die bepalings van klousule 3 nie 'n geldige opsie geskep het nie.

C Klousule 3 lui soos volg:

'3. Option to renew

The lessee shall have the right to renew this lease for a further period of nine years and 11 months as from the date of termination hereof, on the same terms and conditions as set out herein, save that D the right of renewal shall be excluded and provided that:

3.1

the lessee shall...