Jurgens Eiendomsagente v Share

• Jurisdiction: South Africa
• Citation: 1990 (4) SA 664 (A)

Jurgens Eiendomsagente v Share
1990 (4) SA 664 (A)

1990 (4) SA p664

Citation	1990 (4) SA 664 (A)
Court	Appèlafdeling
Judge	Hoexter AR, Kumleben AR, Nienaber Wn AR
Heard	August 15, 1990
Judgment	September 3, 1990

Flynote : Sleutelwoorde

Prinsipaal en agent — Eiendomsagent — Kommissie — Eis om betaling van G kommissie — Bepaling van koopkontrak (klousule 2(d)) van eiendom dat koopsom finansier sou word onder andere deur verskaffing van waarborg ten bedrae van R10 000 uit opbrengs van verkoop van sy eiendom deur koper voor of op sekere datum — Kontrak het in klousule 9 bepaal dat H verkoper (respondent) agentekommissie sou betaal selfs al sou koop gekanselleer word — Aanvaarbare waarborg nie betyds deur koper gelewer nie en verkoper het transaksie gekanselleer — Of agent (appellant) steeds op kommissie geregtig is — Klousule 2(d) in wese 'n tydsbepaling en nie 'n opskortende voorwaarde nie — Nie-verskaffing van waarborg I bied verkoper derhalwe geen verweer teen agent se eis in terme van klousule 9 van kontrak nie.

Appèl — In die algemeen — Appellant se saak in twee howe a quo gevoer op basis van wanopvatting van kontraksbepaling — Of appellant by magte is om op appèl korrekte juridiese rigting in te slaan — As op wese eerder as woorde van appellant se pleitstukke gelet word, daar min J twyfel was dat appellant in werklikheid op

1990 (4) SA p665

A korrekte eisoorsaak staat gemaak het en dat bewerings in sy pleit wat na foutiewe eisoorsaak verwys eintlik oorbodig was — Geen sprake, in howe a quo, van afstanddoening deur appellant van eisoorsaak gebaseer op korrekte regsgrondslag nie — Geen werklik substansiële benadeling vir respondent voortspruitende uit wanopvatting in appellant se pleitstukke B nie — Appellant derhalwe nie verhinder om hom op appèl te beroep op korrekte interpretasie van kontrak nie.

Headnote : Kopnota

Die appellant het aksie in 'n landdroshof ingestel teen die respondent om betaling van kommissie op 'n transaksie wat eersgenoemde as eiendomsagent beklink het. Die transaksie het misluk. Ingevolge klousule C 9 van die kontrak het die respondent, as verkoper, onderneem om agentekommissie te betaal, welke kommissie geag sou word verdien te wees by aanname van die aanbod om te koop, en steeds betaalbaar sou wees selfs al sou die koop gekanselleer word. Klousule 2(d) van die kontrak het bepaal dat die koper 'n waarborg ten bedrae van R10 000, wat hy sou verkry uit die opbrengs van die verkoop van sy eiendom, aan die respondent moes verskaf op of voor 30 Maart 1984. 'n Aanvaarbare waarborg is nie betyds deur die koper gelewer nie en die respondent het D die koop gekanselleer, waarop die appellant 'n eis om kommissie ingestel het. In appellant se uiteensetting van eis is beweer dat die koop aan verskeie voorwaardes onderhewig was, onder andere die gemelde voorwaarde betreffende die waarborg ten bedrae van R10 000, dat al die voorwaardes tydig nagekom is, 'n geldige kontrak derhalwe tot stand gekom het en dat appellant in terme van klousule 9 van die kontrak dus op die ooreengekome kommissie geregtig is. Die respondent het ontken dat die E voorwaarde betreffende die waarborg van R10 000 tydig of enigsins nagekom is en in die landdroshof sowel as op appèl na 'n Provinsiale Afdeling is die respondent gelyk gegee aangesien daar beslis is dat die nie-vervulling van die voorwaarde ook die kommissie-klousule (klousule 9) verongeluk het. In 'n verdere appèl, het die Hof opgemerk dat twee vrae beantwoord moes word, nl of klousule 2(d) werklik 'n opskortende voorwaarde was en, indien nie, of dit die appellant vrygestaan het om die teendeel te betoog. Ten opsigte van die eerste vraag, het die Hof F opgemerk dat waar 'n bepaling van 'n kontrak die werking van 'n besondere verbintenis (dws die opeisbaarheid van die betrokke prestasie) uitstel tot, en afhanklik stel van, die plaasvind al dan nie, van 'n toekomstige, onsekere gebeurtenis, is die bepaling in wese 'n opskortende voorwaarde; plaas dit daarenteen bloot 'n verpligting op die betrokke kontraksparty om voor of op 'n sekere tydstip 'n bepaalde prestasie te lewer, is dit 'n tydsbepaling.

Beslis, dat klousule 2(d) twee komponente omvat, nl (a) die verkoping G deur die koper van sy eiendom teen 'n koopsom wat die R10 000 sou oplewer vir die verskaffing van die waarborg aan respondent en (b) die verskaffing van 'n waarborg vir R10 000 teen 30 Maart 1984, en dat komponent (a) 'n egte opskortende voorwaarde was en (b) slegs 'n tydsbepaling.

Beslis, verder, dat daar in die onderhawige geval wel aan komponent (a) voldoen is en dat die koper gevolglik verplig was om die voorgeskrewe H waarborg voor of op 30 Maart 1984 te verskaf.

Beslis, verder, dat op die korrekte benadering (nl dat klousule 2(d) 'n tydsbepaling eerder as 'n voorwaarde is) die vraag nie was of die koper kragtens klousule 2(d) teenoor die respondent kontrakbreuk gepleeg het nie, maar of daar aan die voorvereistes vir inwerkingstelling van klousule 2 voldoen is.

Beslis, verder, dat aangesien klousule 2(d) in wese 'n tydsbepaling en nie 'n egte opskortende voorwaarde was nie, die nie-verskaffing van die waarborg op 30 Maart 1984 nie 'n verweer teen die appellant se eis I gegrond op klousule 9 bied nie.

Beslis, verder, ten opsigte van die vraag of die appellant, vanweë die wyse waarop hy sy eis ingeklee en aangebied het, nie tog maar op klousule 2(d) as 'n opskortende voorwaarde aangewese was nie, dat as op wese eerder as woorde gelet word daar weinig twyfel bestaan dat die appellant hom op klousule 9 as eisoorsaak beroep het en dat sy eintlike saak was dat hy aan die 'voorwaardes' (oftewel voorvereistes) van daardie klousule voldoen het, naamlik dat die koop, klousule 9 inkluis, J op die

1990 (4) SA p666

A respondent bindend is - die bewering in sy uiteensetting van eis dat die 'voorwaarde' met betrekking tot die waarborg vervul is was gevolglik eintlik oorbodig.

Beslis, verder, dat daar in die onderhawige geval geen sprake was van afstanddoening deur appellant van sy eisoorsaak gebaseer op klousule 9 nie.

Chemfos Ltd v Plaasfosfaat (Pty) Ltd 1985 (3) SA 106 (A) onderskei.

Beslis, verder, dat aangesien die respondent geen ander werklike verweer B as die ontkenning van die nakoming van klousule 2(d) geopper het nie, die moontlikheid nie uitgeskakel kon word dat die respondent die saak nie sou betwis het as die eiser se pleit hom nie in dié opsig mislei het nie, en dat die respondent wel tot daardie mate benadeel is - welke benadeling by wyse van 'n gepaste kostebevel reggestel moes word.

Beslis, verder, dat daar geen ander werklike benadeling vir die respondent voortgevloei het uit die foutiewe benadering in die appellant C se pleitstukke nie en dat die appellant dus nie verhinder kon word om hom daarop te beroep dat klousule 2(d) 'n tydsbepaling en nie 'n opskortende voorwaarde is nie.

Beslis, gevolglik, dat die appèl moes slaag.

Die beslissing in die Oos-Kaapse Afdeling in Jurgens Eiendomsagente v Share omvergewerp. D

Flynote : Sleutelwoorde

Principal and agent — Estate agent — Commission — Claim for payment of commission — Provision in contract of sale of property (clause 2(d)) that purchaser to furnish seller (respondent) with guarantee in amount of R10 000 from proceeds of sale of the former's property by certain date — Contract providing that seller would pay agents' commission, E which was deemed to have been earned upon acceptance of offer, even if contract should be cancelled — Acceptable guarantee not furnished timeously by purchaser and seller cancelling sale — Whether agent (appellant) entitled to commission — Clause 2(d) in essence a term and not a suspensive condition — Non-furnishing of guarantee therefore not affording seller a defence to appellant's claim for commission.

Appeal — Generally — Appellant's case, in courts a quo, advanced on F basis of mistaken interpretation of provision of contract — Whether appellant to be allowed to contest appeal on correct legal footing — If regard be had to substance rather than form of appellant's pleadings, little doubt that he had in fact relied on correct cause of action and that averments in his plea relating to incorrect cause of action superfluous — No question of appellant, in courts a quo, having renounced cause of action based on correct interpretation of contract — No really substantial prejudice to respondent flowing from misconception G in appellant's pleadings — Appellant therefore not prohibited from relying on correct interpretation of contract.

Headnote : Kopnota

The appellant, an estate agent, had instituted action in a magistrate's court against the respondent for payment of commission on a transaction which the former had negotiated. The transaction had fallen through. In terms of clause 9 of the contract the respondent, as seller, undertook to pay agents' commission, which was deemed to have been earned upon H acceptance of the offer, even if the sale should be cancelled. Clause 2(d) of the contract provided that the purchaser would furnish the respondent with a guarantee of R10 000 from the proceeds of the sale of his (the purchaser's) property, before or on 30 March 1984. An acceptable guarantee was not furnished timeously by the purchaser and the respondent cancelled the contract, whereupon the appellant brought its claim for commission. In its particulars of claim the appellant I alleged that the sale had been subject to several conditions, inter alia the said condition in respect of the guarantee for R10 000, that all the conditions had been complied with timeously, that a valid contract had come into being and that the appellant was therefore, in terms of clause 9 of the contract, entitled to the commission agreed upon. The respondent denied that the condition regarding the guarantee had been complied with and his denial was upheld by the magistrate as well as on...