Judicature: Does a developer still play a role in the administration of a sectional title scheme after he or she has ceased to be the registered owner of land on which the scheme was developed? And is it correct that the voting percentage of the developer is suspended in calculating the voting percentage required for making a general meeting quorate?

• Date: 20 September 2021
• Pages: 859-870
• Citation: 2021 TSAR 859
• Author: Van der Merwe, C.G.
• Published date: 20 September 2021
• DOI: https://doi.org/10.47348/TSAR/2021/i4a10

https://doi.org/10.47348/TSAR/2021/i4a10

DOES A DEVELOPER STI LL PLAY A ROLE IN ADMINISTR ATION OF SECTIONAL TIT LE SCHEME? 859

[ISSN 0257 – 7747]TSAR 2021 . 4

DOES A DEVELOPER STILL PLAY A ROLE IN THE

ADMINISTRATION OF A SECTIONAL TITLE SCHEME AFTER HE

OR SHE HAS CEASED TO BE THE REGISTERED OWNER OF LAND

ON WHICH THE SCHEME WAS DEVELOPED? AND IS IT CORRECT

THAT THE VOTING PERCENTAGE OF THE DEVELOPER IS

SUSPENDED IN CALCULATING THE VOTING PERCENTAGE

REQUIRED FOR MAKING A GENERAL MEETING QUORATE?

Royal Palm Body Corporate v Vahlati Investments (Pty) Ltd and Reddy NO

(7214/2020P) 2021 ZAKZPHC 28 (1 June 2021)

SAMEVATTING

VERVUL DIE ONTWIKKELAAR NOG STEEDS ’N BESTUURSROL IN ’N

DEELTITELSKEMA NADAT HY OF SY NIE MEER DIE GEREGISTREERDE EIENAAR

IS VAN DIE GROND WAAROP DIE DEELTITELGEBOU OPGERIG IS NIE? EN

IS DIT JUIS DAT DIE STEMPERSENTASIE VAN DIE ONTWIKKELAAR NIE IN

AANMERKING GENEEM WORD BY DIE BEPALING VAN DIE KWORUMVEREISTE

VIR ’N ALGEMENE VERGADERING NIE?

In die Royal Palm-saaknader die regspersoon die KwaZulu Natal hooggeregshof om ’n bevel van

’n beregter van die KwaZulu Natal Ombuddiens op ’n regsgrond ter syde te stel. Die kernvraag is

hoe die hof die verskille betreffende die kworumvereiste in reël 57(2)(c) van Aanhangsel 8 van die

Deeltitelreg ulasies van 1988 wat op die betrokke de eltitelskema van toepassing w as, kon versoen met

die teenstrydige bepaling in reël 19(2)(b) van Aanhangsel 1 van die Regulasies op die Bestuur van

Deeltitelskemas van 2016. Die hof aanvaar die bevinding van die beregter dat die kworumvereiste

van 20 persent van die waarde van die gesamentlike kwotas in die 1988-Regulasies vervang is deur

die vereiste van een derde van sodanige waarde in die 2016-Regulasies omdat nuwe wetsbepalings

vroeëre algem ene wetsbepalings ver vang. Die hof verskil egter van d ie bevinding van die ber egter dat

die voorbehoud in d ie 2016-Regulasies , naamlik dat die waard e van die kwotas van die ontwi kkelaar

nie in aanm erking geneem moet word by die bere kening van die kwotavereiste n ie. Die hof beslis dat

die voorbehoud nie va n toepassing was nie en d at die waarde van die kwota s van die ontwikkelaa r wel

by die berekeni ng van die kworumvereiste in a anmerking geneem k an word en dat die bevinding va n

die beregter d us verkeerd is, en die vergade ring aan die kworu mvereiste voldoen en dus wel geldig is.

Die regter rede neer dat omdat die woordomsk rywing van “ontw ikkelaar” in die Wet op die Bes tuur

van Deeltitelskem as verwys na iemand wat die geregist reerde eienaar van grond is, die uitdrukking

“ontwikkelaar” nie betrekking het op iemand wat nie meer die geregistreerde eienaar van die

ontwikkelde grond is nie omdat hy of sy nou ’n deeleienaar en ’n lid van die regspersoon is. Die

wet bevat egter verskeie bepalings ingevolge waarvan die ontwikkelaar nog steeds as ontwikkelaar

funksion eer gedurende die tydpe rk nadat die deelplan geregi streer en die deeltitel register geopen is en

die ontwik kelaar dus nie meer die ge registreerde eien aar van grond is nie. H ierdie bepalings bet rek ook

die onderhawige geval w aar die ontwik kelaar se stempe rsentasie nie in a anmerking ge neem word by die

berekening va n die kworumvere iste nie. Dit beteken n ie dat die ontwik kelaar nie algeme ne vergadering s

mag bywoon of aan be sluite van die vergader ing mag deelneem nie , as aan die kworu mvereiste voldoen

is nie. Ek kom dus tot die slot som dat die hof fouteer het deur d ie bevinding van die b eregter te verwer p

en die vergader ing wel ongeldig was omdat nie aan d ie kworumvereiste voldoen is n ie.

In die laaste gedeelte van die bespreking wend ek ’n poging aan om die gevolge van die beoogde

besluit op die niet ige algemene vergadering te o ntrafel.

1 Background

This is an appeal u nder section 57 of the Commun ity Schemes Ombud Service Act

9 of 2011 by the body corporat e of the Royal Palm sectional t itle scheme (appellant)

against the orders of t he adjudicator, the se cond respondent. The rst respondent,

a company owning units in the scheme, referred a dispute for resolution to the

Community Schemes O mbud Service in terms of section 43 of Act 9 of 2011.

2021 TSAR 859

© Juta and Company (Pty) Ltd