Du Plessis v Joubert

• Jurisdiction: South Africa
• Citation: 1968 (1) SA 585 (A)

Du Plessis v Joubert
1968 (1) SA 585 (A)

1968 (1) SA p585

Citation	1968 (1) SA 585 (A)
Court	Appèlafdeling
Judge	Ogilvie Thompson AR, Botha AR, Wessels AR, Potgieter AR en Bekker Wn AR
Heard	November 13, 1967
Judgment	November 27, 1967

Flynote : Sleutelwoorde

Grond — Ontwikkeling van Natuurlike Hulpbronne Wet, 51 van 1947, art. 15 (1) (b) soos deur art 1 van Wet 30 van 1955 vervang — Uitleg van — Uitwerking van — Kontrak — Uitleg van — Ruiloor-eenkoms — Geen reg op 'n onverdeelde aandeel in grond verleen nie — Werklike ooreenkoms in werking getree.

Headnote : Kopnota

Luidens artikel 15 (1) (b) van Wet 51 van 1947, soos deur artikel 1 van Wet 30 van 1955 vervang, is die verlening van 'n reg op 'n onverdeelde aandeel in grond in 'n beheerde gebied sonder permit verbied.

Waar die werklike transaksie tussen die partye 'n ruilooreenkoms is, waarop seël - en hereregte bereken op die volle waarde van albei eiendomme betaalbaar is, en nie 'n ooreenkoms om eienaars van onverdeelde aandele in grond te word soos die partye wou voorgee nie, dan word geen reg op 'n onverdeelde aandeel in grond in 'n beheerde gebied, binne die bedoeling van daardie uitdrukking in artikel 15 (1) (b) van Wet 51 van 1947, verleen nie, en is die bepalings van daardie artikel glad nie van toepassing nie, met die gevolg dat die ooreenkoms nie ongeldig is nie.

Die beslissing in die Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling in du Plessis v Joubert, bevestig, maar weens andere redes.

Flynote : Sleutelwoorde

Land — Natural Resources Development Act, 51 of 1947, sec. 15 (1) (b) as substituted by sec. 1 of Act 30 of 1955 — Construction of — Effect of — Contract — Construction of — Exchange agreement — No right to an undivided share of land granted — Real agreement given effect to.

Headnote : Kopnota

Under section 15 (1) (b) of Act 51 of 1947, as substituted by section 1 of Act 30 of 1955, the granting of a right to an undivided share in land in a controlled area without a permit is prohibited.

Where the real transaction between the parties is an agreement of exchange, on which stamp and transfer duties are payable on the full value of both

1968 (1) SA p586

properties, and not an agreement to become owners of undivided shares in land as the parties simulated, then no right to an undivided share of land in a controlled area, within the meaning of that expression in section 15 (1) (b) of Act 51 of 1947, is granted, and the provisions of that section have absolutely no application, with the result that the agreement is not invalid.

The decision in the Orange Free State Provincial Division in du Plessis v Joubert, confirmed, but for different reasons.

Case Information

Appèl teen 'n beslissing in die Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling B (SMIT, R.P., KLOPPER, R., en SMUTS, R.) wat 'n beslissing van HOFMEYR, R., soos in 1966 (4) SA 60 gerapporteer, bevestig het. Die feite blyk uit die uitspraak van BOTHA, A.R.

Appellant wat persoonlik opgetree het: Die kontrakte aanhangsels 'C', 'D' en 'E' is nietig ab initio. Art. 15 (1) (b) van Wet 51 van 1947 C plaas 'n verbod op die verlening van 'n reg op 'n onverdeelde aandeel in grond in 'n beheerde gebied en enige ooreenkoms in stryd daarmee is ongeldig. As 'n Wet 'n sekere handeling verbied is enige ooreenkoms wat so 'n handeling uitvoer direk of indirek, ongeldig. Sien Wessels, Law of Contract in S.A., 2de uitg., band 1, para. 465. Dit is die geval selfs al bepaal die Wet nie uitdruklik dat so 'n ooreenkoms ongeldig is nie. D Sien York Estates Limited v Wareham, 1950 (1) SA 125 op bl. 126; Cape Dairy and General Livestock Auctioneers v Sim, 1924 AD 167; Findlay and Sullivan v Brown & Co., 1926 AD 272; Goldberg v Krone and Others, 1947 (4) SA 867. Waar die sluiting van 'n ooreenkoms of die terme van die ooreenkoms verbied is, en selfs al is die ooreenkoms E onderhewig aan die verkryging van 'n permit gestel, is sodanige ooreenkoms ongeldig. Sien Moser v Milton, 1945 AD 517; Errels v Leach, 1954 (4) SA 62; Norman, Purchase and Sale in S.A., 3de uitg., bl. 105, 106. Die artikel bevat 'n uitdruklike verbod en gevolg moet daaraan gegee word. Sien Luke & Co v Pretorius, 1938 T.P.D. 463 op bl. 467. Art. 24 van voormelde Wet plaas 'n strafsanksie op 'n oortreding F van art. 15 (1) en bloot daaruit ontstaan die uitleg dat die ooreenkoms ongeldig is. Sien Standard Bank v Estate van Rhyn, 1925 AD 266. Die feit dat die permit later verkry is, is nie tersake nie. Sien York Estates Limited v Wareham, supra op bl. 128. Die kontrak, aanhangsel 'C', is nie onderhewig aan die verkryging van 'n permit gestel nie en G gevolglik selfs al resorteer hierdie kontrak onder die kontrakte waarvoor die beslissing in Corondimas v Badat, 1946 AD 548, handel, is dit nog ongeldig. Dit kan gevolglik nie later gewysig of ratifieer word nie. Sien Cape Dairy v Sim, supra te bl. 170. Selfs al sou dit deur 'n latere ooreenkoms gewysig kon word om dit aan die verkryging van 'n permit onderhewig te stel, dan moet sodanige wysiging voldoen aan die H vereistes van art. 1 van Wet 68 van 1957. Sien Kuper v Bolleurs, 1913 T.P.D. 334; Van der Berg v Van Leggelo, 1935 T.P.D. 384; Du Plessis v Van Deventer, 1960 (2) SA 544 te bl.

1968 (1) SA p587

555. Indien gemelde aanhangsels 'C', 'D' en 'E' ongeldig is, beroep respondent hom op die bestaan van die kontrak, bylae 'A', en wel op klousule 12 daarvan. Dit word egter aangevoer dat sodanige bylae uitdruklik deur bylae 'B' gekanselleer is en solank sodanige kansellasie A staande bly, kan bylae 'A' nie herleef nie. In ieder geval blyk dit dat die enigste bedoeling van die partye met klousule 12 van bylae 'A' was 'n verdelings-ooreenkoms soos beliggaam in bylaes 'C', 'D' en 'E' en om dieselfde redes waarom bylaes 'C', 'D' en 'E' ongeldig is, is klousule 12 ongeldig. Gevolglik is appellant geregtig om uit bylaes 'C', 'D' en B 'E' terug te tree en die bedes in die kennisgewing van mosie sal toegestaan word.

L. C. Steyn, S.C., namens die respondent: Die geldigheid van die koopkontrak aanhangsel 'C', waarin 'n onverdeelde aandeel verkoop word in die resterende gedeelte van die plaas Kroonpost wat 'n beheerde gebied is, soos omskryf in Wet 51 van 1947, hang af van die uitleg wat C gegee word aan art. 15 (1) (b) daarvan, soos gewysig deur arts. van Wet 30 van 1955. Beide Howe a quo het regtens korrek beslis dat die verbod in die artikel slegs die werklike transport of uitvoeringshandeling waardeur die oordrag plaasvind tref. Om te bepaal wat die bedoeling van die Wetgewer is, moet, onder andere, gelet word op D die doel van die Wet. Sien Nosarka v Oberholzer Rural L.L.B., 1956 (4) SA 235 te bl. 238A. Die hoofdoel van die Wet op Natuurlike Hulpbronne, 51 van 1947, soos gewysig, is te bespeur uit die titel van die Wet self, nl. om natuurlike hulpbronne te ontwikkel. Sien Nosarka se saak, supra te bl. 238A - B. Voor die wysiging van art. 15 (1) was 'n ooreenkoms om grond onder te verdeel nie verbied nie maar slegs die werklike E onderverdeling van die grond. Vir die betekenis van onderverdeling, sien Webster's, 7th New Collegiate Dictionary, 1963 te bl. 876 en s v 'Divide'. Dit was derhalwe slegs die uitvoering van die ooreenkoms wat verbied was sonder 'n permit. Die aangaan egter, van 'n ooreenkoms waarby 'n onverdeelde aandeel in my plaas verkoop word, is uitdruklik verbied deur art. 15 (1) (b). In art. 15 (1) (c) is die daadwerklike F ongeoorloofde gebruik van die grond verbied sonder permit. In art. 15 (1) (d) is die aangaan van die ooreenkoms wat die reg heet te verleen op ongeoorloofde gebruik uitdruklik verbied. In die oorspronklike art. 15 (2) is sekere daadwerklike handelinge vrygestel van die inslag van art. 15 (1), nl. in sub-art. (a), die werklike daad van onderverdeling G ingevolge 'n erfgenis of legaat of geregtelike bevel; in sub-art. (b), die werklike daad van onderverdeling of die daadwerklike gebruik van grond; in sub-art. (c), die daadwerklike gebruik van grond. Die algemene posisie voor wysiging van art. 15 is 'n kind kan van sy vader 'n onverdeelde aandeel in die vader se grond erf sonder toestemming of H permit en die vader kan dit dus sonder permit aan sy seun bemaak maar hy kan nie 'n koopkontrak met sy seun aangaan waarby hy sonder permit 'n onverdeelde aandeel aan sy seun verkoop nie. Hy kan egter 'n koopkontrak sonder permit aangaan ingevolge waarvan die seun 'n bepaalde en vasgestelde deel van die grond koop. Geen ooreenkoms waarby, sonder permit in ongeoorloofde gebruik van die grond aan iemand toegelaat word was toelaatbaar of geldig nie. Persone wat bepaalde en vasgestelde aandele ge-erf het, of by wyse van legaat verkry het, kan sonder permit die grond ingevolge die testament

1968 (1) SA p588

of legaat onderverdeel en aan mekaar verkoop. Maar persone wat onverdeelde aandele ge-erf het kan nie hulle aandele verkoop sonder permit nie selfs nie aan mekaar nie. Sien art. 15 (2) (9) gelees met A art. 15 (3). Omdat net sekere ooreenkomste verbied was maar nie ander nie, het die Wet onlogiese gevolge gehad, en ook gevolge wat onregverdig op sekere persone ingewerk het. Indien ongeoorloofde ooreenkomste wel aangegaan sou word, sou sulke persone strafbaar gewees het ingevolge art. 24. Art. 15 (2) het net gehandel met daadwerklike handelinge. Die B posisie na die wysiging van art. 15 is dat die posisie in art. 15 (1) (a) bly onveranderd, m.a.w. die ooreenkoms is steeds nog nie verbied nie, maar slegs die uitvoering daarvan. Alle uitdruklike verwysiging in art. 15 (1) (b) na die ooreenkoms is uitgelaat. Die posisie in art. 15 (1) (c) bly ook onveranderd. Art. 15 (1) (d) is in geheel uitgelaat. Die effek van die weglating van art. 15 (1) (d) is om die trefwydte van die C verbod op ongeoorloofde gebruik, soos vervat in art. 15 (1), meer beperk en nouer te maak en nie wyer nie. Die vrystellings verleen in die gewysigde art. 15 (2), net soos in die oorspronklike art...