Du Plessis v Joubert

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Ogilvie Thompson AR, Botha AR, Wessels AR, Potgieter AR en Bekker Wn AR
• Judgment Date: 27 November 1967
• Citation: 1968 (1) SA 585 (A)
• Hearing Date: 13 November 1967
• Court: Appellate Division

F Botha, A.R.:

Die appellant is met die nodige verlof in hoër beroep by hierdie Hof teen die afwysing met koste deur die Vrystaatse Afdeling van 'n aansoek wat hy in daardie Afdeling gedoen het om 'n bevel waarvolgens -

'1.

Die respondent uitgesit word vanaf Gedeelte 'A' van erf 471, geleë in die Stad en Distrik Bloemfontein.

2.

Die respondent beveel word om alle huurgeld wat hy ontvang het uit G hoofde van besit van die erf gemeld in smeekbede 1 hiervan, aan die applikant oor te betaal.

3.

Verklaar word dat die ooreenkomste tussen die partye aangegaan, waarvan bylae 'C', 'D' en 'E' tot die petisie afskrifte is, nietig en van geen waarde is nie.'

Die aansoek is in eerste instansie deur HOFMEYR, R., met koste afgewys, [*] en daarna is 'n appèl teen die afwysing ook deur die Voltallige Regbank van die Vrystaatse Afdeling met koste afgewys.

H Dit is gemene saak dat die appellant op 8 Oktober 1965 'n skriftelike opsie aan die respondent verleen het - 'tot die 23ste Oktober 1965 om te besluit of hy sy plaas Kroonpost van 1,400 morg (soos aan my meegedeel deur hom), en teen £20 per morg, sal ruil vir 'n eiendom van my tewete Elimhof in Barnesstraat, waarvoor my prys £28,000 is'.

Die eiendom Elimhof is 'n blok woonstelle geleë op Gedeelte 'A' van erf 471, Bloemfontein, waarna in die smeekbedes verwys word.

Botha AR

Op 19 Oktober 1965 probeer appellant die opsie van 8 Oktober, by wyse van 'n on-ondertekende brief aan die respondent, terug te trek. Die terugtrekking word geïgnoreer, en op 20 Oktober 1965 oefen respondent sy opsie uit -

A 'om my plaas Kroonpos, distrik Bethulie aan u te verkoop by wyse van ruiltransaksie vir u eiendom Elimhof, Barnesstraat, Bloemfontein'.

Na sekere onderhandelinge tussen die partye, word 'n koopakte deur hulle op 26 Oktober 1965 gesluit. Luidens hierdie koopakte - waarna ek as koopakte 'A' hieronder verwys - word die plaas Kroonpost van respondent aan appellant vir R53,000 verkoop.

B Para. 12 van koopakte 'A' bepaal dat - '12. Indien die koper dit onmoontlik vind om die nodige waarborg (vir die koopprys) soos vereis in para. 2, te verskaf, verbind hy hom om instede van die koopprys in kontant te betaal, aan die verkoper transport te besorg van Gedeelte 'A' van erf 471 in Barnesstraat, Bloemfontein (waarop 'n woonstelgebou bekend as 'Elimhof' geleë is) en die verkoper verbind hom om registrasie van daardie transport in sy naam as betaling van die koopprys te aanvaar.

C In daardie geval sal transport van beide eiendomme geskied op die goedkoopste moontlike basis, die partye sal die transportkoste gelykop dra en besit van die eiendomme sal in ieder geval op 1 Maart 1966 gegee word.'

Die appellant het in gebreke gebly om die in para. 2 bedoelde waarborg te verskaf, en gevolglik het para. 12 van koopakte 'A' in werking D getree, maar op 29 November 1965 skryf appellant se prokureur aan respondent se prokureur dat appellant die geldigheid van koopakte 'A' ontken. Geen rede is egter vir die beweerde ongeldigheid van die koopakte aangevoer nie, en op 3 Januarie 1966 word 'n dagvaarding teen appellant uitgereik om 'n bevel dat appellant Gedeelte A van erf 471, Bloemfontein, waarop die woonstelgebou, 'Elimhof', geleë is, in respondent se naam transporteer teen registrasie van transport in E appellant se naam van die plaas 'Kroonpost'. Tengevolge hiervan skryf appellant se prokureur op 11 Januarie 1966 aan respondent se prokureur, onder meer, soos volg - 'Na sorgvuldige oorweging . . . het mnr. du Plessis besluit dat ten spyte van die feit dat hy die geldigheid van die koopkontrak betwis het, hy tog sal voortgaan met die ruiltransaksie en F transport van Gedeelte A van erf 471, Bloemfontein, op die naam van mnr. J. D. de B. Joubert sal passeer gelyktydig met transport van die plaas Kroonpost nr. 444, distrik Bethulie, op ons kliënt se naam.

Onder die omstandighede sal ons bly wees om die transporte van die plaas Kroonpost 444 te ontvang, sodat ons die nodige dokumente vir die transport van aandele van beide eiendomme op die wedersydse name van die partye en 'n verdelingstransport daarna kan opstel.'

G Die voorstel in die tweede paragraaf van die hierbo aangehaalde skrywe is gemaak na aanleiding van die bepaling in para. 12 van koopakte 'A' dat in die geval van 'n ruil,

'transport van beide eiendomme (sal) geskied op die goedkoopste moontlike basis'.

Ten einde betaling van seël - en hereregte op die volle waarde van die H in die ruil betrokke eiendomme te vermy, het die prokureurs van die partye 'n skema uitgewerk waarvolgens slegs 'n geringe onverdeelde gedeelte van elke eiendom wat verruil staan te word, aan die ander party oorgedra word. Daardeur sou die skyn verwek word dat die partye mede-eienaars van albei die eiendomme word, en daarna sou 'n verdelingsooreenkoms aangegaan word waarvolgens elkeen van die partye die geheel van die eiendom kry wat volgens koopakte 'A' aan hom sou toekom. Op hierdie wyse sou elke party transport ontvang van die geheel van die aan hom verruilde eiendom, terwyl seël - en hereregte

Botha AR

betaalbaar sou wees op slegs die onverdeelde aandeel van die eiendom wat aanvanklik aan hom getransporteer is.

Ter uitvoering van hierdie skema is die volgende ooreenkomste opgestel en deur die appellant op 18 Februarie en deur die respondent op 24 Februarie 1966 onderteken, nl -

(i)

A 'n akte van kansellasie waarvolgens koopakte 'A' gekanselleer word;

(ii)

'n koopkontrak waarvolgens appellant eenhonderdste onverdeelde aandeel in die plaas 'Kroonpost' van die respondent vir R535 koop;

(iii)

B 'n koopkontrak waarvolgens respondent eenhonderdste onverdeelde aandeel in Gedelte 'A' van erf 471 Bloemfontein van appellant vir R535 koop; en

(iv)

'n ooreenkoms van ontbinding van 'n gesamentlike besigheid waarin die volgende bepalings, onder meer, voorkom:

C 'Aangesien die gesegde Joubert en die gesegde du Plessis ooreengekom het om 'n gesamentlike besigheid te dryf op die plaas Kroonpost 444, distrik Bethulie en op Gedeelte 'A' van erf 471, Bloemfontein, . . .

En aangesien die gemelde du Plessis die eienaar is van:

99/100ste (nege-en-negentig/eenhonderdste) aandeel van sekere Gedeelte 'A' van erf 471, geleë in die dorp en distrik Bloemfontein, . . .

En aangesien die gemelde Joubert die eienaar is van:

1/100ste (eenhonderdste) aandeel van die voormelde erf in D Bloemfontein, kragtens akte van transport nog op sy naam geregistreer te word,

En aangesien die gemelde Joubert die geregistreerde eienaar is van:

99/100ste (nege-en-negentig/eenhonderdste) aandeel van sekere resterende gedeelte van die plaas Kroonpost . . .

En aangesien die gemelde du Plessis die geregistreerde eienaar is van:

1/100ste (eenhonderdste) aandeel van die voormelde plaas-eiendom kragtens akte van transport nog op sy naam geregistreer te word,

E En aangesien die partye besluit het om die gesamentlike besigheid te ontbind en die voormelde vaste eiendomme te verdeel soos hierinlater uiteengesit,

Nou derhalwe kom die partye hiermee as volg ooreen:

1.

Alle vorige ooreenkomste tussen die partye, behalwe die verkopings van die 1/100ste aandeel in die hierinlater vermelde eiendomme, naamlik die erf en die verkoping van die 1/100ste aandeel van die hierinlater vermelde eiendomme, naamlik die plaas-eiendom, word tussen die partye gekanselleer.

2.

F Aan die voormelde Joubert sal getransporteer word: Sekere Gedeelte 'A' van erf 471, geleë in die dorp en distrik van Bloemfontein . . .

3.

Aan die voormelde du Plessis sal getransporteer word: Sekere resterende Gedeelte van die plaas Kroonpost No. 444 . . .

5.

Die gemelde Joubert sal besit ontvang van die geheel van die gemelde erf . . . op 1 Maart 1966 . . .

6.

Die gemelde du Plessis sal besit ontvang van die voormelde G plaas-eiendom op 1 Maart 1966 . . .'

Hierdie vier ooreenkomste wat ek 'B', 'C', 'D' en 'E' hieronder noem, is, soos reeds aangedui, deur die partye op dieselfde dag ondertaken. Ooreenkomste 'C', 'D' en 'E' is die ooreenkomste waarna in die derde smeekbede as bylaes 'C', 'D' en 'E' verwys word. Die vraag wat in H hierdie appèl beslis moet word, is of bedoelde ooreenkomste ongeldig is, al dan nie.

Namens appellant is in beide Howe a quo en ook in hierdie Hof betoog dat ooreenkoms 'C', vanweë die bepalings van art. 15 (1) (b) van Wet 51 van 1947, soos vervang deur art. 5 van Wet 30 van 1955, ongeldig is, en dat aangesien ooreenkoms 'C', 'D' en 'E' 'n enkele en ondeelbare transaksie uitmaak, aldrie ooreenkomste dus ongeldig is.

Art. 15 (1) (b) van Wet 51 van 1947, soos vervang, lui soos volg -

Botha AR

'(1)

Behoudens die bepalings van sub-art. (2) mag niemand behalwe op gesag van 'n deur die Minister uitgereikte permit en ooreenkomstig die daarin vermelde voorwaardes (as daar is) waarop dit uitgereik is -

(a)

. . .

(b)

aan enige persoon die reg op 'n onverdeelde aandeel in grond in A 'n beheerde gebied verleen nie.'

Dit is gemene saak dat die plaas Kroonpost, waarvan eenhonderdste onverdeelde aandeel luidens ooreenkoms 'C' deur respondent aan appellant heet verkoop te word, binne 'n beheerde gebied, soos in art. 15 (1) (b) bedoel, geleë is. Dit is ook gemene saak dat...