Barnard v Thelander

• Jurisdiction: South Africa

Barnard v Thelander
1977 (3) SA 932 (C)

1977 (3) SA p932

Citation	1977 (3) SA 932 (C)
Court	Kaapse Provinsiale Afdeling
Judge	Vivier R
Heard	March 22, 1977
Judgment	May 25, 1977

Flynote : Sleutelwoorde H

Verkoping — Vaste eiendom — Eiendom aan agtereenvolgende kopers verkoop — Reg van eerste koper — Aard van — Wanneer op 'n interdik geregtig — Wanneer op reële eksekusie geregtig.

Headnote : Kopnota

Waar 'n eienaar van 'n huis 'n koopkontrak aangegaan het en daarna dieselfde eiendom aan 'n latere koper verkoop, geniet die eerste koper se persoonlike reg voorrang bo dié van 'n latere koper, en die eerste koper, in die afwesigheid van spesiale omstandighede wat die balans van billikheid raak, is geregtig op 'n interdik wat oordrag aan die latere bona fide koper verhinder en is ook geregtig op reële eksekusie teenoor die verkoper.

Die applikant het 'n huis van die respondent gekoop. Weens nie-betaling onmiddellik van die deposito soos in die kontrak bepaal, het die respondent die koopkontrak volgens sy reg onder die kontrak gekanselleer en die huis die volgende dag aan M verkoop. Die eiendom is nog nie aan M oorgedra nie. In 'n aansoek om 'n interdik om die oordrag aan M te verhoed, het die applikant beweer dat, toe die kontrak onderteken is, dit mondelings oorgekom is dat 'n uitstel vir die betaling van die deposito aan hom verleen sou word. Dit is deur die respondent ontken.

Beslis, dat die applikant voldoende bewys gelewer het dat die mondelinge ooreenkoms aangegaan is.

Beslis, verder, dat die mondelinge ooreenkoms vir niks meer as die uitstel van betaling was en dat dit by wyse van 'n mondelinge ooreenkoms geoorloof is.

Beslis, dus, dat die hoofkontrak van volle krag was, en dat applikant op 'n interdik geregtig is.

Flynote : Sleutelwoorde H

Sale — Immovable property — Property sold to successive buyers — Right of first buyer — Nature of — When entitled to an interdict — When entitled to specific performance.

1977 (3) SA p933

Headnote : Kopnota

Where the owner of a house has entered into a contract of sale and thereafter sells the same house to a later purchaser, the first purchaser enjoys a personal right ranking in preference to that of the later purchaser and the first purchaser, in the absence of special circumstances which affect the balance of equity, is entitled to an interdict which prohibits transfer to the later bona fide purchaser and is also entitled to specific performance against the seller.

The applicant had purchased a house from the respondent. Because of the failure to pay the deposit immediately as provided by the contract, the respondent, in terms of his right under the contract of sale, cancelled the contract and the following day sold the house to M. The property had not yet been transferred to M. In an application for an interdict prohibiting the transfer to M the applicant alleged that, at the time the contract was signed, it had been verbally agreed that an extension of time within which to pay the deposit should be granted to him. This was denied by the respondent.

Held, that the applicant had furnished sufficient proof that a verbal agreement had been entered into.

Held, further, that the verbal agreement had been for no more than an extension of time for payment and that this was permitted by way of an oral agreement.

Held, accordingly, that the contract of sale was valid and that the applicant was entitled to an interdict.

Case Information

Aansoek om 'n interdik. Die feite blyk uit die uitspraak.

P. B. Hodes, namens die applikant.

A. J. Smit, namens die respondent.

Cur. adv. vult. D

Postea (Mei 25).

Judgment

Vivier, R.:

Hierdie is 'n aansoek om 'n tydelik interdik hangende die uitslag van 'n aksie wat applikant voornemens is E om teen respondent in te stel vir spesifieke nakoming van laasgenoemde se verpligtings ingevolge 'n koopkontrak ten opsigte van grond.

Die partye het op 25 Februarie 1977 'n skriftelike koopkontrak aangegaan ingevolge waarvan applikant van respondent laasgenoemde se woonhuis geleë te Laubscherstraat 28, Panorama, F Parow, gekoop het vir die bedrag van R37 000, waarvan 'n deposito van R8 000 onmiddellik by

1977 (3) SA p934

Vivier R

ondertekening van die kontrak betaalbaar was en die balans teen registrasie van oordrag. Op 3 Maart 1977 het die respondent die applikant skriftelik in kennis gestel dat hy ingevolge sy A terugtredingsreg die kontrak kanselleer weens nie-betaling van die deposito van R8 000, en die dag daarna, op 4 Maart 1977, het die respondent dieselfde eiendom aan ene Gert Meyer verkoop. Die eiendom is nog nie aan Meyer oorgedra nie. Tot sover is die feite gemenesaak tussen die partye.

Die applikant beweer dat, onmiddellik nadat hy en die B respondent die koopkontrak tussen hulle onderteken het, en by dieselfde geleentheid, hulle mondeling ooreengekom het dat uitstel vir die betaling van die deposito aan hom verleen word. Gevolglik was die respondent nie geregtig om die kontrak te kanselleer nie, en is hy voornemens om 'n aksie teen respondent in te stel vir spesifieke nakoming van sy verpligtings ingevolge die kontrak. Hy vra derhalwe dat 'n tydelike interdik C aan hom toegestaan word, hangende die uitslag van bogemelde aksie, wat respondent verbied om met die koopkontrak wat hy met Meyer gesluit het, voort te gaan en om oordrag van die eiendom aan Meyer te gee.

Die respondent ontken dat daar ooit enige sprake van 'n uitstel van betaling was, en voer in elk geval aan dat die mondelinge D ooreenkoms wat in hierdie verband deur die applikant beweer word, op 'n wysiging van 'n wesenlike bepaling van die skriftelike koopkontrak neerkom, en dus ongeldig is ingevolge die bepalings van art. 1 (1) van Wet 71 van 1969.

Op die basis van die applikant se bewerings self, is die eerste vraag wat ontstaan die veelbesproke een, nl., of 'n koper wat op reële eksekusie geregtig is, 'n interdik kan verkry teen die E verkoper, ten einde oordrag aan 'n tweede en latere bona fide koper te verbied, hangende die instelling van 'n aksie vir spesifieke nakoming wat die eerste koper voornemens is om teen die verkoper in te stel.

In meer onlangse beslissings soos Le Roux v Odendaal and Others, 1954 (4) SA 432 (N); Botes v Botes en 'n Ander, 1964 (1) SA 623 (O) F ; B.P. Southern Africa (Pty.) Ltd. v Desden Properties (Pvt.) Ltd. and Another, 1964 (2) SA 21 (SR), is beslis dat die persoonlike reg van die eerste koper wel voorrang geniet, en dat hy, in die afwesigheid van spesiale omstandighede wat die balans van bilikheid affekteer, 'n interdik teen die verkoper kan verkry, en ook van laasgenoemde G reële eksekusie kan eis. Ek kon egter geen onlangse beslissing oor die vraag in hierdie Afdeling vind nie, en in vroeëre beslissings is daar teenstrydige standpunte daaromtrent ingeneem. In Gardner v Executors of Jones, 16 S.C. 206, en Kohling v McKenzie, 19 S.C. 287, beide Volbank-beslissings, is 'n interdik geweier aan die houer van 'n voorkoopsreg en 'n opsie om te koop onderskeidelik, ten einde oordrag te verhinder H aan 'n latere bona fide koper. In Gardner se saak het Lord DE VILLIERS die aansoek in die volgende woorde geweier (bl. 208 van die verslag):

"The Court is now asked to restrain the transfer of land to the purchaser at the suit of persons who do not even allege that they had previously purchased the property themselves but merely rely upon a right of pre-emption given to them in their contract of lease. The applicants may have a claim for damages against the respondents for breach of contract but they have not such a clear prior right to transfer as to justify the court in restraining the transfer to Mosenthal."

In Kohling se saak het dieselfde Regter in sy uitspraak op bl. 288 ook beklemtoon dat die applikant se opsie om te koop nog nie uitgeoefen was

1977 (3) SA p935

Vivier R

ten tyde van die sluiting van die latere koopkontrak nie.

Dit wil my dus voorkom asof in beide Gardner en Kohling se sake die besondere voorafgaande persoonlike reg as minderwaardig beskou is tot dié van die latere koper.

In Ex parte de Wet, 20 C.T.R. 305, is 'n aansoek om 'n tydelike A interdik uitgestel sodat kennis daarvan aan die verkoper gegee kon word. Dit nadat Lord DE VILLIERS die volgende op bl. 305 gesê het:

"The Court has always refused to grant an interdict if the second purchaser is an honest purchaser and did not know of the previous sale. You should bring an action for damages against the seller."

In Pienaar and Another v Van Lill, 1928 CPD 299, het B BENJAMIN WN. R.P., geweier om 'n interdik, pendente lite, toe te staan aan 'n koper wat sonder kennis van 'n reeds bestaande opsie gekoop het, ten einde oordrag te belet aan die opsiehouer wat die opsie eers ná die sluiting van die koopkontrak uitgeoefen het. Met 'n beroep op Kohling se saak bevind die geleerde Regter dat die applikant geen beter reg het as C die opsiehouer nie.

In Ex parte Kruger, 1936 (2) P.H. A56 (K), 'n geval van 'n dubbele verkoping...