Arun Property Development (Edms) Bpk v Stad Kaapstad

• Jurisdiction: South Africa
• Citation: 2003 (6) SA 82 (C)

Arun Property Development (Edms) Bpk v Stad Kaapstad
2003 (6) SA 82 (C)

2003 (6) SA p82

Citation	2003 (6) SA 82 (C)
Case No	Saaknr 7964/2001
Court	Kaapse Provinsiale Afdeling
Judge	Blignault R
Heard	April 9, 2003; April 10, 2003
Judgment	April 23, 2003
Counsel	H M Scholtz SC (bygestaan deur A M Breitenbach) namens die respondent (eiser).; G D van Schalkwyk SC (bygestaan deur J-H Roux) namens die eksipiënt (verweerder).

Flynote : Sleutelwoorde F

Praktyk — Pleitstukke — Eksepsie — Op basis dat pleitstuk vaag en verwarrend — Eksepsie teen gewysigde besonderhede G van vordering in terme van Reël 23(1) van Eenvormige Hofreëls — Stilswyende statutêre bepaling — Moet pleit dat gesteun word op statutêre bepaling wat stilswyend inbegrepe is, asook inhoud van bepaling. H

Headnote : Kopnota

Die verweerder het in terme van Reël 23(1) van die Eenvormige Hofreëls eksepsie aangeteken teen die eiser se gewysigde besonderhede van vordering op die basis dat die pleitstuk vaag en verwarrend was. Die eiser het, onder andere, betoog dat dit nie net op die uitdruklike bepalings van art 28 van die Ordonnansie op Grondgebruikbeplanning 15 I van 1985 (K) gesteun het nie, maar ook op bepalings wat stilswyend daarby inbegrepe was. Die eiser se betoog was dat dit nie nodig was om stilswyende statutêre bepalings te pleit nie.

Beslis, dat 'n party wat op 'n stilswyende statutêre bepaling wou staatmaak, dit duidelik moes pleit. (Paragraaf [30] te 92D.) J

2003 (6) SA p83

Beslis, verder, dat die eiser in sy gewysigde besonderhede van vordering moes aangedui het dat dit op 'n statutêre bepaling A gesteun het wat stilswyend by art 28 van die ordonnansie inbegrepe was en dat hy ook moes aangedui het wat die inhoud van daardie bepaling was. Daarsonder was die pleitstuk vaag en verwarrend. Eksepsie gevolglik gehandhaaf. (Paragrawe [30] en [37] te 92D - E en 93I.) B

Flynote : Sleutelwoorde

Practice — Pleadings — Exception — On ground that pleading vague and embarrassing — Exception to amended particulars of claim pursuant to Rule 23(1) of Uniform Rules of Court — Implied statutory provision — Party relying on implied statutory provision must plead it, as well as content thereof. C

Headnote : Kopnota

The defendant excepted to the plaintiff's amended particulars of claim in terms of Rule 23(1) of the Uniform Rules of Court on the ground that the pleading was vague and embarrassing. The plaintiff argued that it did not rely only on the express provisions of s 28 of the Land Use Planning Ordinance 15 of 1985 (C), but also on the provisions tacitly implied therein. It was contended by the plaintiff that it was not necessary to plead implied statutory D provisions.

Held, that a party relying on an implied statutory provision had to plead it clearly. (Paragraph [30] at 92D.)

Held, further, that the plaintiff should have indicated in its amended particulars of claim that it was relying on a statutory provision which was tacitly implied in s 28 of the ordinance and that it should also have indicated what the content of that provision was. E Without that the pleading was vague and embarrassing. (Paragraphs [30] and [37] at 92D - E and 93I.)

Cases Considered

Annotations

Gerapporteerde sake/Reported cases F

Fundstrust (Pty) Ltd (in Liquidation) v Van Deventer 1997 (1) SA 710 (A): dictum te/at 725H - I toegepas/applied

Henderson v Bartlett and Another 1950 (3) SA 109 (W): na verwys/referred to

Imprefed (Pty) Ltd v National Transport Commission 1993 (3) SA 94 (A): dictum te/at 107C - E toegepas/applied

Lurie NO v Mahomed 1952 (3) SA 194 (N): na verwys/referred to G

NBS Boland Bank Ltd v One Berg River Drive CC and Others 1998 (3) SA 765 (W): na verwys/referred to

NBS Boland Bank Ltd v One Berg River Drive CC and Others; Deeb and Another v ABSA Bank Ltd; Friedman v Standard Bank of SA Ltd 1999 (4) SA 928 (SCA): na verwys/referred to H

Rennie NO v Gordon and Another NNO 1988 (1) SA 1 (A): dictum at 22E - H toegepas/applied

Roos v Engineering Fabricators (Edms) Bpk 1974 (3) SA 545 (A): na verwys/referred to

Rustenburg Platinum Mines Ltd v Breedt 1997 (2) SA 337 (A): na verwys/referred to I

Trope and Others v South African Reserve Bank 1993 (3) SA 264 (A): dictum te/at 269H - I toegepas/applied.

Rules Considered

Hofreëls/Rules of Court

Die Eenvormige Hofreëls/The Uniform Rules of Court, Reël/Rule 23(1): sien/see The Supreme Court Act and the Magistrates' Courts Act and Rules 3rd ed (Juta, 2003) te/at 43. J

2003 (6) SA p84

Statutes Considered

Wette/Statutes A

Die Ordonnansie op Grondgebruikbeplanning 15 van 1985 (K)/Land Use Planning Ordinance 15 of 1985 (C), art/s 28: sien/see Gekonsolideerde Kaapse Provinsiale Ordonnansies/Consolidated Cape Provincial Ordinances vol 3 (Juta) te/at 3613.

Case Information

Eksepsie teen die eiser se gewysigde besonderhede van vordering. Die aard van die pleitstukke blyk uit die uitspraak. B

H M Scholtz SC (bygestaan deur A M Breitenbach) namens die respondent (eiser).

G D van Schalkwyk SC (bygestaan deur J-H Roux) namens die eksipiënt (verweerder). C

Cur adv vult.

Postea (April 23).

Judgment

Blignault R: D

[1] Eiser is 'n maatskappy met beperkte aanspreeklikheid wat handel dryf as 'n eiendomsontwikkelaar. Sy vernaamste plek van besigheid is The Mews nr 6, Lourensstraat, Somerset-Wes. Verweerder is die Stad Kaapstad, die munisipaliteit vir die Kaapse Metropool met vernaamste plek van administrasie te Hertzog Boulevard 12, Kaapstad. E Eiser beweer dat verweerder die regsopvolger is van die munisipaliteit wat as die Stad Tygerberg bekend was.

[2] Eiser het hierdie aksie ingestel teen verweerder vir die betaling van vergoeding vir die beweerde onteiening van sekere grond waarvan eiser die eienaar was. Na die wysiging van eiser se F besonderhede van vordering beloop die bedrag wat geeis word, R57 500 341. Die besonderhede van vordering bevat ook alternatiewe eise vir 'n bevel dat eiendomsreg in die betrokke grond steeds by eiser berus omdat verweerder ultra vires sy magte ingevolge die bepalings van art 42 van die Ordonnansie op Grondgebruikbeplanning 15 van 1985 (K) (die ordonnansie) sou opgetree G het.

[3] In para 3 van eiser se gewysigde besonderhede van vordering word beweer dat dit die geregistreerde eienaar is van gedeeltes 57 en 61 van die Plaas Langeberg 311, Durbanville, en dat eiser 'n reeks aansoeke gebring het by die Stad Tygerberg uit hoofde van die bepalings van die ordonnansie ten einde die hersonering en onderverdeling van die H eiendom te bewerkstellig.

[4] In para 4 van die gewysigde besonderhede van vordering word beweer dat die doel van die aansoeke, tot die kennis van die partye, was om eiser in staat te stel om 'n dorpsontwikkeling in verskillende I fases van stapel te stuur op die eiendom. Eiser het 'n plan van die beoogde ontwikkeling by sy gewysigde besonderhede van vordering aangeheg.

[5] Eiser beweer in para 5 van sy gewysigde besonderhede van vordering dat die aansoeke goedgekeur is deur die Stad Tygerberg en dat eiser in J

2003 (6) SA p85

Blignault R

skrywes van 20 Februarie 1998 en 19 Maart 1998 deur die Stad Tygerberg meegedeel is dat die aansoeke met betrekking tot A fase 1 van die voorgenome ontwikkeling goedgekeur is 'onderhewig aan sekere voorwaardes' en dat dit in verdere skrywes op 8 Oktober 1998, 20 Oktober 1999 en 15 Desember 1999 deur die Stad Tygerberg meegedeel is dat die aansoeke met betrekking tot fase 2 van die voorgenome ontwikkeling goedgekeur is, 'onderhewig aan sekere voorwaardes'. B

[6] Eiser beweer in para 6 van sy gewysigde besonderhede van vordering dat dit vir doeleindes van die onderhawige aksie alleen die voorwaardes is wat in die gemelde skrywes opgelê is met betrekking tot publieke paaie oftewel openbare strate wat relevant is en meer in besonder die voorwaardes wat bepaal dat die volgende areas as publieke paaie oftewel openbare strate uitgehou is: C

(a)

Die area, groot 19 3031 hektaar, op die plan getoon as 'Hoofpad nr B1 (R300)', 'Hoofweg nr 81' en 'R300'.

(b)

Die area, groot 14 4495 hektaar, wat getoon word as: D

(i)

'Golf Course Road' en 'Brackenfell Boulevard' (ook bekend as 'De Villiersweg-verlenging' en 'toekomstige Brackenfell Boulevard verlenging' onderskeidelik);

(ii)

'Verdi Boulevard' (voorheen genoem 'straat 20m' of '20m'), en 'Belami Rylaan', insoverre hierdie gedeeltes aangetoon word as publieke padreserwes van 20 meter breed en nie E 16 meter breed nie, met ander woorde die addisionele padbreedtes van vier meter.

[7] Eiser beweer in para 7 van sy gewysigde besonderhede van vordering dat die gemelde areas groter is as dit wat voorsien behoort te word vir die normale behoeftes ten opsigte van openbare paaie met betrekking tot die onderverdelings wat die onderwerp was van eiser se F aansoeke, aangesien:

(a)

Die area waarna verwys word in para 6(a), geensins benodig word vir doeleindes van openbare strate wat ontstaan uit die goedkeuring van die aansoeke nie, aangesien geen direkte toegang tot fases 1 of 2 verleen word vanaf die voorgenome R300 openbare pad nie. G

(b)

Wat betref die areas waarna in para 6(b) verwys word:

(i)

De Villiersweg-verlenging en toekomstige Brackenfell Boulevard-verlenging geensins benodig of behoef word ten einde te voldoen aan die normale behoeftes vir openbare strate wat ontstaan uit die goedkeuring van die aansoeke nie; H

(ii)

Ten opsigte van Verdi Boulevard en Belami Rylaan is die normale behoeftes wat ontstaan uit die goedkeuring van die aansoeke; beperk tot padreserwes van 16 meter en nie 20 meter nie.

[8] Paragraaf 8 van eiser se gewysigde besonderhede van vordering lees soos volg: I

'Eiser beweer dat:

(a)

as gevolg van die toestaan van die aansoeke deur die Stad Tygerberg en die oordrag op 11 September 1998 van die eerste erf in die...