Van Zyl v Stadsraad van Ermelo

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Rabie AR, Muller AR, Miller AR, Diemont AR en Hoexter Wn AR
• Judgment Date: 30 November 1978
• Citation: 1979 (3) SA 549 (A)
• Hearing Date: 18 September 1978
• Court: Appellate Division

Hoexter Wn AR:

In die Transvaalse Provinsiale Afdeling was die appellant E eiser in 'n geding teen die respondent as verweerder na aanleiding van laasgenoemde se onteiening, kragtens bevoegdheid verleen by art 15 van die Onteieningswet 55 van 1965 (hierna "die Wet" genoem), van 'n gedeelte van die hiernagenoemde plaas wat feitlik onmiddellik suid van die dorp Ermelo geleë is.

In Maart 1971 het die appellant die resterende gedeelte van die plaas F Witbank nr 262, geleë in die registrasie afdeling IT, distrik Ermelo, gekoop. Die plaas was toe 496,415 hektaar groot. Op 13 Desember 1973 het die respondent 'n kennisgewing van onteiening van 121,724 hektaar van gemelde plaas aan die appellant beteken, en as vergoeding vir die onteiening 'n bedrag van R164 per hektaar aangebied. Die appellant het G gemelde aanbod van die hand gewys en as vergoeding 'n bedrag van R326 430,56 geëis. Ingevolge art 7 gelees met art 8 van die Wet het die appellant by die Verhoorhof aansoek gedoen om vasstelling deur laasgenoemde van die bedrag van die vergoeding vir die betrokke onteiende grond. Die Verhoorhof het die vergoeding op R220 per hektaar (afgerond op 'n bedrag van R26 780) vasgestel. Ingevolge art 10 (2) (e) van die Wet H het die Verhoorhof voorts beveel dat die respondent 6817 gedeeltes van 306468 (dws 2,224 persent) van die appellant se koste betaal. Teen die hele uitspraak en bevel van die Verhoorhof kom die appellant voor hierdie Hof in hoër beroep.

Die onteiening waarom dit in die huidige geval gaan is deur die onteiening van 'n ander stuk van die appellant se gemelde plaas vooruitgeloop. Op 14 Februarie 1973 het die Suid-Afrikaanse Spoorweë 'n stuk 249,18 hektaar groot van dieselfde plaas onteien. Laasgenoemde stuk grond (wat rofweg die suidelike helfte van die appellant se hele plaas verteenwoordig het) het die SAS benodig vir die oprigting van 'n groot

Hoexter Wn AR

goedereloods en rangeer - en opstelwerf vir die nuwe spoorlyn wat destyds in aanbou was. Hierdie nuwe spoorlyn het 'n direkte spoorverbinding met A die uitvoerhawe Richardsbaai daargestel en staan bekend as die Broodsnyersplaas - Richardsbaaispoorlyn. By beoordeling van sommige van die twispunte wat die saak oplewer is sekere verwikkelinge in die geskiedenis van Ermelo se uitbreiding asook die ontplooiing van die SAS se vervoerstelsel in die onmiddellike omgewing van Ermelo relevant. Hiervan word 'n bondige maar juiste opsomming gevind in die volgende passasies van die uitspraak van die geleerde Regter a quo :

B "In 1971 het die Stadsraad met die Spoorweë onderhandel in verband met die uitbreiding van eersgenoemde se nywerheidsgebied en die verskaffing van sylyngeriewe in moontlike toekomstige nywerheidsdorpe. Dit was gemeensaak dat verdere uitbreiding in Ermelo desnoods in 'n suidelike rigting moes geskied. Die verskeie dorpsbeplanners, wat getuienis afgelê het, was dit ook eens dat uitbreiding van Ermelo se woonbuurtes verkieslik ten weste C van die Amersfoort hoofweg moes geskied maar dat nywerheidsuitbreiding in 'n suidelike of suidoostelike rigting, oos van die Amersfoort hoofweg sou plaasvind. Die getuies was almal dit ook eens dat die oorblywende gedeelte van eiser se eiendom wat na die Spoorwegonteiening slegs 247,235 hektaar beslaan het, geskik was vir die vestiging van nywerhede wat sylyn-geriewe sou benodig. Daar was ander kleiner gebiede ook ten ooste en ten suide van Ermelo wat fisies vir die vestiging van sulke nywerhede geskik was maar dit sou baie duurder gewees het om sylyngeriewe in daardie gebiede te D verskaf as op eiser se grond. Reeds vroeg in 1974, indien nie reeds in 1972 nie, het die Spoorweë, op aandrang van die Stadsraad van Ermelo, aangewys waar die opstelwerf en goedereloods gebou sou word en ook waar sylyngeriewe wat op eiser se grond aangebring kon word, aansluiting kon vind by die werf en loods............

Die Stadsraad van Ermelo het reeds in 1972 besluit om die gebied waarvan die eiser se grond 'n kerngedeelte gevorm het, te ontwikkel as 'n nuwe E nywerheidsgebied. Op 20 November 1972 het die stadsklerk 'n brief aan die Departement van Beplanning en Omgewing gerig waarin aansoek gedoen word om goedkeuring vir die aanleg van 'n dorpsgebied van 21 hektaar binne munisipale gebied en die aanleg van 'n nuwe nywerheidsgebied van 101 hektaar op eiser se grond. Volgens die stadsklerk sou die oorblywende gedeelte van 146,235 hektaar ge-oormerk word vir toekomstige nywerheidsuitbreiding. In hierdie brief meld die stadsklerk dat die F eiser die plaas te koop aangebied het maar dat hy nie bereid was om vir 'n onbepaalde tyd te wag op die besluit van die Stadsraad nie aangesien daar ander moontlike kopers ook was. Op 23 Januarie 1973 het die Sekretaris van Beplanning die stadsklerk meegedeel dat hoewel die Departement van Beplanning die stigting van die nywerheidsdorp wat 21 hektaar binne die munisipale gebied sou beslaan, goedgekeur het, dit die Stadsraad se aansoek om nywerheidsonering van 101 hektaar op eiser se grond van die hand gewys het.

G Die Stadsraad het verdere vertoë tot die Departement van Beplanning gerig in Maart 1973 en op 15 April 1973 het die stadeklerk die Sekretaris van Beplanning meegedeel dat daar slegs 'n geringe aantal nywerheidserwe in Ermelo beskikbaar was wat na verwagting binne 'n kort tydjie uitverkoop sou wees. Op 26 April 1973 het die stadsklerk verdere vertoë gerig en die Departement van Beplanning daarop gewys dat hoewel Ermelo nie in 'n verklaarde grensgebied geleë was nie, die dorp weens sy ligging en H nabyheid aan Swaziland as 'n grensgebied beskou kon word en dus as sodanig behandel moes word. Dit is, het die staksklerk aangevoer, 'n natuurlike groeipunt en die Stadsraad het dit as sy plig beskou om vir die stigting van die nywerheidsgebied van 101 hektaar voorsiening te maak. Op 10 Mei 1973 het die Sekretaris van Beplanning die stadsklerk meegedeel dat die aansoek om indeling van 101 hektaar van die restant van gedeelte 2 van die plaas Witbank afgekeur is maar dat die Departement in beginsel goedgekeur het dat 'n gebied van 25 hektaar van die betrokke grond vir nywerheidsdoeleindes gesoneer kan word, meer bepaald vir die hervestiging van sulke diensnywerhede as wat elders binne Ermelo se munisipale gebied misplaas was. Die Stadsraad het besluit dat die Departement van sy teleurstelling oor die pasgemelde beslissing verwittig moes

Hoexter Wn AR

word maar die beslissing het geensins die geesdrif van die stadsklerk gedemp nie. In 'n brosjure wat hy vir verspreiding uitgereik het op 10 Augustus 1973 het hy aangevoer dat as gevolg van die ligging van Ermelo langs die Broodsnyersplaas-Richardsbaaispoorlyn, met die groot A opstelwerf en ander fasiliteite wat die spoorweë tot sy beskikking het, Ermelo in 'n gunstige posisie geplaas was vir die in - en uitvoer van goedere. Hy het die mening uitgespreek dat Ermelo ongetwyfeld die sentrum en spil van Suid-oos Transvaal sou word. Dit moet egter nie aanvaar word dat die Stadsraad van Ermelo al was wat sulke goeie verwagtinge gekoester het nie: verskeie getuies het melding daarvan gemaak dat die publiek in die algemeen gedink het dat daar 'n baie goeie kans was dat die 'tweede B Sasol' (dws 'n groot petro-chemiese bedryf en neweproduktebedrywe) op Ermelo gevestig sou word."

Die appellant het sy plaas in Maart 1971 teen 'n koopprys van R75330 (ongeveer R151,74 per hektaar) gekoop. In Oktober 1972 het die appellant C die respondent se stadsklerk meegedeel dat hy bereid sou wees om sy plaas teen 'n prys van R200 per morg (ongeveer R234 per hektaar) aan die respondent te verkoop. Onderhewig aan die inwinning van waardasies en verkryging van die Administrateur se goedkeuring was hierdie aanbod vir die stadsklerk aanvaarbaar. Soos reeds vermeld, het die SAS op 14 Februarie 1973 'n gedeelte van die plaas groot 249,18 hektaar onteien. D Ten opsigte hiervan het die appellant ingewillig om vergoeding ten bedrae van R72000 te aanvaar. Dit is gemeensaak dat die gemelde bedrag ten opsigte van grond alleen aan vergoeding teen ongeveer R256 per hektaar gelykgestaan het. Nà die SAS onteiening het daar 274,235 hektaar van die plaas oorgebly. Die verdere geskiedenis van die restant van 274,235 hektaar word as volg in die uitspraak van die Verhoorhof opgesom:

E "Die eiser en die staksklerk het weer 'n samespreking in Maart 1973 gehou die eiser het by dié geleentheid gesê dat sy prys R300 per morg was maar geen ooreenkons kon tussen hulle bereik word nie. Die Stadsraad wou egter nie van sy planne afsien om 'n nywerheidsgebied op die eiser se grond uit te lê nie en het aan sy dorpsbeplanners opdrag gegee om planne F op te stel vir 'n nywerheidsdorp op die grond, waarvan 25 hektaar so gou moontlik ontwikkel moes word. Indien nodig, het die Stadsraad besluit, sou die eiser onteien word. Al hierdie inligting was volgens die getuienis vrylik bekombaar deur enige persoon wat belang gestel het in die aankoop van eiser se grond of ander grond wat in daardie buurt geleë was.

Inmiddels was daar verdere verwikkeling met betrekking tot die verkoop van G eiser se grond. Begin April het ene Swarts 'n besoek aan eiser gebring. Swarts het nie getuienis afgelê nie maar dit is duidelik dat hy, wat betref die Stadsraad se planne in verband met die eiser se grond, heeltemal op hoogte van sake was. Op 3 April 1973 het eiser 'n opsie vir een maand aan Brooklyn Beleggings (Edms) Bpk verleen om die eiendom aan te koop teen 'n prys van R300 per morg. Daardie opsie is nie uitgeoefen nie maar op versoek van Swarts wat gemelde maatskappy verteenwoordig het, is die opsie op dieselfde voorwaardes verleng tot 4 Mei 1973. Die opsie is later weer verleng en op 8 Desember 1973 het eiser, op aandrang van H Swarts, 'n opsie aan Billyanne (Edms) Bpk verleen om die eiendom voor 9 Februarie 1974 te koop teen 'n prys van R500 per morg. Op 13 Desember 1973 het die Stadsraad van Ermelo 'n kennisgewing van onteiening van...