Strauss v De Villiers en 'n Ander

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Rabie HR, Jansen AR, Trengove AR, Botha AR en Van Winsen Wn AR
• Judgment Date: 20 September 1982
• Hearing Date: 23 August 1982
• Court: Appellate Division

Rabie HR:

Appellant het op 15 Junie 1979 in die Noord-Kaapse Afdeling van die Hooggeregshof 'n aksie teen respondent, as eerste verweerder, en die Minister van Landbou, as tweede verweerder, ingestel waarin hy onder meer geëis het dat respondent die plaas bekend as gedeelte 35 (Heiriet) van die A plaas Kalahari-Oos, nr 410, geleë in die afdeling Kuruman, aan hom moet transporteer. Die eis was, soos hieronder nader aangedui word, gegrond op 'n skriftelike ooreenkoms wat appellant en respondent op 25 Augustus 1972 met mekaar aangegaan het. Die Verhoorregter (BASSON R) het bevind dat die ooreenkoms nietig is en het gevolglik appellant se eis teen respondent met koste afgewys. Die appèl is teen hierdie bevel. B

In die uiteensetting van appellant se eis is geen regshulp teen die tweede verweerder aangevra nie. Daar is bloot gesê dat koste teen hom aangevra sou word indien hy appellant se eis sou bestry. Die Minister, wie se belang by die bogemelde plaas sal blyk uit wat later in die uitspraak gesê word, het nie C verskyning aangeteken om die saak te verdedig nie. Hy is ook nie 'n party by hierdie appèl nie.

Die uitspraak van die Hof a quo is gerapporteer: kyk Strauss v De Villiers en 'n Ander 1981 (2) SA 163 (NK).

Respondent het aanvanklik die bogemelde plaas "Heiriet" van die Staat gehuur. In 1969 is aan hom die geleentheid gegee om, onderworpe aan sekere voorwaardes, die plaas "Heiriet" van die D Staat te koop. Hy het, so wil dit voorkom (die betrokke dokument, of dokumente, is nie behoorlik bewys in die Hof a quo nie), die aanbod aanvaar, en sowat drie jaar later, op 25 Augustus 1972, toe hy verwag het dat 'n grondbrief ten opsigte van die plaas binnekort aan hom uitgereik sou word, het hy en E appellant die bogemelde ooreenkoms met mekaar aangegaan.

In hierdie ooreenkoms het respondent die plaas "Heiriet" aan appellant vir die bedrag van R35 000 verkoop. Een helfte van hierdie bedrag sou teen registrasie van transport in die naam van appellant betaalbaar wees, terwyl die ander helfte een jaar na sodanige registrasie betaalbaar sou wees en intussen deur 'n tweede verband oor "Heiriet" verseker sou word. Appellant sou, F volgens klousule 2 van die ooreenkoms, nie op besit van die plaas geregtig wees voordat dit in sy naam geregistreer is nie. In klousule 18 van die ooreenkoms word die volgende bepaal:

"Dat hierdie ooreenkoms onderhewig is aan die voorwaarde dat die Departement van Landboukrediet en Grondbesit grondbrief van G die gemelde eiendom aan die verkoper gee. Verder erken die koper dat hy nie geregtig is nie om transport van die eiendom te kry nie voor 31 Mei 1979, sonder die skriftelike toestemming van die Minister van Landboukrediet en Grondbesit."

(Die uitspraak van die Hof a quo bevat 'n opsomming van al die klousules van die ooreenkoms: kyk te 164E - 166B van die Hofverslag.)

Op 15 Augustus 1973 is 'n grondbrief (nr 77 van 1973) ingevolge die bepalings van art 44 (3) van die Wet op Landboukrediet 28 H van 1966 ten opsigte van "Heiriet" aan respondent uitgereik, en op 9 November 1973 is die grondbrief in die registrasiekantoor op Vryburg geregistreer. In die grondbrief word bepaal dat die toekenning van die plaas aan respondent onderworpe aan twee voorwaardes geskied. Die eerste voorwaarde het op die voorbehoud van minerale regte ten gunste van die Staat betrekking en is nie in hierdie saak van belang nie. Die tweede voorwaarde lui soos volg:

Rabie HR

"(b)

die voorwaarde dat die grondbriefnemer nie die hiermee toegekende eiendom mag vervreem binne tien jaar gereken vanaf 31 Mei 1969, sonder die skriftelike toestemming van die Minister van Landbou verleen op sodanige voorwaardes as wat die Minister wenslik ag, nie".

A Bogemelde art 44 (3) van die Wet op Landboukrediet 1966 bepaal soos volg:

"Wanneer Staatsgrond ingevolge hierdie Wet aan 'n persoon verkoop word, kan die Minister 'n grondbrief ten opsigte van daardie grond uitreik."

Die verkoping van "Heiriet" aan respondent het - so kan waarskynlik aanvaar word - ingevolge die bepalings van art B 10 (1) van die bogemelde Wet geskied. Dit lui onder meer soos volg:

"Behoudens die bepalings van subarts (2) en (2A), arts 13 en 15 en...