Scheepers v Vermeulen

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Horwitz J
• Judgment Date: 28 October 1948
• Court: Orange Free State Provincial Division

Horwitz, J.:

Op 11 September 1946 het die partye hierin 'n geskrewe huurkontrak aangegaan in terme waarvan die verweerder aan die eiser 'n sekere resterende gedeelte van erf No. 8, Lindley, verhuur het vir 'n tydperk van drie agtereenvolgende jare, beginnende met en vanaf die datum wanneer die toemalige huurder van die gebou op die verhuurde eiendom, 'n sekere J. A. N. du Plessis, die gebou verlaat en eiser besit daarvan verkry. Klousule 15 van die genoemde huurkontrak bevat, onder meer, die volgende bepalings:

'Met en vanaf datum van besit deur huurder in terme van klousule (2) hiervan, en wel vir 'n jaar met en vanaf datum van sodanige besit deur huurder, mits die voormelde huur nog van krag is op die datum wanneer die

Horwitz J

huurder die opsie in hierdie klousule genoem wens uit te oefen, sal die huurder die eerste reg of opsie hê om die voormelde resterende gedeelte van Erf No. 8, Lindley, ingeslote gebou daarop op datum wanneer huurder besit kry onder klousule (2) hierbo, te koop teen 'n koopprys van tweeduisend vyfhonderd pond (£2,500) betaalbaar aan kontant op uitoefening van sodanige opsie en verder op terme wat tussen die partye ooreengekom mag word. Die opsie uitgeoefen te word in geskryf en koopbrief teen die koopprys van £2,500 en ander terme deur die partye in geskrif aangegaan te word voor verloop van die eerste huur jaar voormeld'.

Die klousule lyf ook 'n verdere reg of opsie in ten gunste van die huurder wat gedurende die laaste twee jaar van die huurtermyn uitgeoefen mag word om die verhuurde perseel en gebou daarop te koop teen 'n prys en op terme wat deur die partye ooreengekom mag word. Onder klousule 17 word 'n opsie aan die huurder vergun om die huurkontrak te hernu. Hier ook is die reg om te hernu toegeken vir 'n tydperk

'soos deur die partye ooreengekom mag word, maar sodanige vernuwing en die huurprys en andere terme daarvan moet ooreengekom word en huurkontrak skriftelik aangegaan word'

binne 'n bepaalde tydperk. Dit mag verder bygevoeg word dat klousule 16, handelende met die oorname deur die verhuurder van 'n gebou wat gedurende die huurtermyn deur die verhuurder opgerig mag word met die toestemming van die verhuurder, ook verwys na die geval

'indien 'n koop onder die voormelde opsies soos hierintevore gespesifiseer en bepaal, nie deur huurder uitgeoefen word en verkoop en koop tussen die partye aangegaan word in geskrif vervolgens en onder bepalings voormeld nie'.

Die eiser verlaat hom op hierdie huurkontrak en beweer in sy konklusie van eis dat hy op 1 Februarie 1947 besit van die verhuurde eiendom verkry het en dat, op 27 Oktober 1947, toe die huurkontrak nog van krag was, hy die opsie, in klousule 15 bevat en hierbo uiteengesit, uitgeoefen het by wyse van 'n brief gedateer 27 Oktober 1947 wat hy erken eers op 25 November 1947 aan verweerder oorhandig is. Die inhoud van hierdie brief is as volg:

'Met verwysing tot die opsie wat u my gegee het in die huurkontrak tussen u en my gedateer 11 September 1946, en soos uiteengesit in para. 15 daarvan, wens ek u hiermee in kennis te stel dat ek nou die gemelde opsie van aankoop hiermee uitoefen.

Ek sluit hiermee in tjek vir £2,500 in betaling van die koopsom, en sal bly wees as u die nodige koopakte met u kondisies van verkoop wil opstel, teken en aan my stuur vir voltooiing en terugsending aan u vir afhandeling van die registrasie van die transport in my naam.

Ek onderneem ook hiermee om op aanvraag aan u te betaal in kontant die volle bedrag van transportkoste, hereregte en seëls.

Indien u enige beswaar het teen die ingeslote tjek as 'n wettige vorm van

Horwitz J

betaling sal ek bly wees as u my prokureur, Mnr. G. F. van L. Froneman, van Frankfort, O.V.S., in kennis sal stel sodat ek dan kan reël om vir u die bedrag van £2,500 in kontant te laat kry.

Soos u weet, is die tydperk van my opsie volgens para. 15 van die huurkontrak, gereken vir een jaar vanaf datum van besit. U sal onthou dat ek besit gekry het volgens para. 2 van die huurkontrak, en wel op 1 Februarie 1947.

Geliewe ontvangs te erken en die koopbrief op te stel en aan my te stuur vir voltooiing en terugsending aan u'.

In para. 10 van eiser se konklusie van eis beweer hy as volg:

'Eiser weier onregmatiglik (a) om die uitoefening van die opsie soos uiteengesit in para. 8 hierbo as wettig te aanvaar, (b) om met eiser te onderhandel met die opstel en ondertekening van die koopbrief of (c) om transport van gemelde resterende gedeelte van Erf. No. 8...