Schapenrome Investments (Edms) Bpk en Andere v Sandtonse Stadsraad en 'n Ander

• Jurisdiction: South Africa

Schapenrome Investments (Edms) Bpk en Andere v Sandtonse Stadsraad en 'n Ander
1994 (2) SA 34 (A)

1994 (2) SA p34

Citation	1994 (2) SA 34 (A)
Case No	357/92
Court	Appèlafdeling
Judge	Joubert AR, Hefer AR, Eksteen AR, Nienaber AR, Harms Wn AR
Heard	November 2, 1993
Judgment	November 29, 1993

Flynote : Sleutelwoorde B

Plaaslike bestuur — Jurisdiksie — Pleine en oop ruimtes — Of munisipaliteit jurisdiksie oor plein in dorp het — Private dorp in 1902 aangelê ingevolge algemene plan geregistreer in Akteskantoor kragtens art C 20 van Prok 10 van 1902 (T) — Plein asook ligging van erwe en strate op algemene plan aangedui — Voldoening aan vereistes wat in art 63 van Ordonnansie op Plaaslike Bestuur 17 van 1939 (T) gestel is vir beheer en bestuur van 'n plein deur 'n munisipaliteit — Plein een 'wat te eniger tyd op wettige gesag afgesonder en toegeëein is . . . vir die gebruik en tot D voordeel van die publiek' soos bedoel in art 63 van ordonnansie — Volgens betekenis aan uitdrukking 'die eiendomsreg berus by die raad' in art 63 deur artikel self gegee, irrelevant dat plein nie in naam van munisipaliteit geregistreer is nie — Plein binne jurisdiksie van munisipaliteit as integrale deel van munisipale gebied — Eienaar se E eiendomsreg van plein onderhewig aan gebruiksreg van publiek daarop sowel as aan munisipaliteit se beheer en bestuur daarvan.

Headnote : Kopnota

Op 3 April 1884 het ene I M R die geregistreerde eienaar van die plaas Cyferfontein nr 380, geleë in die distrik Pretoria, afdeling Witwatersrand, geword. Gedurende 1902 het I M R besluit om die dorp F Wynberg as 'n private dorp op sy plaas aan te lê en te stig waarvan hy die dorpseienaar sou wees. Daar was op daardie stadium geen wetgewing in die Transvaal wat die formele stigting van dorpe gereël het nie en sou geen plaaslike bestuur enige jurisdiksie op daardie stadium oor die dorp Wynberg gehad nie. Voor enige erwe in die dorp getransporteer kon word, is in art 20 van Prok 10 van 1902 (T) voorsiening gemaak vir 'n registrasie-prosedure in die Akteskantoor vir 'n dorp. Daarvolgens kon die Registrateur van Aktes van die geregistreerde eienaar vereis dat hy 'n G goedgekeurde algemene plan van die grond wat onderverdeel is, moes indien ('lodge'). Die algemene plan sou dan geregistreer word en 'n endossement op die eienaar se titelakte sou aangebring word dat die grond wat op die algemene plan verskyn in erwe onderverdeel is. Uitvoering aan die bepalings van art 20 is gegee en twee endossemente is op I M R se titelakte aangebring. Die algemene plan het die ligging van die dorp se 390 erwe (met hul nommers), die strate en 'n plein bekend as Rautenbach Plein aangedui. Artikel 20 van Prok 10 van 1902 is deur art 1 van Ord 65 H van 1903 (T) herroep. In art 2 van die ordonnansie is bepaal dat 'n algemene plan nie geldiglik verander of gekanselleer kon word nie behalwe om opmetingsfoute reg te stel. Voorsiening is egter gemaak vir die totale of gedeeltelike kansellasie van 'n algemene plan waar die eienaar die verkoop of verhuring van die erwe laat vaar het, maar sodanige kansellasie kon nie plaasvind sonder 'n bevel van die Hooggeregshof tensy die toestemming van alle geregistreerde eienaars van erwe in die dorp verkry I is nie. Soortgelyke bepalings is in art 57(1) van Wet 34 van 1908 (T) en latere statutêre voorskrifte bevat. Tydens sy lewe het I M R erwe in Wynberg dorp verkoop en aan die kopers getransporteer. Na sy oorlye in 1934 het sy eksekuteur die oorblywende vier erwe en Rautenbach Plein (erf 396) aan mev R verkoop en 'in volle en vrye eiendom' getransporteer. Die eksekutrise in die boedel van wyle mev R het in 1987 Rautenbach Plein (erf 396) aan die appellante verkoop en in 1989 aan hulle getransporteer. Die eerste respondent het in 1969 tot stand gekom as 'n plaaslike bestuur wat jurisdiksie oor 'n munisipale gebied met inbegrip van die dorp Wynberg J gehad het. Rautenbach Plein

1994 (2) SA p35

A is in die eerste respondent se dorpsbeplanningskema as 'n 'gedeeltelike openbare oopruimte' aangedui. Kragtens art 63 van die Ordonnansie op Plaaslike Bestuur 17 van 1939 (T) het die raad van 'n plaaslike bestuur 'die beheer en bestuur oor alle . . . (b) pleine en ander oop ruimtes . . .; wat te eniger tyd op wettige gesag afgesonder en toegeëien is . . . vir die gebruik en tot voordeel van die publiek, of waarop die inwoners van die munisipaliteit te eniger tyd 'n gemene reg sal hê of verkry, en die eiendomsreg daarvan berus by die raad in trust om hulle oop te hou . . ., B en in 'n goeie toestand te hou . . . vir die gebruik en tot voordeel van die inwoners; . . .'. Artikel 63 het verder bepaal dat vir 'die doeleindes van hierdie artikel beteken - (i) die uitdrukking "op wettige gesag afgesonder en toegeëien" die bewaring in die Kantoor van Aktes . . . van enige algemene dorpskaart . . . waarop die paaie, strate, pleine, waarop die publiek 'n gemene reg van gebruik het, aangetoon is; . . .'. As gevolg van 'n dispuut tussen die appellante en die eerste respondent oor die status van Rautenbach Plein, het die appellante in 'n Provinsiale Afdeling C aansoek gedoen om 'n bevel wat sou verklaar dat hulle volle en onbeperkte titel tot Rautenbach Plein het; dat dit deur hulle gehou word vry van die beheer en bestuur van die eerste respondent soos bedoel in art 63 van Ord 17 van 1939; en waarvolgens die eerste respondent verbied word om enige handeling te verrig op die basis dat die beheer en bestuur van Rautenbach Plein in die eerste respondent kragtens art 63 van Ord 17 van 1939 vestig. Die aansoek is afgewys. In hoër beroep,

D Beslis, dat dit duidelik was dat die dorp Wynberg in 1902 regtens as 'n private dorp opgerig is sonder proklamasie daarvan asof dit 'n geproklameerde dorp was: op die algemene plan wat kragtens art 20 van Prok 10 van 1902 geregistreer is, is die ligging van die erwe met hul nommers, die strate en Rautenbach Plein aangetoon. (Op 44I en 44J-45A.)

Beslis, derhalwe, dat daar wel voldoen is aan die vereiste wat in art 63 E van Ord 17 van 1939 vir die beheer en bestuur van 'n plein deur 'n munisipaliteit gestel is, naamlik dat dit 'n plein is 'wat te eniger tyd op wettige gesag afgesonder en toegeëien is . . . vir die gebruik en tot voordeel van die publiek'. (Op 45A gelees met 44F/G-G.)

Beslis, verder, dat toe die dorp Wynberg in 1902 as 'n private dorp opgerig is, daar geen vereiste was vir 'n wetlike toekenning aan 'n plaaslike raad (wat nie bestaan het nie) van 'n serwituut in trust nie; en art 63 het ook nie verlang dat die dominium van die strate, pleine, ens in 'n plaaslike owerheid hoef te vestig nie. (Op 45C-D.)

F Beslis, verder, dat 'n plaaslike raad wel 'n serwituut in trust oor 'n plein kon hê om dit oop te hou en in 'n goeie toestand te hou vir die gebruik en tot voordeel van die publiek. (Op 45D.)

Beslis, verder, dat die feit dat Rautenbach Plein nie in die naam van die eerste respondent geregistreer is nie, irrelevant was volgens die betekenis wat in art 63 aan die uitdrukking 'die eiendomsreg berus by die raad' geheg word, naamlik 'die wetlike toekenning aan die raad van 'n G serwituut vir die doeleindes in hierdie artikel genoem, oor die eiendom waarvan die eiendomsreg aldus berus, dog sluit nie die dominium van so 'n eiendom in nie, behalwe wanneer so 'n dominium deur enige wet uitdruklik op die raad oorgaan'. (Op 45D/E-E gelees met 41H.)

Beslis, verder, dat Rautenbach Plein binne die jurisdiksie van die eerste respondent geval het as 'n integrale deel van sy munisipale gebied sodat dit onderworpe aan die bepalings van Ord 17 van 1939 was. (Op 45E.)

Beslis, verder, dat die eerste respondent die wetlike plaaslike H owerheidsorgaan was wat kragtens art 63 die beheer en bestuur oor Rautenbach Plein in trust vir die gebruik en tot voordeel van die publiek gehad het. (Op 45E/F-F.)

Beslis, derhalwe, dat die appellante se eiendomsreg van Rautenbach Plein onderhewig was aan die gebruiksreg van die publiek daarop sowel as aan die beheer en bestuur daarvan deur die eerste respondent. (Op 45F.) Appèl afgewys.

Die beslissing in die Transvaalse Provinsiale Afdeling in Schapenrome Investments (Edms) Bpk en Andere v Sandtonse Stadsraad en 'n Ander I bevestig.

Flynote : Sleutelwoorde

Local authority — Jurisdiction — Squares and open spaces — Whether municipality has jurisdiction over square in town — Private township established in 1902 according to general plan registered in Deeds Registry J in terms of s 20 of Proc 10 of 1902 (T)

1994 (2) SA p36

A — Square as well as location of lots and streets indicated on general plan — Requirements prescribed by s 63 of Local Government Ordinance 17 of 1939 (T) for control and management of a square by municipality satisfied — Square one 'which (has) been . . . at any time set apart and appropriated by proper authority for the use and benefit of the public' as intended in s 63 of ordinance — According to meaning assigned by s 63 to expression 'vested in the council' as used in s 63, irrelevant that square not B registered in name of municipality — Square falling within jurisdiction of municipality as integral part of municipal area — Owner's ownership of square subject to public's right of user thereof as well as to municipality's control and management thereof.

Headnote : Kopnota

On 3 April 1884 one I M R became the registered owner of the farm Cyferfontein No 380, situated in the district of Pretoria, division of C Witwatersrand. During 1902 I M R decided to establish the private township of Wynberg on his farm, of which he would be the township owner. There was at that stage no legislation in the Transvaal regulating the formal establishment of townships and no local authority would have had jurisdiction at that stage over the township of Wynberg. Before any of the lots in the township could be transferred, provision was made in s 20 of...