Portwig v Deputation Street Investments (Pty) Ltd

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Booysen R
• Judgment Date: 06 September 1984
• Citation: 1985 (1) SA 83 (D)
• Hearing Date: 21 March 1984
• Court: Durban and Coast Local Division

Booysen R:

Hierdie saak is ter rolle geplaas vir beredenering D van 'n eksepsie teen 'n spesiale pleit. Tydens betoog het die partye versoek dat ek die geskilpunte moet beslis op die basis dat die feite wat uit die pleitstukke blyk gemene saak is; dat daar geen verdere of omringende omstandighede is wat die partye voor die Hof wil plaas nie en dat dit gevolglik beslis moet word of die spesiale pleit gehandhaaf of van die hand gewys moet word.

E Tydens betoog het die advokate gevra dat hulle verdere geleentheid gegun moet word om skriftelike betoë te lewer. Mnr Bester, namens die respondent (na wie ek hierna as die verweerder sal verwys), het dan ook verdere skriftelike betoog gelewer. Mnr Alkema het nie, maar het laat weet dat hy volstaan met wat hy mondelings betoog het.

F Die feite wat uit die pleitstukke blyk en wat ek gevra is om te aanvaar, is die volgende:

(a)

Die verweerder is en was te alle relevante tye die eienaar van onroerende eiendom waarop 'n vakansie-oord bedryf is.

(b)

Op 2 April 1979 het die verweerder se raad van direkteure besluit om die eiendom te verkoop tesame met alle woonstelgeboue en permanente verbeterings G asook sekere roerende goedere soos volledig uiteengesit in aanhangsel A vir R170 000 ten aansien van die onroerende eiendom en R20 000 ten aansien van die roerende eiendom. (In aanhangsel A verskyn 'n menigte vrieskaste, stowe, beddens, beddegoed, messegoed, breekgoed en ander goed, duidelik die inhoud van die geboue op die onroerende eiendom.)

(c)

H Op 1 Junie 1979 is besit en okkupasie van die genoemde eiendom aan eiser gegee.

(d)

Op 30 November 1979 het die partye 'n skriftelike koopkontrak aangegaan waarvolgens die eiser die genoemde eiendom van verweerder gekoop het. Die I kontrak bevat onder andere die volgende klousules:

Booysen R

"Die koopprys van voormelde eiendom bedra die bedrag A van R190 000 welke koopprys as volg opgemaak word:

(a)

R170 000 vir die vaste eiendom tesame met alle verbeterings daarop van 'n permanente aard;

(b)

R20 000 vir die roerende goedere soos volledig uiteengesit in die aangehegte inventaris, gemerk A, en deur die partye geparafeer vir identifikasiedoeleindes; en is betaalbaar as volg:

(i)

Die verkoper erken hiermee dat B hulle reeds 'n bedrag van R60 000 van die koper ontvang het.

(ii)

Die koper neem 'n bestaande eerste verband oor die eiendom ten bedrae van R40 000 oor, welke verband rente dra teen 12% per jaar en welke rente ses-maandeliks vooruitbetaalbaar is.

Die koper sal verplig wees om 'n terugbetaling te doen aan die verkoper ten bedrae van R2174,49 welke bedrag as volg opgemaak C word:

Koste op verband	R	2 025,00
Rente op R20 000 vir drie maande	R	600,00
Belasting	R	451,50
Versekering op inhoud	R	54,36
Versekering op geboue	R	8,63
Bankkommissie op R60 000	R	150,00
	R	3 289,49
Min terugbetaling op deposito vanof 1 junie	R	1 115,00
	R	2 174,49

As sekuriteit vir die behoorlike terugbetaling van voormelde bedrag van R40 000 onderneem die koper hiermee om gelyktydig met registrasie van transport in sy E naam 'n eerste verband oor die voormelde vaste eiendom te registreer ten gunste van die verbandnemers. As kollaterale sekuriteit vir die koper se verpligtinge teenoor die verkoper onderneem die koper om 'n notariële verband ten bedrae van R20 000 oor die roerende goedere te registreer, soos volledig uiteengesit in die aangehegte inventaris, gemerk aanhangsel A.

(iii)

Die balans van R90 000 is F betaalbaar in paaiemente van R2 000 per maand, welke uitstaande balans van tyd tot tyd rente sal dra teen 10% per jaar, bereken maandeliks vooruit en betaalbaar maandeliks vooruit. Voormelde kapitale paaiemente sal eerstens aangewend word vir betaling van rente en die balans as kapitale delging. Voormelde bedrag van R90 000 synde die balans koopprys, sal G deur die koper aan die verkoper ten volle afgelos word binne 'n tydperk van vyf jaar gereken vanaf 1 Junie 1979. As sekuriteit vir die behoorlike betaling van voormelde balans koopprys sal die koper 'n tweede verband registreer ten gunste van die maatskappy vir die bedrag van R90 000 op bogemelde terme en voorwaardes.

Besit en okkupasie van voormelde eiendom is reeds aan die koper gegee op 1 Junie 1979, vanaf welke datum die H koper verantwoordelik is vir die betaling van belastings, rioolgelde, watergelde, elektrisiteitsfooie en enige ander heffings wat op die eiendom betaalbaar is, of in die toekoms betaalbaar of gehef mag word, en vanaf welke datum die koper alle verantwoordelikheid en risiko in verband met die eiendom sal dra. Die verkoper sal alle belastings en I heffings tot en met die bogemelde datum betaal.

Hereregte ten opsigte van hierdie verkoping is betaalbaar binne 'n tydperk van ses maande vanaf datum van ondertekening van hierdie koopkontrak, na welke datum boeterente op die hereregte gehef sal word. Indien die koper verlang dat die hereregte betaal word ten einde die ophoping van boeterente te voorkom, onderneem die verkoper om die dokumente wat betrekking het op die betaal van hereregte te onderteken indien daartoe versoek.

Booysen R

A Tot tyd en wyl transport van die eiendom ingevolge hierdie koopkontrak op die naam van die koper geregistreer is, sal die koper:

(a)

niks nalaat, doen of toelaat op of in verband met die eiendom waardeur die waarde daarvan verminder kan word nie;

(b)

sal verplig wees om die nodige versekering teen skade asook versekering teen brand ten aansien van die verbeterings op die eiendom uit te neem.

B Ingeval die koper in gebreke bly om enige van die terme en voorwaardes van hierdie koopkontrak stiptelik en behoorlik na te kom, sal die verkoper aan die koper skriftelik kennis gee om die breuk van die koopkontrak binne 14 dae vanaf datum van versending van sodanige kennisgewing te herstel."

(e)

Na aangaan van die kontrak het die eiser hom skuldig C gemaak aan kontrakbreuk en het verweerder na kennisgewing ingevolge klousule 15 die kontrak geldiglik gekanselleer.

(f)

Op 6 Februarie 1980 het die eiser vrywilliglik besit en okkupasie van die eiendom oorgegee aan verweerder wat dit aanvaar het.

(g)

Op 8 Februarie 1980 het die partye 'n skriftelike ooreenkoms aangegaan wat soos volg lees:

D "Whereas the parties entered into an agreement of sale on 30 November 1979, a copy of which is annexed hereto marked A;

And whereas the second party hereby acknowledges that he breached the agreement aforesaid;

And whereas the first party has given proper notice to the second party in terms of clause 15 of the agreement;

E And whereas as a consequence of the second party's breach the first party has cancelled the agreement;

And whereas the parties have agreed it expedient that the following be reduced to writing:

Now therefore these presents witnesseth:

1.

The contract having been cancelled and the first party having elected to re-enter and take possession of the property, the first F party has on 6 February 1980 re-entered and taken possession of the property, which possession was made possible by the voluntary surrender thereof by the second party to the first party.

2.

In terms of clause 15 (a) of the agreement the second party has forfeited all monies paid in terms of the contract as liquidated damages.

Entirely without prejudice to any of the first party's rights in terms of clause 15 (a); and entirely at the sole discretion of G the first party and totally free of any time limit whatsoever; and after the first party has established the extent of the damage resulting from the second party's occupation of the premises, the first party retains the right to refund to the second party that portion, if any, of the deposit of R60 000 as referred to in clause 1 (b) (i) of the agreement as he may deem fit.

3.

The parties specifically acknowledge that H this agreement constitutes the final settlement between the parties and that neither party shall have the right to institute an action against the other relevant hereto."

(h)

Die verweerder het die deposito van R60 000 behou ingevolge die bepalings van klousule 15 van die koopkontrak.

Op 1 Februarie 1983 het die eiser dagvaarding uitgereik teen verweerder vir betaling van R60 000. In die besonderhede van I vordering beweer eiser dat die betrokke beding "'n strafbeding is soos bedoel in art 1 (2) gelees met art 4 van die Wet op Strafbedinge 15 van 1962"; dat die bedrag buite verhouding is tot die nadeel deur die verweerder gely as gevolg van die kontrakbreuk

"deurdat die verweerder nie in 'n slegter vermoënsposisie is as wat hy sou gewees het indien die genoemde ooreenkoms...