Motloung v Rokhoeane

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Flemming R
• Judgment Date: 23 February 1990
• Citation: 1991 (1) SA 708 (W)
• Hearing Date: 08 February 1990
• Court: Witwatersrand Local Division

Flemming R:

Perseel 510B in sone 2 van Meadowlands is deur mnr Benadict Ramathanya (voortaan 'die verkoper' genoem) bewoon sedert 1956 (respondent sê dit is sedert 1984). Die aanduidings is dat hy te alle relevante tye die houer was van 'n 'sertifikaat van bewoning' E ooreenkomstig reg 8 van die Regulasies betreffende Beheer oor Sekere Woongebiede gepubliseer in Prok R 1036 van 14 Junie 1968. In aansluiting by verbeterde regsaansprake soos beoog deur die Wet op die Omsetting van Sekere Regte in Huurpag 81 van 1988 (hierna die 'Huurpagwet' genoem) is op omtrent 6 Oktober 1986 'n kontrak gesluit met die Dorpsraad van F Diepmeadow. Volgens die kontrak is regte van huurpag wat verleen sal word in terme van art 6A van die Swartes (Stadsgebiede) Konsolidasiewet 25 van 1945 ten aansien van genoemde erf en die verbeterings daarop, aan die verkoper verkoop. Die prys van die huis word aangegee as R354,50 maar daar is ook ander kostes sodat die totale betaalbare bedrag G skynbaar R828 bedra het.

Binne drie weke het die verkoper sy regte aan applikant verkoop teen R3000. Luidens die kontrak was die verkoper gebonde om aan applikant al sy belange oor te dra in die genoemde sertifikaat, in die verbeterings op die eiendom en in die reeds genoemde ooreenkoms. Waarskynlik ter H uitvoering van daardie koop is eerstens die toestemming van die Dorpsraad van Diepmeadow tot die oordrag verkry en het kontrakoorname plaasgevind sodat applikant die direkte koper van die huurpag geword het. Tweedens is op 1 November 1989 aan hom 'n 'sertifikaat van bewoning' uitgereik. Dit het die verkoper se reg 8-sertifikaat vervang. Vgl reg 10(2). Die regulasies duld net een sertifikaat per perseel. Applikant het egter nog okkupasie gekort. Op 1 November 1989 het I respondent geweier om te ontruim. Volgens die verkoper het respondent ook die verkoper uit die huis gejaag en al sy besittings uitgegooi.

Respondent is die verkoper se skoonseun. Hy het die perseel begin bewoon nadat die verkoper se vrou oorlede is in ongeveer 1985. Hy sê dat J hy die perseel betrek het in terme van 'n loseerderspermit gedateer 23

Flemming R

A Desember 1985 wat kragtens reg 20 uitgereik is. Hy betwis nie die verkoper se regte om te okkupeer nie en suggereer niks wat twyfel wek omtrent wat reeds gesê is aangaande die verkoper se regte nie. Hy steun trouens op daardie regte wanneer hy sê: 'My rights to occupy the property arises from inter alia this right (of Ramathanya).' Hy is B korrek om te sê dat sy regte van die verkoper se regte afhanklik is want luidens reg 20(10) verval 'n loseerderspermit as die genoemde sertifikaat ten aansien van die perseel tot 'n einde kom. Die verkoper se sertifikaat het tot 'n einde gekom toe dit vervang is deur die sertifikaat van applikant. Aangesien nie bewys is dat 'n latere datum deur die betrokke superintendent goedgekeur is nie, het die enkele C loseerderspermit waarna respondent verwys luidens reg 20(3) weens tydverloop verval aan die einde van Januarie 1986. Die regulasies as geheel is boonop herroep met effek van 1 Januarie 1989 kragtens art 12 van die Huurpagwet. Maandeliks hernubare regte ingevolge 'n loseerderspermit is nie bestaande regte wat deur art 11 van die Huurpagwet gered word nie. As respondent 'n verweer het, sal dit gesoek D moet word buite die regulasies.

Respondent sê dat hy sedert hy ingetrek het die 'rates, taxes and rent' maandeliks betaal het, 'n stelling wat die verkoper betwis. Daar is egter geen suggestie van 'n huurkontrak nie. Die verkoper se weergawe is in breë trekke dat die respondent met sy gesin eenvoudig soos familie soms doen by die verkoper ingetrek het in die naam daarvan om hom te E versorg en daarna bloot ter wille van die gratis verblyf by geleentheid hulp verleen het veral in die vorm van arbeid.

Respondent se verdere verwere berus op 'n beweerde ooreenkoms waarvolgens die verkoper tesame met respondent en sy gesin op die eiendom mag bly tot die R3000 koopprys betaal is; dat blykens die F delegasie tussen die verkoper en applikant daar nog nie 'n reg op besit vir applikant ontstaan het nie; en dat respondent 'n retensiereg het vir verbeterings. Hy voer ook aan dat al het hy geen reg op besit of op weerhouding van die eiendom nie, applikant nie locus standi het om teen hom in verband met besit op te tree nie.

Die ooreenkoms oor uitstel van afgifte van besit is strydig met die G skriftelike kontrak. Dit word ook ontken deur die verkoper en deur applikant. In elk geval getuig beide kontrakspartye dat die R3000 reeds betaal is - nog voor 1 November 1989. Tensy daar 'n aanduiding is van rede waarom respondent in staat is om te kan getuig dat die geld nou nog nie betaal is nie, is sy stelling een wat nie 'n belemmerende feitelike H geskil kan skep nie. Dit is in die aard van die situasie dat hy nie 24 uur per dag by die ander partye kon wees en so kan instaan daarvoor dat hul getuienis onwaar is nie. Die verkoper sal waarskynlik ook nie 'n onwaarheid op hierdie punt praat nie. Dit sou hom 'n volle R3000 kos om die onwaarheid te vertel.

Sy tweede verweer het die strekking dat 'n behoorlike uitleg van die I woorde 'fixed date' in die delegasiekontrak net 'n datum bepaal van wanneer af die applikant die verpligtinge van die verkoper moet nakom. Die dokument toon dat die partye ooreengekom het op 'n oordrag met effek vanaf 1 November 1989 wat dan voortaan 'the fixed date' genoem word. Dit gee 'n reg op besit vanaf 1 November. Boonop geld al die regte wat deur J die 'sertifikaat' geskep word vanaf 1 November. Die...