Mooikloof Estates (Edms) Bpk v Premier, Gauteng

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: van Dijkhorst R
• Judgment Date: 10 December 1999
• Counsel: G C Pretorius namens die eiser. G L Grobler SC namens die verweerder.
• Docket Number: 23266/97
• Court: Transvaal Provincial Division
• Citation: 2000 (3) SA 463 (T)

Van Dijkhorst R:

Kragtens Premierskennisgewing 6 afgekondig in die Provinsiale Koerant van 6 H Maart 1996 het die verweerder ingevolge arts 5 en 3 van die Padordonnansie 20 van 1957 (T) '. . . verklaar dat 'n openbare- en provinsiale pad, met wisselende breedtes bestaan oor die eiendomme soos aangedui op bygaande sketsplanne wat ook die algemene rigting en ligging van gemelde pad . . . aandui'.

Die 'eiendomme soos aangedui' is gedeeltes 227, 232 - 241, 76, 103, I 104 en gedeelte van die restant van gedeelte 74 van die plaas Rietfontein 375 JR. Al hierdie gedeeltes is deel van die ontwikkeling bekend as Mooikloof Landgoed waarvan die eiser die eienaar is.

Artikel 26(3) van die Onteieningswet 63 van 1975 bepaal dat waar grond ingevolge 'n ordonnansie tot 'n pad verklaar word sonder dat dit onteien word: J

Van Dijkhorst R

(i)

die vergoeding waarop die eienaar geregtig is bepaal word A ooreenkomstig art 12 van die Onteieningswet asof die betrokke grond ingevolge laasgenoemde Wet onteien is;

(ii)

geen vergoeding betaal word ten opsigte van grond wat ten tyde van onteiening reeds as 'n pad bestaan het of gebruik is nie;

(iii)

die bedrag van vergoeding vasgestel word ingevolge art 14 van die Onteieningswet by ontstentenis aan ooreenkoms; B

(iv)

die datum waarop die provinsie onder die ordonnansie aanspreeklik word vir die betaling van vergoeding as die onteieningsdatum beskou word.

Kragtens art 92(2) van die Padordonnansie is die tersaaklike datum die datum van proklamasie van die pad. Dit is dus 6 Maart 1996. C

Ek sal gerieflikheidshalwe verwys na die datum as die datum van onteiening, na die proklamering van die pad as die onteiening en na Premierskennisgewing 6 as die kennisgewing.

Alhoewel die kennisgewing 'n aantal gedeeltes van gedeelte 74 van die plaas Rietfontein 375 JR meld en die kaarte wat deel van die kennisgewing vorm die gedeeltes aantoon, was die gedeeltes nooit D afsonderlike geregistreerde topokadestrale eenhede nie. Ten aansien van elk daarvan was 'n afsonderlike landmeterskaart goedgekeur en geregistreer in die kantoor van die Landmeter-generaal en dit kon (behalwe die resterende gedeelte) te enige tyd deur die eiser afgetransporteer word. Dit was dan ook die doel waarvoor daardie gedeeltes tesame met ander gedeeltes van die plaas as onderverdelings E geskep is.

Hierdie geding gaan om die bepaling van die vergoeding wat ten aansien van die onteiening betaalbaar is.

Mooikloof Landgoed is breedweg gesproke 'n ruitvormige stuk plaasgrond waarvan drie grense reguit lyne is en die ander gevorm word F deur die kronkelende Swavelpoortspruit. Aan twee teenoorgestelde kante te wete noordoos en suidwes word die landgoed begrens deur enersyds Atterburyweg ook bekend as 199/1 (wat effens afwyk van roete K40) en andersyds deur die Welbekend pad (ook bekend as roete K50, Garstfonteinweg of 321). Sy noordwestelike grens is roete K54 wat dekades lank in ongeveer daardie gebied beplan was maar nooit gebou is nie. Die proklamasie van hierdie roete is die oorsaak van hierdie G geding. Aan die noordelike punt van die landgoed strek die roete oor 'n klein deel van hoewes 104 en 103, lê dan in 'n suidwestelike rigting buite die landgoed maar betree dit by hoewe 77 en in al groter mate in 'n suidwestelike rigting totdat dit uiteindelik die landgoed verlaat by hoewes 232 en 227 op die westelike punt van die landgoed. H

Die landgoed is geleë suidoos van Pretoria ongeveer 17 km vanaf die middestad in 'n gesogte omgewing. Dit is uitstekend toeganklik as gevolg van die Welbekend pad en Atterburyweg, beide geteer. Die strate in die ontwikkeling is ook geteer. Die gebroke terrein is baie aantreklik. Dit bied talle uitsigpersele en is ommuur met 'n I veiligheidsmuur. Daar is twee toegange met bemande veiligheidshekke, een aan elk van die hooftoevoerroetes. Die landgoed het 'n unieke tema wat dit koppel aan perderuitery. Daar is dan ook 'n ruitery sentrum met stalle en stalknegte, arenas en so meer. Daar is ook 'n rolbalbaan, tennisbane, klubhuis en selfs 'n kerk. Die hoewes is ongeveer 1 hektaar groot en eienaars word J

Van Dijkhorst R

toegelaat om perde aan te hou. Die standaard van die behuising wat toegelaat word, word bepaal deur die ontwikkelaar en die huise, waarvan daar talle reeds gebou is, is van 'n besonder hoë standaard. Slegs baie welaf mense kan bewoning hier bekostig. Kortom, dit is 'n besonder aantreklike ontwikkeling.

Die hele landgoed beslaan 762 1460 hektaar wat verdeel is in 560 B verkoopbare hoewes en die restant bestaande uit die perdrysentrum, die paaie, perdrylane en ander gemeenskaplike grond word nie afgetransporteer aan individuele eienaars nie maar word die eiendom van 'n art 21 maatskappy wat deur die eienaars beheer word (wanneer die ontwikkelaar sy eiendom verkoop het).

Die ontwikkeling het, soos normaal is in gevalle van ontwikkeling, by C wyse van fases plaasgevind. Die fases is gekoppel aan dienste-lewering en uiteraard het die meeste en eerste verkope plaasgevind in die eerste fase. As gevolg van die dreigende onteiening is die ontwikkeling van fase twee, waarbinne al die geaffekteerde hoewes (behalwe hoewes 103 en 104) geleë is, agterweë gehou. Dit word gereflekteer in die tempo van verkope.

Hoewes 103 en 104 wat aan die noorde-punt van die ontwikkeling D geleë is lê hoog maar op 'n plat gedeelte en is self plat en klipperig. Daar is geen noemenswaardige uitsig nie. Die ander hoewes geleë vanaf hoewes 77 in 'n suidwestelike rigting is, onderhewig aan wat volg, tipografies aantrekliker. Die hoër hoewes het goeie uitsigte en die laer hoewes goeie grond.

'n Faktor wat nie uit die oog verloor kan word nie is egter dat daar E aangrensend aan hoewes 76, 241 en 240 'n elektriese substasie geleë is waarvandaan by wyse van hoëmas kraglyne elektrisiteit vloei noord oor hoewe 241 uit die landgoed uit en suidwes oor hoewes 240 tot 232 en uit die landgoed uit. Die elektriese substasie is onaantreklik, die kraglyne strek oor die betrokke hoewes gerugsteun deur die nodige F kraglyn- serwituut en is uiteraard opsigtelik. 'n Groot debat is gevoer oor die invloed van hierdie kraglyne op die waarde van die betrokke hoewes.

Die feit dat die kennisgewing van onteiening die afsonderlike gedeeltes meld en die feit dat die hoewes afsonderlik aftransporteerbaar was enersyds en die feit dat dit nog nie G afgetransporteer was nie en gevolglik deel was van 'n groter geheel, het aanvanklik tot onsekerheid gelei oor die benadering wat by die bepaling van die vergoeding vir hierdie onteiening gevolg moet word. Die eiser het die afsonderlike hoewes as maatstaf geneem. Die verweerder se oorspronklike waardeerder, mnr D Griffiths, het die geheel van die landgoed geneem en probeer bepaal wat die invloed van die onteiening daarop is. Later het hy van mening verander en vir die H doeleindes van die hofsaak as uitgangspunt die afsonderlike waardes van die afsonderlike hoewes geneem. Hierin is hy ondersteun deur die verweerder se latere waardeerder, mnr N R Griffiths, wat aangestel is vir doeleindes van die geding en die enigste waardasie-getuienis namens I die verweerder gelewer het. Die eiser se waardeerder, mnr E Haacke, volg dieselfde benadering.

Toe ek met die aanvang van die saak die vraag geopper het oor wat die korrekte benadering sou wees ten aansien van die bepaling van vergoeding, was die regslui van beide kante dit eens dat ek om doelmatigheidsredes hierdie benadering moet volg. J

Van Dijkhorst R

Ek is van mening dat die benadering nie alleen om doelmatigheidsredes A gevolg moet word nie maar dat dit ook regtens korrek is. My redes is die volgende.

Wat inderdaad hier geneem (geaffekteer) is deur die pad is nie afsonderlike gedeeltes nie of deeltjies van afsonderlike hoewes nie, maar een lang dun spiesvormige skyfie en 'n ander baie klein wigvormige stukkie van een groot geheel, die plaas restant van gedeelte 74, Rietfontein 375 JR. As sulks was geeneen van die twee stukkies B grond prakties gesproke ooit verkoopbaar op die ope mark nie. Trouens, om die saak verder te kompliseer deur elke afsonderlike onteiende gedeelte van elke hoewe op sigself te beskou, sal die gevolgtrekking dat die onteiende grond nie die potensiaal gehad het om op sigself op die ope mark verkoop te word nie, slegs versterk. C

Artikel 12(1)(a) van die Onteieningswet skryf voor dat die grondslag waarop vergoeding bereken moet word in 'n geval soos die onderhawige die som is van

(i)

die bedrag wat vir die onteiende goed verkry sou word indien D dit op die kennisgewingdatum op die ope mark deur 'n gewillige verkoper aan 'n gewillige koper verkoop was;

(ii)

'n bedrag om werklike geldelike verlies wat deur die onteiening veroorsaak word, te vergoed.

Daar moet dus 'n verkoping bedink word. Artikel 12(1) bevat gelukkig 'n voorbehoudsbepaling. Dit is dat waar die onteiende goed van so 'n E aard is dat daar nie 'n ope mark daarvoor bestaan nie, die vergoeding daarvoor bepaal kan word óf op vervangingswaarde óf 'op 'n ander geskikte wyse'.

Myns insiens sou in die onderhawige geval ''n ander geskikte wyse' die aangewese weg wees. Die onderliggende grondslag van vergoedingsbepaling by onteiening is immers dat die onteiende wat in die openbare belang sy goed moet afstaan nie benadeel moet word ten F gunste van die gemeenskap nie maar ook nie bevoordeel moet word ten koste van die gemeenskap nie. 'n Ander geskikte wyse wat hierdie grondslag in die oog hou maar om doelmatigheidsredes 'n berekening van vergoeding doen op basis van 'n persentasie van die waarde van elke afsonderlike hoewe relatief tot die mate waarin die hoewe deur die pad beslaan word sou myns insiens regtens regverdigbaar wees. Die G alternatief, om 'n voor en na berekening te doen van die waarde van die hele landgoed, sal as gevolg van die onsekerheid van wisselende aannames die resultaat in 'n poel...