Lubbe v Volkskas Bpk

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Joubert AR, Van Heerden AR, Nestadt AR, Kumleben AR, Van Coller Wn AR
• Judgment Date: 29 May 1992
• Citation: 1992 (3) SA 868 (A)
• Hearing Date: 05 March 1992
• Court: Appellate Division

Lubbe v Volkskas Bpk
1992 (3) SA 868 (A)

1992 (3) SA p868

Citation	1992 (3) SA 868 (A)
Court	Appèlafdeling
Judge	Joubert AR, Van Heerden AR, Nestadt AR, Kumleben AR, Van Coller Wn AR
Heard	March 5, 1992
Judgment	May 29, 1992

Flynote : Sleutelwoorde H

Verhuurder en huurder — Deelsaaierskontrak — Uitwerking van — Verbandhouer wil grond in eksekusie laat verkoop nadat hy vonnis teen verhuurder verkry het — Huurder (deelsaaier) bring dringende aansoek I bevattende onder andere (1) 'n bede vir 'n verklaring dat hy 'n retensiereg oor koringaanplantings op sy deel van grond het; en (2) 'n bede vir 'n bevel in terme waarvan adjunk-balju opdrag gegee word om die grond op te veil onderhewig aan genoemde retensiereg — Verbandhouer van voorneme om grond eers op te veil onderhewig aan deelsaaierskontrak en, indien prys laer as vonnisskuld behaal word, vry daarvan — Hierdie J prosedure vol-

1992 (3) SA p869

A kome in ooreenstemming met gemene reg en bestaande regsprosedure betreffende eksekusieverkopings — Gevolglik ontbreek bede (1) aan dringendheid — Indien grond vry van deelsaaierskontrak verkoop word, kan houers van saaklike sekerheidsregte in grond as preferente skuldeisers op die verkoopprys aanspraak maak — Indien applikant op grond van sy B retensiereg aanspraak op gedeelte van koopprys maak moet adjunk-balju besluit of hy aanspraak erken of nie — Eers dan sal verklarende bevel ten opsigte van applikant se retensiereg (bede (1)) ter sprake kom — Bede (1) bowendien klaarblyklik deur applikant aangewend as voorloper vir bede (2), C die verkryging waarvan in stryd sou wees met gemene reg en bestaande regsprosedure betreffende eksekusieverkopings — Aansoek gevolglik afgewys.

Headnote : Kopnota

Die appellant het in Oktober 1987 'n dringende aansoek voor 'n enkel Regter gebring waarin hy 'n bevel aangevra het wat (1) moes verklaar dat hy 'n retensiereg op die koringaanplantings op deel van die plaas T D gevestig het; en (2) die adjunk-balju moes aansê om die eiendom onderhewig aan die gesegde retensiereg te verkoop. Dit was gemene saak dat die respondent as verbandhouer van voorneme was om die plaas eers onderhewig aan die deelsaaierskontrak op te veil en, indien 'n prys minder as die vonnisskuld sou behaal word, vry daarvan. Die respondent het in Januarie 1986 vonnis teen die eienaar van die plaas geneem uit hoofde van 'n verband wat in 1983 oor die grond geregistreer is, en in Maart 1986 daarop beslag laat lê. Die eienaar het egter in Mei 1987 'n deelsaaierskontrak E met die appellant aangegaan in terme waarvan die appellant besit en okkupasie van 'n deel van die plaas verkry het en 'n koringoes daarop aangeplant het. Die Hof het die appellant se aansoek van die hand gewys, onder andere op grond daarvan dat die appellant nie 'n retensiereg ten opsigte van die opbrengs van die eksuksieveiling gehad het nie. Die F eksekusieveiling het in Oktober 1987 plaasgevind. Die appellant het die plaas self gekoop ten einde sy regte te beskerm. Die appellant se appèl na die Volle Bank is afgewys, waarop hy in hoër beroep voor die Appèlafdeling te staan gekom het.

Beslis, dat die respondent se houding dat die grond eerstens onderhewig aan die deel- saaierskontrak opgeveil moes word en daarna, indien 'n prys minder as die vonnisskuld behaal sou word, vry daarvan, volkome in ooreenstemming met die gemene reg en bestaande regsprosedure betreffende G eksekusieverkopings was.

Beslis, verder, dat bede (1) van die appellant se oorspronklike aansoek in die lig hiervan aan dringendheid ontbreek het.

Beslis, verder, dat indien grond vry van die deelsaaierskontrak verkoop word (in welke geval die appellant se retensiereg verval), die houers van saaklike sekerheidsregte op die grond as preferente skuldeisers op die verkoopprys aanspraak kan maak.

Beslis, verder, dat indien die appellant as retensiereghouer wel sodanige H aanspraak op 'n gedeelte van die verkoopprys maak, die adjunk-balju moet besluit of hy die aanspraak erken of nie, en dat 'n aansoek om 'n verklarende bevel ten opsigte van die appellant se retensiereg (soos aangevra in bede 1) eers dan ter sprake kan kom.

Beslis, verder, dat bede (1) klaarblyklik deur die appellant aangewend is as 'n voorloper vir die verkryging van bede (2), wat die adjunk-balju sou I verplig om die grond onderhewig aan die retensiereg te verkoop: bede (2) was egter in stryd met bogenoemde gemeneregsbeginsels en die bestaande regsprosedure betreffende eksekusieverkopings.

Beslis, derhalwe, dat die appèl met koste van die hand gewys moes word.

Die beslissing in die Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling in Lubbe v Volkskas Bpk 1991 (1) SA 398 bevestig. J

1992 (3) SA p870

Flynote : Sleutelwoorde A

Landlord and tenant — Partiarian lease — Effect of — Mortgagee, having obtained judgment against lessor, wishing to sell land in execution — Lessee (share-cropper) bringing urgent application containing, inter alia, prayers (1) for an order declaring him to be the holder of a lien over wheat crop on his share of land; and (2) ordering deputy sheriff to sell land subject to said lien — Mortgagee intending to sell land subject to lease and, if amount of judgment debt not realised, then free of lease — Said procedure in complete accordance with common law as well as with B legal procedure in sales in execution — Prayer (1) accordingly lacking in urgency — If land sold free of lease, holders of real rights of security in land becoming preferent creditors to proceeds of sale — Should applicant as lien holder then lay claim to part of sale price, deputy sheriff to decide whether or not to allow his claim — Declaratory order as to lessee's lien (prayer (1)) only then becoming necessary — Clear that prayer (1) merely precursor to prayer (2), the tenor of which is C contrary to common-law principles and established legal procedure in sales in execution — Application accordingly dismissed.

Headnote : Kopnota

In October 1987 the appellant brought an urgent application before a single Judge in which he applied for an order (1) declaring that he had established a lien over the wheat crop on a certain part of the farm T; and (2) instructing the deputy sheriff to sell the said farm subject to D his lien. It was common cause that the respondent's intention, as mortgagee, had been to sell the land subject to the lease and, if the property did not realise the amount of the judgment debt, then free of the lease. Judgment had been obtained by the respondent against the owner in January 1986 on a mortgage bond registered over the farm in 1983, and the property had been attached in March 1986. In May 1987 the owner had entered into a partiarian lease agreement with the appellant, in terms of E which the latter had obtained occupation of part of the farm and upon which he had subsequently cultivated the wheat crop. The appellant's application was dismissed, inter alia, on the ground that the appellant did not have a lien over the proceeds of the sale in execution. The sale in execution took place in October 1987. The appellant bought the land himself in order to protect his rights. His appeal to the Full Bench was dismissed, whereupon he appealed to the Appellate Division.

F Held, that it had been common cause at the time of appellant's original application that it had been the respondent's intention to sell the land first, subject to lease and only if the amount of the judgment debt was not realised, free thereof, and that this was in complete accordance with the common law as well as with the established legal procedure in sales in execution.

Held, further, that in the light of the above, prayer (1) of the appellant's original application had lacked urgency.

G Held, further, that if the land was sold free of the partiarian lease agreement, the...