Kriel v Hochstetter House (Edms) Bpk

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Mccreath R, Stegmann R en Hartzenberg R
• Judgment Date: 26 May 1987
• Court: Transvaal Provincial Division
• Hearing Date: 04 March 1987

McCreath R:

Op 18 Oktober 1983 het die appellant in hierdie saak 'n skriftelike ooreenkoms met die respondent aangegaan ingevolge waarvan die appellant die perseel bekend as kantoor 936 op die negende B verdieping van Sanlamsentrum Middestad, Pretoria, van die respondent vir 'n tydperk van drie jaar vanaf 1 Oktober 1983 sou huur. Die ooreenkoms is gewysig by wyse van 'n verdere skriftelike ooreenkoms wat op 3 Januarie 1984 tussen die partye gesluit is. Die appellant het besit van die perseel geneem maar dit op 15 Januarie 1985 ontruim. Hierna het die C respondent aksie teen die appellant ingestel vir die invordering van die gelde wat na bewering volgens die gemelde ooreenkomste deur die appellant aan die respondent vir die tydperk Februarie 1985 tot Desember 1985 verskuldig sou wees.

Die teenprestasie wat die appellant vir die gebruik van die perseel moes betaal, het uit 'n 'basiese huurgeld' asook 'addisionele heffings' D bestaan. Hierdie heffings het eiendomsbelasting in die bedrag van R75 en bedryfskoste ten bedrae van R675 ingesluit. Die verweer teen die respondent se eis is dat die twee kontrakte nietig is en nie geldige afdwingbare huurkontrakte daargestel het nie aangesien, so word beweer, die voormelde addisionele heffings nie in die kontrakte bepaal is nie en E dog alleenlik vasstelbaar is op 'n basis wat volgens die respondent se oordeel redelik sou wees met inagneming van die aard van die betrokke koste. Ook word dit gepleit dat hierdie heffings kan varieer na gelang van omstandighede en uitgawes wat deur die respondent aangegaan mag word en gevolglik voorsien die kontrakte nie vir 'n bepaalde huurgeld aan die respondent betaalbaar nie.

F By die verhoor van die saak in die Hof a quo is daar namens die respondent toegegee dat daar vaagheid bestaan wat sekere van die addisionele heffings aanbetref en dat die relevante klousules in die kontrakte wat daarop betrekking het dus ongeldig is. Dit is egter aangevoer dat die ooreenkoms deelbaar is en dat insoverre die basiese G huurgeld vasstaan, die kontrakte geldig is en is die respondent geregtig op betaling van daardie huurgeld, wat ooreengekom is ten bedrae van R23 696,82. Die Hof a quo het bevind dat die kontrak tussen die partye inderdaad deelbaar is en is vonnis teen die appellant toegestaan vir voormelde bedrag tesame met rente en koste (soos tussen prokureur en H kliënt, waarvoor in die kontrak voorsiening gemaak is).

Met verlof van die Hof a quo het die appellant na hierdie Hof in hoër beroep gekom teen die beslissing dat die kontrak deelbaar is.

Die klousules in die kontrak ten opsigte waarvan die toegewing namens die respondent gemaak is dat hulle vaag en ongeldig is, is bepalings 1(3), 1(4), 3(3) en 3(4). Daardie bepalings lui soos volg:

I '1(3) Die oppervlakte van die verhuurde perseel, uitgesonderd winkelpersele, sal deur die verhuurder opgemeet en bereken word volgens die werklike oppervlakte van die verhuurde perseel en die huurder se pro rata -gedeelte van gemeenskaplike ruimte soos bepaal volgens die uitsluitlike oordeel van die verhuurder (hierna "verhuurbare oppervlakte" genoem).

1(4) Waar verwys word na "pro rata -gedeelte" in subklousules 3(1), 3(2) en 3(3) word sodanige "pro rata -gedeelte" bereken op die J basis van die verhouding

McCreath R

A van die verhuurbare oppervlakte van die verhuurde perseel tot die totale verhuurbare oppervlakte van die gebou of op enige ander basis wat, volgens die verhuurder se oordeel, redelik sal wees met inagneming van die aard van die betrokke koste.

3(3) Vir doeleindes van hierdie klousule, beteken "bedryfskoste" die totale bedrag (behalwe afbetalings van lenings of rente op lenings) wat deur die verhuurder bestee word of deur hom B betaalbaar is vir volledige instandhouding en administrasie om die eiendom, volgens die verhuurder se standaard, in 'n verhuurbare toestand te hou. In die besonder, maar nie by wyse van beperking nie, sluit dit die volgende uitgawes in (tensy die aanpsreeklikheid van die huurder vir bepaalde uitgawes elders in die huurooreenkoms gereël word en gevorder is of bepaalde uitgawes direk van ander huurders in die eiendom opvorderbaar is C of deur die verhuurder vir onverhuurde persele gedra word in welke geval sodanige uitgawes uitgesluit word):

-

waterverbruik, riolering, vullisverwydering, energieverbruik en ander heffings en owerheidsgelde;

-

versekering deur die verhuurder in stand gehou of deur hom gedra;

-

D skoonmaak-, sekurieteits- en tuindienste en die nodige toerusting en materiale om die dienste te lewer;

-

die onderhoud van 'n geboupersoneelspan in en om die eiendom;

-

'n maksimum van vyf persent van die totale inkomste van die eiendom in 'n bepaalde boekjaar van die verhuurder vir die koste verbonde aan die bestuur en administrasie van die gebou;

-

E promosie, advertensie en reklame;

-

instandhouding van, algemene herstelwerk aan en diensgelde vir TV/FM-antennes, hysers en roltrappe;

-

instandhouding van, herstelwerk aan en diensgelde vir lugreêlingsapparaat, elektriese installasies, en ander F meganiese, sekuriteits- en brandbestrydingstoerusting;

-

instandhouding van en herstelwerk aan die waternetwerk, buite- en binne-afwerkings, dakke en ander benodighede en dienste wat vir die doeltreffende en veilige funksionering van die eiendom noodsaaklik is.

Vanaf die aanvangsdatum van die huurooreenkoms betaal die huurder die bedrag wat op bl 2 van hierdie huurooreenkoms as "Bedryfskoste" aangedui word, maandeliks tesame met die basiese huur synde die huurder se pro rata -gedeelte van die bedryfskoste van die eiendom. G Die verhuurder beraam periodiek die bedryfskoste vir 'n bepaalde finansiële jaar waarvoor die huurder verantwoordelik is. Indien die beraamde bedryfskoste voor die aanvangsdatum of gedurende die termyn van die huurooreenkoms verhoog of verminder, sal die huurder se pro rata -gedeelte ooreenkomstig vanaf die datum waarop sodanige verhoging of vermindering in werking tree, dienooreenkomstig aangepas word. H Sodra prakties moontlik na afloop van elke finansiële jaar van die verhuurder sal hy die werklike bedryfskoste waarvoor die huurder tot op daardie datum verantwoordelik is, bepaal en die nodige aanpassing doen tussen die bedrag betaalbaar en die bedrae reeds betaal deur die huurder gedurende die voorafgaande finansiële jaar. I Enige oorskot sal deur die verhuurder terugbetaal word en enige tekort sal deur die huurder betaal word binne 30 dae nadat sodanige aanpassing gedoen is.

3(4) Indien die waterverbruik op 'n ongemeterde verhuurde perseel na die oordeel van die verhuurder meer as normaal is, kan die verhuurder 'n submeter laat installeer om die hoeveelheid water wat op die verhuurde perseel gebruik word, te meet of 'n bedrag, J wat deur die verhuurder bepaal

McCreath R

A en dienooreenkomstig op bl 2 van hierdie huurooreenkoms aangedui word, hef as bydrae tot waterverbruik op die verhuurde perseel. Die huurder betaal hierdie bedrag tesame met die basiese huur maandeliks aan die verhuurder. Indien 'n submeter ingevolge hierdie subklousule vir die verhuurde perseel geïnstalleer word, betaal die huurder die koste van die water wat op die verhuurde B perseel verbruik word maandeliks aan die verhuurder. Die koste word bereken teen dieselfde tariewe en heffings wat die huurder moes betaal indien die verskaffer die water direk aan hom verskaf het.

Indien die huurder se hoeveelheid en soort vullis volgens die oordeel van die verhuurder gereeld abnormaal is kragtens klousule 19(5), sal die huurder spesiale reëlings vir die C verwydering daarvan met die verhuurder tref en die huurder 'n bedrag, wat deur die verhuurder bepaal en dienooreenkomstig op bl 2 van hierdie huurooreenkoms aangedui word, vir skoonmaakdienste tesame met die basiese huur.Indien die verhuurder 'n skoonmaakdiens teen vergoeding aan die huurder lewer, word die voorwaardes, nieteenstaande die bepalings van klousule 19, van hierdie diens elders in 'n bylae tot hierdie D huurooreenkoms uiteengesit en die huurder betaal maandeliks 'n bedrag wat deur die verhuurder bepaal en dienooreenkomstig op bl 2 van hierdie huurooreenkoms aangedui word, vir skoonmaakdienste tesame met die basiese huur.Enige abnormale koste vir dienste wat die huurder verlang of wat afwyk van die verhuurder se standaarde en wat na die oordeel van die verhuurder redelik kragtens klousule 3(3) of soos elders in die huurooreenkoms bepaal, verhaal kan word nie, sal op die huurder verhaal word. E Sodanige koste sal aangedui word op bl 2 van hierdie huurooreenkoms en die huurder betaal die bedrag maandeliks tesame met die basiese huur.Indien enige koste waarna in hierdie subklousule verwys word, voor die aanvangsdatum of gedurende die termyn van die huurooreenkoms sou verhoog of verminder, sal die toepaslike bedrag betaalbaar deur die huurder dienooreenkomstig F verhoog of verminder.'

Voor die aanhoor van die huidige appèl het hierdie Hof dit raadsaam geag dat argument deur die advokate voorgelê word om die vraag of die toegewing wat by die verhoor gemaak is, oor die ongeldigheid van die voormelde klousules van die kontrak, gegrond was. Aangesien die saak oor G die vertolking van die skriftelike bewoording van die kontrak gaan en nie oor enige toegewing met betrekking tot 'n feitegeskil nie is hierdie Hof na my oordeel geregtig, en trouens verplig, om vir homself sekerheid in hierdie verband te verkry. Klaarblyklik sou die deelbaarheid van die kontrak nie ter sprake wees nie indien die toegewing verkeerdelik gemaak H is. Die advokate is gevra om die Hof toe te spreek oor die volgende:

'1.

Is die klousules nie dubbelsinnig tot die mate dat dit mag beteken of:

(a)

dat die respondent 'n onbeperkte diskresie het om wisselbare bedrae vas te stel (met die gevolg dat dit ongeldig is); of

(b)

I dat die partye...