Krause v SA Railways and Harbours

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: De Beer AJP
• Judgment Date: 30 September 1948
• Court: Orange Free State Provincial Division

De Beer, A.J.P.:

Die Havengaville landelike samelewing bestaande uit nege-en-veertig erwe is in 1936 gestig: binne betreklike kort tydperk is die erwe almal uitverkoop en weens die toestrooming van bevolking toe te skrywe aan die nabyheid van Anglo-Alpha en White sement fabrieke, die ontdekking van die goud velde en die daaropvolgende bedrywigheid in die gebied het die oorbevolking heelwat verwarring veroorsaak en gevare opgelewer by gebrek aan behoorlike bestuur. As gevolg hiervan is daar in Julie 1943 ooreenkomstig die bepalings van die Dorpe en Landelike Samelewings Ord. 6 van 1928, aansoek gedoen deur sowat agtien verskillende grond eienaars vir die stigting van die dorp Hennenman wat dan Havengaville sou insluit. Mnr. Laubscher, 'n gekwalifiseerde landmeter, is toe gelas om sekere persele op te meet inagnemend die belange van al die agtien aansoekdoeners en 'n dorpsplan op te stel. Die aansoek en voorgestelde plan is mettertyd deur die Dorpsraad oorweeg en gehoor is gegee aan die voorskrifte van art. 10 (6) deur die planne na die verskillende Goewerments Departemente te verwys met die gevolg dat teen Desember 1943 is dit reeds aan eiser se volmagtigde bekend gemaak dat seker perseel op die plan met geel omlyn, synde erf 190, en eiendom van die eiser vir spoorwegdoeleindes voorbehou is. By bekendmaking van die stigtingsvoorwaardes op 11 April 1945 is die volgende ingelyf

De Beer AJP

'Artikel 6 - Erwe 55, 190, 321 en 452 moet vir spoorwegdoeleindes voorbehou word volgens versoek van die Spoorwegadministrasie wat later die nodige stappe sal doen om die grond te onteien.'

Reeds voor die stigtingsdatum is daar weens die groot aanvraag verskillende erwe van die hand gesit - vermoedelik soos hul op die voorlopige dorpsplan voorkom. Ofskoon geen transport aan kopers kon geskied nie voor 16 Februarie 1948 toe die dorp proklameer is, is daar nogtans sekere woonhuise, besighede en selfs 'n kerkgebou voltooi. Na bekendmaking van die stigtingsvoorwaardes en goedkeuring van die algemene plan in April 1945 is met die verkoping van erwe steeds voortgegaan. Op 16 April 1946 het 'n nuwe faktor van groot plaaslike belang ingetree toe die verbasende Geduld goud vonds deur de radio en die pers bekend gemaak is met die gevolg dat groot belang op die hele goud streek insluitend Hennenman saam getrek het. Hierna is stappe gedoen en op 9 September 1946 is die erf 190, behorend aan eiser, en waarna in die stigtingsvoorwaardes verwys word, deur die verweerder onteien. 'n Geskilpunt het tussen die partye ontstaan aangaande die bedrag aan eiser betaalbaar met die voortspruitende geding.

Uit die pleitskrifte blyk dat 'n eis van £79,800 teen verweerder ingestel is: die bedrag word in die nadere besonderhede spesifiseer as £2,838 7s. 6d. vir verbeteringe en £76,961 12s. 6d. vir die vaste eiendom grootte 16.3 morg. Die waarde van beide verbeteringe en vaste eiendom word in die verweerskrif ontken en 'n aanbod van £2,556 6s. gemaak voor uitreiking van dagvaarding word daarin herhaal: op 27 Februarie 1948 is die aanbod vermeerder tot £5,000 benewens koste en die aanbod is verwerp.

Verweerder word deur art. 3 van Wet 22 van 916, sooes gewysig, gemagtig om vaste eiendom vir spoorwegdoeleindes te onteien en deur wysigings aangebring deur art. 2 van Wet 36 van 1939 word bevoegheid aan die Hooggeregshof verleen om 'n geskil te besleg waar die geëiste bedrag £750 te bowe gaan. Art. 9 van Ord. 46 van 1903 bepaal dat 'compensation shall be paid for any land . . . or any right injuriously affected' en die prosedure word in art. 5 van Ord. 11 van 1905 voorgeskryf. Dit dien opgelet te word dat melding gemaak is van 'recompense' van 'compensation' of van 'purchase money' maar dit is gemene saak dat die markwaarde op datum van onteiening vasgestel moet word.

Daar is in die loop van die sewentien dae verhoor 'n massa feite, menings, teories, beramings en argumente opgehoop: die het ek almal herhaaldelik en sorgvuldig nagegaan en om 'n wydlopige en

De Beer AJP

byna eindelose uitspraak te vermy sal ek hierin slegs verwys na die vernaamste punte.

Eiser se saak is as volg voorgedra; tydens die aansoek in 1943 vir stigting van die dorp Hennenman was hy die eienaar van erf 190 wat in die dorpsgronde ingelyf sou word. Die landmeter was gelas om gedeelte van erf 190, hierin na verwys as die nek, in erwe op te meet. As gevolg van verweerder se versoek is die agt nek erwe deur die Dorpsraad van die voorgestelde plan verwyder en die hele erf 190 vir spoorwegdoeleindes voorbehou. Dit is aangevoer dat die erf, weens die strategiese ligging daarvan, besonder geskik is vir onderverdeling in wonings, besigheids en nywerheids persele en dat in die vasstelling van die waarde die potensialiteite in ag geneem moet word tydens onteiening toe dies geesdrif in Hennenman so welig getier het.

In teenstelling hiermee is daar namens verweerder 'n viervoudige verweer aangebied: die aanbod is ruim genoeg omdat eerstens, uit die aard van die beperking op erf 190 geplaas, dit extra commercium was vanaf daardie tydstip omdat die erf nooit deel van die dorpsgronde uitgemaak het nie en derhalwe kon dit onderwyl die beperking van krag is, nooit onderverdeel word nie: tweedens, dat tengevolge die bepalings van art. 12 (2) van Ord. 6 van 1928 word die onderverdeling van die deel van erf 190 geleë binne 300 voet van die spoorwegstasie - of graansuierterrein belet en dat die orige deel slegs as twee plotte beskou kan word: derdens, en in die alternatief, dat as die waarde vasgestel moet word op die vermoede dat onderverdeling nie deur die beperking verbied word nie dan kan slegs 51 woonerwe uit erf 190 opgemeet word: en in die verwerking van die vierde verweer, wat in werklikheid 'n vertakking van die derde is, word dit aangevoer dat weens heersende omstandighede die uitlê van verder besigheids erwe of selfs nywerheids erwe destyds deur die Dorpsraad nie goedgekeur sou word nie.

Die eerste en hoof verweer lewer op 'n geskilpunt primae impressionis en is derhalwe beslisbaar op algemene beginsels. Ek beskou dit onnodig om te verwys na al die autoriteite namens eiser aangehaal en sal my aandag bepaal tot die beslissings in Sri Raja teen Revenue Divisional Officer (1939 (2) A.E.R. 317) waar die Geheime Raad sekere beginsels bespreek wat van toepassing is en as volg opgesom kan word:

(1)

Die vergoeding word vasgestel inagnemend die prys wat 'n gewillige verkoper rederlikerwyse van 'n gewillige koper kan verwag om te ontvang. 'n Teensinnigheid van die verkoper sy

De Beer AJP

grond af te staan en 'n dringende begeerte van die koper om die grond te bekom word beide veronagsaam.

(2)

In die beraming van die markwaarde tydens onteiening moet die arbiter, ofskoon die verweerder die eenigste moontlike koper vir die grond is, nogtans tot die beste van sy vermoë vasstel wat die gewillige koper sou betaal inagnemend die potensialiteite van die grond asof daar 'n aantal belangstellende kopers is.

(3)

Daar moet tussen potensialiteit en gebeurlike moontlikheid onderskei word en die potensialiteit moet vasgestel word op die beskikbare gegewens 'without indulging in feats of imagination': die oorweging sluit in tot seker mate die moontlikheid dat die potensialiteite miskien eers na jare, miskien nooit ten voole...