Greyvenstein en 'n Ander v Minister van Landbou

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Myburgh R
• Judgment Date: 11 June 1970
• Court: Transvaal Provincial Division

F Myburgh, R.:

Die eerste en tweede eisers was op die ter saaklike tye die geregistreerde eienaars van respektiewelik gedeelte C, groot 700 morg 594 vierkante roedes en gedeelte B, groot 1,037 morg 117 vierkante roedes van die plaas Kafferskraal in die registrasiedistrik Carolina.

Op 15 November 1968 het die verweerder aan elk van die eisers, kragtens G art. 4 (1) van Wet 55 van 1965, onteieningskennisgewings bestel waarvolgens 'n gedeelte van hulle onderskeie eiendomme kragtens

Myburgh R

art. 2 (1) van Wet 55 van 1965 onteien is. Die spesifieke groottes van elk van die twee onteiende gedeeltes is by benadering genoem.

Die partye het egter ooreengekom dat, vir die doel van hierdie saak, die A onteiende gedeeltes respektiewelik 592.33 morg en 172.18 morg is. Die eerste eiser was dus gelaat met 108 morg en die tweede eiser met 865 morg. Aan die eerste eiser is 'n bedrag van R65,236 en aan die tweede eiser 'n bedrag van R28,199 as vergoeding aangebied. Volgens die pleitstukke beweer die eerste eiser dat hy op minstens R330,000 geregtig B is en die tweede eiser dat hy op minstens R62,000 geregtig is. Die partye kan nie op die bedrag van vergoeding ooreenkom nie en die saak nou voor die Hof is om die vergoeding vas te stel. Die basis van vergoeding is in art. 8 (1) van die Onteieningswet as volg bepaal:

'Die bedrag van die vergoeding wat ingevolge hierdie Wet aan 'n eienaar betaal moet word ten opsigte van goed wat ingevolge hierdie Wet onteien is, of ten opsigte van die neem, ingevolge hierdie Wet, van 'n reg om goed te gebruik, mag nie meer beloop nie as -

(a)

C in die geval van ander goed as 'n reg, die som van -

(i)

die bedrag wat vir die goed verkry sou geword het indien dit op die datum van kennisgewing op die ope mark deur 'n gewillige verkoper aan 'n gewillige koper verkoop was; en

(ii)

'n bedrag om enige werklike geldelike verlies of ongerief wat deur die onteiening veroorsaak word, te vergoed; en

(b)

in die geval van 'n reg, 'n bedrag om enige werklike geldelike D verlies of ongerief wat deur die onteiening of die neem van die reg veroorsaak word, te vergoed.'

Gedeeltes C en B van die plaas Kafferskraal is aangrensend. Nie een van die twee eienaars het self op die betrokke gedeeltes geboer is. Beide het deur middel van 'n maatskappy - Komati Valley Estates (Edms.) E Beperk - gebeer. Die eerste eiser was in beheer van beide die tweede eiser en die maatskappy Komati Valley Estates. Daar was geen geregistreerde of geskrewe huurkontrak met Komati Valley Estates nie. Die huurgelde was van tyd tot tyd bepaal volgens die verbandverpligtinge wat die eerste en tweede eisers ten opsigte van die respektiewelike F eiendomme gehad het. Die huurder - Komati Valley Estates - was op die datum van onteiening in okkupasie van beide die gedeeltes van die plaas Kafferskraal en het as sulks 'n saaklike reg gehad.

Wat kort termyn huurkontrakte, waar die huurder in okkupasie is, betref som Wille in sy boek Landlord and Tenant in South Africa die posisie as volg op:

'Assuming that the landlord had sufficient title to grant the lease, the G tenant cannot be legally ejected from the property by any person as long as he performs his obligations under the lease. The tenant consequently has a right in the property binding on the world, or, in other words, a real right.'

Dit is regtens so dat van 'n eienaar van grond alleenlik sy belang in die eiendom onteien kan word. In die verband wil ek verwys na die uitspraak van VAN WYK, A.R., in die saak van Minister van Waterwese v. H Mostert en Andere, 1964 (2) SA 656 (AA), en wil die volgende passate daaruit aanhaal wat op bl. 666H begin:

'Grond word onteien wanneer die regte van die eienaar daarvan onteien word. 'n Reg ten opsigte van grond word onteien wanneer byvoorbeeld 'n serwituut of 'n huurkontrak soos die gehou deur tweede en derde respondente onteien word. Onteiening geskied wanneer 'n eienaar sy eiendomsreg ten opsigte van 'n saak of reg ontneem word en in die afwesigheid van 'n regsfiksie, kan van niemand meer onteien word as wat hy eien nie. Die doel van vergoeding in die geval van onteiening is klaarblyklik om die eienaar van die saak of reg wat hom ontneem word deur onteiening te vergoed vir die verlies aan hom veroorsaak deur sodanige onteiening. Dit volg dus dat van 'n eienaar van grond wat

Myburgh R

beswaar is met 'n serwituut, slegs die grond soos beswaar onteien kan word, en dat die persoon wat onteien slegs die regte wat onteien is deur die onteiening kan verkry.'

en verder op bl. 667H die volgende:

'As die eiendomsreg beswaar is met byvoorbeeld 'n serwituut of 'n langtermynhuurkontrak, is dit vanselfsprekend dat vir die doeleindes van A hierdie sub-artikel die waardes verminder deur die beswaring bereken moet word.'

Hiervolgens sal die eerste en tweede eisers alleenlik vergoeding kan kry op die basis dat hulle respektiewe eiendomme op die datum van onteiening met die saaklike reg van die huurder beswaar was. Die onteiening in Mostert se saak het kragtens art. 60 van die Waterwet 54 van 1956, B plaasgevind. In die gevalle waar die bepalings van die huurkontrak, of van welke saaklike reg ook al, geregistreer is, is dit moontlik om die bepalings van die saaklike reg na te speur en 'n berekening vir elk van die partye daarvolgens te maak. In die gevalle egter van 'n saaklike reg deur okkupasie is so 'n nasporing van die bepalings nie altyd moontlik C nie. Dit is aangeleenthede wat spesifiek binne die kennis van die betrokke partye val en is nie binne die kennis van die Staat wat wil onteien nie. Dit is dus 'n onmoontlike en onbegonne taak om in sulke gevalle vergoeding vir elk van die partye se regte, te bereken. Dit is oënskynlik met die oog op hierdie omstandigheid dat die Wetgewer dit goed gedink het om in die Onteieningswet, 55 van 1965, art. 13, wat as volg lees, in te voeg:

D 'Indien 'n kennisgewing ingevolge sub-art. (1) of (4) van art. 4 op die onteiening van grond betrekking het, word alle regte ten opsigte van dié grond wat nie teen die titelbewys daarvan of in 'n kantoor bedoel in sub-art. (2) van genoemde artikel geregistreer is nie, beëindig op die datum bedoel in sub-art. (1) van art. 5, en die Staat is nie verplig om enige vergoeding vir sodanige regte te betaal nie.'

E Om nou die vergoeding van die onteiende, op die basis van soos beswaar deur die saaklike reg, te bepaal sou meebring dat die Staat die onteiende eiendom vir klaarblyklik baie minder as die onbeswaarde markwaarde daarvan, verkry. Dié onbillikheid kon die Wetgewer nooit beoog het nie. Die vergoeding waar daar nie 'n geregistreerde saaklike F reg bestaan nie, soos in art. 8 (1) van die Onteieningswet beoog, is om, ten spyte van die huurder se saaklike reg verkry deur okkupasie, aan die geregistreerde eienaar die volle markwaarde van die onteiende eiendom op die basis asof dit nie met enige sodanige saaklike reg beswaar is nie, te bepaal. In die omstandighede dus is die uitspraak van VAN WYK, A.R., G in Mostert se saak nie van toepassing op die Onteieningswet nie. Die Staat het hierdie benadering nie bestry nie en die aangebode vergoeding was ook op die onbeswaarde basis bereken. Die eisers het hulle eise ook op dieselfde basis ingestel. Die basis van onbelemmerde vergoeding aan die eienaar word ook van belang by die beplaning van die werklike verlies...