Faure En'N Ander v Joubert En'N Ander NO

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Rumpff HR, Jansen AR, Kotzé AR, Joubert AR en Viljoen Wn AR
• Judgment Date: 24 August 1979
• Citation: 1979 (4) SA 939 (A)
• Hearing Date: 17 May 1979
• Court: Appellate Division

Rumpff HR:

In hierdie saak het die eisers in die Kaapse Provinsiale Afdeling 'n eksepsie aangeteken teen 'n alternatiewe teeneis wat E verweerders in antwoord op 'n eis van eisers ingestel het. Die eksepsie is gehandhaaf met koste en die verweerders is tans as appellante in hierdie Hof. Uit die pleitstukke blyk dit dat die partye en Boland Bank 'n skriftelike kontrak onderteken het. Hierdie kontrak lees soos volg:

"Boland Bank Bpk Verkoopsvoorwaardes per openbare veiling

Waarop Boland Bank Bpk

in hul/sy hoedanigheid as afslaers namens en ten behoewe van

F boedel wyle Willem Daniël Briers-Louw (gebore 17 Februarie 1935) die volgende eiendom verkoop:

Soos per aanhangsel

1.

Die koper sal die hoogste aanvaarde bieër wees, maar indien enige geskil ontstaan tussen twee of meer bieërs mag die afslaer in sy algehele diskresie òf die eiendom weer aanbied vir verkoping òf bepaal wie die koper is in welke geval s y beslissing finaal sal G wees. Indien die afslaer 'n fout begaan, sal dit onmiddellik herstel word en nie bindend wees nie. Die aanvaarding van 'n bod berus in die algehele diskresie van die afslaer.

2.

Die koopprys sal betaal word by wyse van 'n deposito van 10 persent daarvan aan die afslaers teen ondertekening van hierdie verkoopsvoorwaardes welke bedrag in trust gehou sal word in afwagting van registrasie van transport. Vir betaling van die balans van die koopprys teen registrasie van transport en alle ander bedrse H hierkragtens verskuldig, sal die koper 'n bandof ander goedgekeurde waarborg op aanvraag verskaf.

3.

Die koper sal op aanvraag betaal:

(a)

alle transportkoste insluitende herereg en alle koste en fooie ten einde oordrag in sy naam te registreer;

(b)

die koste ten einde die bakens van die eiendom te bepaal of te plaas;

(c)

die opmetingskoste indien 'n onderverdeling, heropmeting of konsolidasie nodig is;

(d)

die afslaer se kommissie bereken teen die koers van vyf persent op die koopprys;

(e)

die bedrag van R15 synde die koste van hierdie verkoopsvoorwaardes.

4.

Oordrag sal geregistreer word deur die verkoper se prokureurs so spoedig

Rumpff HR

moontlik na voldoening deur die koper aan sy verpligtings hierkragtens.

5.

Besit van die woonhuis sal gegee word op 1 September 1976.

Besit van die eiendom word gegee op bekragtiging van verkoop, vanaf welke datum die koper verantwoordelik sal wees vir;

(a)

A rente teen 10 persent per jaar tot datum van registrasie van transport bereken op die balans koopprys; en

(b)

alle belastings, ander heffings en versekeringspremies in verband met die eiendom,

welke bedrae betaalbaar is op datum van registrasie van transport. Vanaf datum van besit sal alle risiko verbonde aan die eiendom op die B koper oorgaan. Okkupasie word gegee onderhewig aan bestaande huurkontrakte, indien enige.

6.

Die verkoper verkoop die eiendom volgens die tans bestaande kaart en transport daarvan en onderhewig aan sodanige voorwaardes en serwitute as wat betrekking op die eiendom mag hê volgen s ander transporte, vorige dokumente of ooreenkomste. Die verkoper is nie verantwoordelik vir enige tekort wat daar by 'n heropmeting van die eiendom gevind mag word nie en hy doen ook hiermee afstand ten gunste van die koper C van enige oorskot wat daar by sodanige heropmeting gevind mag word.

7.

Die eiendom word verkoop voetstoots tesame met alle geboue of verbeteringe daarop (indien enige) en die verkoper en/of die afslaer sal nie verantwoordelik wees vir enige gebreke hetsy openbaar of verborge nie.

8.

Deur te bie, verklaar die koper dat hy bekend is met alle feite D aangaande die eiendom en dat daar geen waarborge, ondernemings of voorstellings stilswyend of uitdruklik, ten opsigte van die eiendom gegee of gemaak is wat aanleiding tot sy aankoop daarvan gee nie en die afslaer kan gevolglik op generlei wyse verantwoordelik op generlei wyse verantwoordelik gehou word nie.

9.

Die verkoping is onderhewig aan die goedkeuring van die Meester van die Hooggeregshof en die eksekuteurs, en totdat sodanige goedkeuring geweier is, bly die koper gebonde aan hierdie verkoopsvoorwaardes.

10.

E Indien die koper versuim om aan enige van hierdie voorwaardes te voldoen, sal die verkoper die reg hê om:

(a)

weereens die eiendom aan te bied vir verkoping by wyse van openbare veiling in welke geval die koper aanspreeklik sal wees vir betaling van alle koste en kommissie soos hierin bepaal sowel as die verskil in die koopprys dan behaal en die koopprys hierin vervat indien sodanige koopsom minder is as hierin bepaal en die koste van die advertensie sowel as die F heradvertering van die eiendom ter verkoping;

(b)

of om die verkoping te kanselleer in welke geval alle bedrae deur die koper reeds inbetaal ingevolge hierdie ooreenkoms, aan die verkoper sal verval as vooruitberaamde skadevergoeding soos ooreengekom, welke bedrag die afslaers aan die verkoper kan oorbetaal ná aftrekking van hul kommissie.

11.

G Indien die koper optree as trustee of agent vir 'n maatskappy reeds geregistreer of geregistreer te word, bly hy persoonlik aanspreeklik totdat die maatskappy die koopkontrak geratifiseer het en die koopprys ten volle betaal is en indien die maatskappy vir enige rede hoegenaamd nie transport neem nie, word transport in die naam van die koper persoonlik geregistreer.

Nadat bogemelde voorwaardes in die openbaar voorgelees is, is bogemelde H eiendom per openbare veiling aangebied en by wyse van openbare bod te Ruitersvlei op hierdie 14de dag van Julie 1976.

Verkoop aan: Johannes Albertus Faure en Jacobus Christiaan Faure, as trustees vir 'n maatskappy geregistreer te word,

vir R205 000.

As getuies:
1. (Get)?	(Get) J C Faure
2. (Get)?	(Get) J A Faure
	Koper
	(Get)?
	Afslaer

En deur my bekragtig op hierdie 14de dag van Julie 1976.

Rumpff HR

As getuies:
1. (Get)?	(Get) A P Joubert
2. (Get)?	(Get) R S Briers-Louw
	Verkoper
	Eksekuteurs Datief."

A Dit is onnodig vir doeleindes van hierdie uitspraak om die inhoud van die aanhangsel weer te gee. Dit verwys na sekere gedeeltes van 'n plaas, Ruite Valley, gehou volgens transportakte 19310/1959. In hul besonderhede van B eis het eisers beweer dat verweerders ten opsigte van die koopprys slegs 'n deposito van R20 000 betaal het en weier om die balans te betaal. Hulle tender transport teen betaling van die balans van die koopsom, rente en sekere ander bedrae. In hul pleit verwys verweerders na 'n teeneis en in die teeneis beweer hulle oa die volgende:

"Voor sluiting van die gemelde ooreenkoms en by advertering van die gemelde eiendom het eisers onder die opskrif 'verbeterings' skriftelik die volgende voorstellings ten opsigte van die aantal wingerdstokke op die gemelde eiendom gemaak;

50 000 Fransdruiwe;

25 000 Groendruif (wit);

7 000 Steen/Chenin Blanc; D

5 000 Hanepoot (wit);

173 000 Hermitage (rooi)."

Verder is beweer dat die eisers bewus was van die feit dat slegs 158 495 wingerdstokke op die verkoopte eiendom was en dat die voorstellings E gevolglik vals en onwaar was. Daar is ook beweer dat die voorstellings gemaak is by advertering van die veiling op 30 Januarie 1976 en deur die afslaer bevestig is op die dag van die veiling. Ook is beweer dat die tekort van 101 705 wingerdstokke die waarde van die eiendom verminder het met R45 000, of, in die alternatief, is beweer dat verweerders skade ten bedrae van R45...