Die Suid-Afrikaanse Naturelletrust v Kitchener en Andere

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Steyn HR, Ogilvie Thompson AR, Rumpff AR, Botha AR en Wessels AR
• Judgment Date: 18 May 1964
• Citation: 1964 (3) SA 417 (A)
• Court: Appellate Division

F Steyn, H.R.:

Hierdie is 'n appèl ingevolge art. 49 van die Waterwet, 54 van 1956, teen 'n uitspraak van die Transvaalse Waterhof waarin kragtens art. 13 (4) van die Naturelletrust en - grond Wet, 18 van 1936, die vergoeding bepaal word wat die Naturelletrust moet betaal vir drie stukke grond in 'n oopgestelde gebied wat hy kragtens art. 13 (1) van G laasgenoemde Wet onteien het. Die onderskeie stukke grond is gedeeltes 4 en 5 en die resterende gedeelte van die plaas Belfast, geleë in die distrik Pelgrimsrus. Gedeeltes 4 en 5 is elk 341.3269 morg groot en die resterende gedeelte 1365.3076 morg. By die onteiening was gedeelte 4 die eiendom van W. H. Neethling, gedeelte 5 die eiendom van J. A. Meyer, en die resterende gedeelte die gesamentlike onverdeelde eiendom van Lucy H Agnes Kitchener en drie van haar kinders by ene Forbes, by die verhoor ook die Forbes-groep genoem. Mev. Kitchener is die eienares van sewe-tiendes van die resterende gedeelte en die kinders van een-tiende elk.

Luidens die voorafgaande kennisgewings ingevolge art. 13 (3) van die 1936 Wet, is aan Neethling R9,520, aan Meyer R8,560, en aan die Forbes-groep R31,614 aangebied as vergoeding, maar geeneen van hulle was bereid om die aanbod wat aan hom gedoen is, te aanvaar nie, en

Steyn HR

elkeen het die Waterhof genader om die bedrag van vergoeding te bepaal. Op aansoek is die drie sake tesame afgehandel. Neethling het aanvanklik aanspraak gemaak op R95,749, Meyer op R85,195 en die Forbes-groep op R351,455. In die loop van die verhoor is hierdie bedrae verminder na A R53,835, R51,068 en R232,422 respektiewelik, terwyl die onderskeie bedrae deur die appellant aangebied, verhoog is tot R21,000, R17,000 en R65,000. Die Hof a quo het aan Neethling R27,122.40 toegeken, aan Meyer R26,765.80, en aan die Forbes-groep R106,695.60. Die Hof het verder beveel dat die appellant die koste van die respondente moes betaal, met B inbegrip van sekere vermelde koste, maar met uitsondering van die koste vir drie dae en die koste in verband met die getuie Davis beloop. Die appellant kom in hoër beroep teen die hele toewysing van vergoeding sowel as die kostebevel, en die respondente, by wyse van teenappèl, op spesifieke gronde wat ek later sal noem, teen die toewysing van vergoeding, asook teen die kostebevel vir sover hulle drie dae se koste en die koste in verband met Davis ontsê word.

C Volgens art. 13 (4) van die 1936 Wet moes die Waterhof die vergoeding vir die betrokke stukke grond bepaal met inagneming van die volgende bepalings van genoemde Wet:

'13. (5) Bedoelde vergoeding mag nie meer bedra nie as -

(a)

die billike markwaarde van die grond, sonder verbeterings; benewens

(b)

die billike waarde van alle nodige en nuttige verbeterings daarop; benewens

(c)

D die billike waarde van alle weeldeverbeterings daarop, die werklike koste van die verbeterings nie te bowe gaande; benewens

(d)

''n bedrag tot vergoeding van ongerief en verlies wat werklik veroorsaak sal word deur die onteiening:

Met dien verstande dat die waterhof volgens goeddunke by die waarde bedoel in paragrawe (a) en (b) 'n bedrag kan byvoeg van hoogstens E een-vyfde van bedoelde waarde, indien bewys word dat die grond nie te eniger tyd na 'n datum vyf jaar voor die inwerkingtreding van hierdie Wet verkry was nie met die doel om daarmee te spekuleer, en indien volgens sy mening die byvoeging deur die besondere omstandighede van die geval geregverdig word.

15. Die vergoeding wat betaal moet word . . . mag nie vermeerder of verminder word nie slegs op grond van die werking van die Hoofwet of van hierdie Wet en enige waarde berekenbaar ter oorsake van die bestaande of potensiële bewoning van die grond deur naturelle, word nie by die F bepaling van die waarde daarvan in aanmerking geneem nie.'

Die Hoofwet is die 'Naturellen Grond Wet', 27 van 1913. Oor die vergoeding vir verbeterings is daar geen geskil nie. Op die grond van die Forbes-groep was daar geen verbeterings nie. Wat die verbeterings op die grond van Neethling en van Meyer betref, is ooreengekom op R2,100 en G R515 respektiewelik. Die geskil gaan oor die onderskeie billike markwaardes van die drie plase, sonder verbeterings.

[Die Edelagbare Regter het met die feite afgehandel en soos volg voortgegaan.]

Soos reeds opgemerk, het die Hof a quo ingevolge die voorbehoudsbepaling H by art. 13 (5) by die billike markwaarde wat hy vir die grond bepaal het en die ooreengekome waarde van die verbeterings op gedeeltes 4 en 5, 'n volle vyfde daarvan bygevoeg. Genoemde bepaling skryf as een van die voorvereistes vir so 'n byvoeging voor dat die Waterhof van mening moet wees dat dit 'deur die besondere omstandighede van die geval' geregverdig word. In hierdie opsig verskil hierdie bepaling van die ooreenstemmende voorbehoud in art. 98 (3) van die Besproeiings - en Waterbewaringswet, 1912, waarin daar geen vermelding van besondere omstandighede voorkom nie. Laasgenoemde artikel noem

Steyn HR

slegs 'n beperking op die Waterhof se bevoegdheid om na goeddunke so 'n bedrag by te voeg, wat soortgelyk is aan die ander beperking in art. 13 (5), nl. dat die goed nie binne 'n afgelope tydperk van vyf jaar verkry is om daarmee te spekuleer nie. Ook by die toepassing van art. 98 (3) A kon 'n Waterhof nie na willekeur 'n bedrag byvoeg nie, maar slegs in gevalle waarin hy redelike oorsaak gevind het om dit te doen. (Vgl. Union Government v Maile, 1943 AD 3 op bl. 13). Dit was trouens, net soos tans onder art. 13 (5), nie 'n normale bestanddeel van die voorgeskrewe vergoeding, soos die waarde van verbeterings en 'n bedrag vir ongerief en verlies nie. Sonder een of ander bepaalde rede kan dit B nie bygevoeg word nie. Die verskil tussen die twee artikels laat vermoed dat die Wetgewer in art. 13 (5) iets meer bedoel. Hy wou die byvoeging klaarblyklik nie, soos in art. 98 (3), aan die onbelemmerde oordeel van 'n Waterhof oorlaat nie. Die uitoefening van 'n goeddunke het hy beperk tot die geval waarin daar besondere omstandighede aanwesig C is, en die bestaan van sulke omstandighede is nie aan die goeddunke van die Hof oorgelaat nie. Die omstandighede moet werklik van besondere aard wees, eie aan die geval. Ek sou verder meen dat die onteiende wat op 'n byvoeging aanspraak maak, bewys moet voorlê van die omstandighede waarop hy steun. Is daar geen bewys nie of onvoldoende bewys, dan ontbreek 'n voorwaarde vir 'n byvoeging.

D Die appellant betoog dat geen sodanige omstandighede bewys is nie. Die geleerde Regter noem verskillendes. Hy verwys in hierdie verband na die opmerking in Union Government v Jackson and Others, 1956 (2) SA 398 (AD) op bl. 418, dat aan die Hof 'n wye diskresie verleen is om 'n E solatium van tot soveel as 20 persent toe te ken, en dat 'n hof by die uitoefening daarvan moontlik uitgerekte onderhandelings en geregtelike stappe as 'n faktor in aanmerking sou kan neem. Daardie opmerking het egter betrekking op art. 98 (3) van die 1912 Wet en nie op art. 13 (5) van die 1936 Wet nie. Skynbaar is die verskil uit die oog verloor.

F Die eerste omstandigheid wat die Verhoorregter noem, is dat Neethling jare lank probeer het om sy grond uit die oopgestelde gebied te kry, en in 1955 pogings aangewend het om goedkeuring te verkry vir die onderverdeling van 'n gedeelte van die restant van Belfast. Indien hy geslaag het, sou die eienaars by onteiening veel beter daaraan toe G gewees het. Dit kan ek nie as 'n besondere omstandigheid van die geval beskou nie. Neethling het geen reg of buitengewone aanspraak gehad op uitsluiting of opheffing van 'n beperking wat op alle grond in 'n oopgestelde gebied rus nie, en is nie meer dan ander eienaars in...