Breytenbach NO FIA Richter h/a Status Eiendomme

• Judge: De Villiers R
• Judgment Date: 20 May 2003
• Citation: 2003 JDR 0300 (T)
• Docket Number: A1509/02
• Hearing Date: 20 May 2003
• Court: Transvaal Provincial Division

De Villiers R:

Inleiding

Hierdie is 'n appèl teen die uitspraak van 'n landdros. Die respondent (eiseres) het 'n hoofeis, 'n alternatiewe eis en 'n tweede eis teen die appellant (verweerder) ingestel, in sy hoedanigheid as kurator van die insolvente boedel van J P van Antwerpen, om agente-kommissie te verhaal. (Gerieflikheidshalwe sal ek na die partye as eiseres en verweerder verwys.) Die landdros het die eiseres se eise gehandhaaf. Verweerder kom in hoër beroep daarteen.

Die verweerder doen aansoek om kondonasie vir die nie-nakoming van verskeie Reëls van die landdroshof en hierdie Hof. Die eiseres bestry die aansoek. Ek meen dat kondonasie toegestaan behoort te word, maar dat die eiseres se bestryding van die aansoek redelik was en dat verweerder derhalwe die eiseres se koste van opposisie behoort te betaal. Vir leiding van die Takseermeester sal

2003 JDR 0300 p2

De Villiers R

ek noteer dat bitter weinig tyd deur die betoog ten aansien van gemelde aansoek opgeneem is; seker nie meer as tien minute nie. Die betoog van die meriete van die appèl het ongeveer 'n dag in beslag geneem.

Eiseres se hoofeis is, volgens eiseres se gewysigde besonderhede van vordering, gebaseer op 'n mondelinge mandaat wat verweerder aan eiseres sou gegee het om 'n koper vir 'n sekere eiendom te vind. Dit word beweer dat dit 'n uitdruklike bepaling van die mandaat was dat verweerder aan eiseres kommissie gelykstaande aan 5% van die koopprys sou betaal. Verder, dat eiseres 'n koper, te wete ene mnr Badenhorst, gevind het. Eiseres beweer dat Badenhorst het die eiendom ingevolge 'n skriftelike koopkontrak van die verweerder vir R450 000 gekoop, maar dat Badenhorst nie ingevolge die koopkontrak kon presteer nie en dat die koopkontrak by ooreenkoms tussen die partye gekanselleer is. Eiseres eis betaling van kommissie ten bedrae van R22 500 plus rente en koste.

In die alternatief tot die hoofeis voer eiseres aan dat klousule 7 van gemelde koopkontrak bepaal dat indien die kontrak 'deur wedersydse of eensydige toestemming' deur die verweerder gekanselleer sou word, die eiseres op kommissie in ooreenstemming met die voorgestelde tarief van die Instituut van Eiendomsagente van Suid-Afrika (Noord-Transvaal) betaal sou word. Sodanige kommissie beloop 8%. Eiseres het die bevoordeling van gemelde klousule uitdruklik, alternatiewelik stilswyend aanvaar en die verweerder daarvan in kennis gestel. Die koopkontrak is deur wedersydse, alternatiewelik eensydige toestemming, deur die verweerder gekanselleer. Eiseres eis derhalwe betaling van R36 000 plus rente en koste. [Hierdie alternatiewe eis is eers in die besonderhede van eiseres se vordering ingevoeg na die eerste verhoordag en nadat eiseres reeds gekruisvra was (260: 21-25).]

Die eiseres se tweede eis is, soos die hoofeis, gebaseer op gemelde mondelinge mandaat om vir die eiendom 'n koper te vind en om 5% kommissie daarvoor te betaal. (Die tweede eis is ook gewysig toe die alternatiewe eis ingevoeg is.) Dit word beweer dat eiseres ene me Julie Smit aan verweerder en die eiendom voorgestel het en dat me Smit die eggenote is van ene Hermanus Smit,

2003 JDR 0300 p3

De Villiers R

die enigste lid van Soekiemeerie Bosveld Gastehuis BK, wat die eiendom vir R490 000 van die verweerder gekoop het. Dit word verder beweer dat eiseres die effektiewe oorsaak van sodanige koop was. Eiseres eis derhalwe betaling van R24 500, plus rente en koste.

In sy pleit op die hoofeis het verweerder die mondelinge mandaat ontken, alternatiewelik aangevoer dat eiseres nie behoorlik ingevolge die mandaat presteer het nie en dat Badenhorst nie 'n gewillige en bevoegde koper was nie. Die bestaan van die koopkontrak is erken, asook dat dit gekanselleer is. Dit is egter ontken dat dit by ooreenkoms tussen die partye gekanselleer is.

Wat die eis, in die alternatief tot die hoofeis, betref, is in verweerder se pleit erken dat die koopkontrak tussen verweerder en Badenhorst aangegaan is en dat klousule 7 daarvan die bepaling bevat waarop eiseres staatmaak. Dit word ontken dat gemelde ooreenkoms tot voordeel van die eiseres aangegaan is of dat sy die voordeel daarvan aanvaar het. Ook word ontken dat die koopkontrak deur wedersydse alternatiewelik eensydige toestemming deur die verweerder gekanselleer is en word beweer dat verweerder die ooreenkoms gekanselleer het omrede Badenhorst nie sy verpligtinge in terme van die ooreenkoms kon nakom nie. Verweerder dra nie kennis van die voorgestelde tarief van gemelde Instituut nie en ontken dit derhalwe.

Die verweerder het soos volg op die eiseres se tweede eis gepleit: verweerder herhaal sy pleit op die hoofeis en ontken dat eiseres vir me Smit aan verweerder en die eiendom voorgestel het, of dat eiseres die effektiewe oorsaak van die verkoping van die eiendom aan gemelde beslote korporasie was.

Eiseres, Badenhorst, ene Stephanus Petrus Jansen van Vuuren, me Smit en Hermanus Stephanus Smit het in eiseres se saak getuig. Die verweerder was die enigste getuie in sy saak.

Vir die landdros het die geloofwaardigheid van die getuies 'n deurslaggewende rol gespeel by die maak van haar bevindinge. Eiseres se getuienis is eerlik en openhartig bevind, terwyl verweerder 'n uiters onbevredigende getuie bevind is wat veral gedurende kruisondervraging erg klei getrap het. Daar is bevind dat verweerder aan eiseres 'n mondelinge mandaat gegee het om die

2003 JDR 0300 p4

De Villiers R

eiendom te bemark en 'n geskikte koper te vind en dat daar op 5% kommissie ooreengekom is. Verweerder se getuienis dat hy 'n alleenmandaat aan Van's Afslaers gegee het, is onwaarskynlik bevind. Dit is bevind dat verweerder die aanbod soos aan hom voorgelê deur eiseres aanvaar het. Dit was 'n bindende ooreenkoms. (Trouens, soos blyk uit die pleitstukke, is dit gemeensaak dat dit 'n bindende ooreenkoms was. Vergelyk paras 9.1 en 16.1 van die besonderhede van vordering, gelees met par 5 van die hoofpleit, asook para 1 van die pleit op die alternatiewe eis.) Die eiseres was die effektiewe oorsaak van die transaksie met Badenhorst. Sy is geregtig op kommissie in terme van klousule 7 van die koopooreenkoms. Die verweerder het in stryd met die bepalings van die ooreenkoms die ooreenkoms gekanselleer voordat die tyd waarbinne Badenhorst waarborge kon lewer, verstryk het. Die koper het 'n verdere dertig dae in terme van die ooreenkoms gehad om waarborge te lewer. Die ooreenkoms is dus met wedersydse toestemming gekanselleer. Bewys hier- van is die skrywe van verweerder se prokureur dat die ooreenkoms as gekanselleer beskou sal word.

Wat die tweede eis betref, is bevind dat eiseres die effektiewe oorsaak van 'die transaksie met die Smitte' was.

Eiseres het dus op die hoofeis geslaag vir 'n bedrag van R22 500,00 plus rente en koste, sowel as op die tweede eis vir R24 500 plus rente en koste. Geen bevel is gemaak met betrekking tot die alternatiewe eis nie.

Soos blyk uit voorgaande, het die landdros ongelukkig die bewerings vervat in die hoofeis en dié in die alternatiewe eis deurmekaar geskommel. Ek kom later weer daarop terug.

Die hoofeis

Wat die hoofeis betref, is dit gemeensaak dat verweerder vir eiseres toegelaat het om 'n geskrewe aanbod van Badenhorst om die eiendom vir R450 000 te koop, aan hom voor te lê en dat hy mondeling onderneem het om aan haar kommissie ten bedrae van 5% te betaal indien 'n koop tot stand sou kom.

2003 JDR 0300 p5

De Villiers R

Soos aangedui, is dit gemeensaak dat 'n koopkontrak tussen Badenhorst en verweerder tot stand gekom het. Soos aangedui, beweer verweerder egter in para 4.2 van sy pleit op die hoofeis dat Badenhorst nie 'n gewillige en bevoegde koper was nie. In die afwesigheid van 'n spesiale ooreenkoms, moet 'n koper, in 'n geval soos die onderhawige, 'n gewillige en bevoegde koper wees. [Gluckman v Landau & Co 1944 TPD 261 op 268; Beckwith v Foundation Investment Co 1961 (4) SA 510 (A).] Dit word nie in die hoofeis beweer dat daar 'n spesiale ooreenkoms aangegaan is in terme waarvan eiseres op kommissie geregtig sou wees al sou Badenhorst nie 'n bevoegde koper wees nie. Eiseres het ook nie getuig dat daar so 'n spesiale ooreenkoms aangegaan sou gewees het nie.

Dit is inderdaad gemeensaak op die pleitstukke dat Badenhorst nie 'n bevoegde koper was nie want eiseres beweer in para 9.2 van haar hoofeis dat Badenhorst 'nie (kon) presteer in terme van die bedinge en voorskrifte' van die koopkontrak nie 'waarna (die koopkontrak) by ooreenkoms tussen die partye gekanselleer is'.

Al sou die koopkontrak by ooreenkoms gekanselleer gewees het, doen dit nie af aan die feit dat Badenhorst nie kon presteer in terme van die koopkontrak nie en dat eiseres derhalwe nie op kommissie geregtig sou wees nie.

Die hoofeis openbaar dus nie 'n skuldoorsaak nie. Indien die verweerder by wyse van eksepsie daarteen beswaar sou gemaak het, behoort sodanige eksepsie te geslaag het. Die verweerder het egter nie enige eksepsie of beswaar teen die hoofeis geopper nie en die verhoor het voortgegaan.

Artikel 15 van die Wet op Bewysleer in Siviele Sake 25 van 1965 bepaal:

'Dit is onnodig vir 'n party in 'n siviele saak om 'n feit wat in die prosesstukke in verband met die saak erken word, te bewys en so 'n party word nie toegelaat om so 'n feit te weerlê nie.'

Die eiseres was derhalwe nie toegelaat om te weerlê wat sy in para 9.2 van haar hoofeis erken het nie, en dit was vir verweerder onnodig om die feite wat eiseres aldus erken het, te bewys.

2003 JDR 0300 p6

De Villiers R

Eiseres het in haar hoofgetuienis getuig dat die koopkontrak nie materialiseer het nie omdat Badenhorst nie waarborge betyds gelewer het nie (179: 21-25). (Sy verspreek haarself hier deur van 'Breytenbach' te praat in plaas van 'Badenhorst'.)

Onder kruisverhoor (195: 18-21) is 'n passasie uit 'n brief van haar prokureurs aan haar gestel waar gesê is dat 'die ooreenkoms het verval weens die feit dat Badenhorst nie waarborge kon lewer nie' (505, item 24 van bundel 'A'). Eiseres het geantwoord dat die afleiding gemaak...