Borstlap v Spangenberg en Andere

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: van Blerk AR, Wessels AR, Jansen AR, Corbett Wn AR en Hofmeyr Wn AR
• Judgment Date: 30 May 1974
• Citation: 1974 (3) SA 695 (A)
• Hearing Date: 16 May 1974
• Court: Appellate Division

Corbett, Wn. A.R.:

Die appellant kom in hoër beroep teen 'n bevel van KLOPPER, R., in die Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling, waarvolgens hy vervulling in forma specifica van appellant se verpligtinge as koper van drie vaste eiendomme, ingevolge drie skriftelike koopkontrakte, met koste gelas het. Die bevel is toegestaan op eis van die respondente, die verkopers van die betrokke eiendomme.

Corbett Wn AR

Die koopkontrakte is onderskeidelik op 26 April, 27 April en 24 Mei 1972 aangegaan. Die eiendomme wat in Alexanderlaan, Bloemfontein, geleë is, grens blykbaar aan mekaar. Hulle val in 'n sone waarin gebruik vir besigheidsdoeleindes toegelaat word. A Die appellant, 'n tandarts van beroep, het die eiendomme aangekoop met die oog op 'n ontwikkelingskema wat hy tesame met ene Guiseppe Perez, 'n bou-aannemer, sou uitgevoer het. Hulle was van voorneme om 'n groot woonstelkompleks op die eiendomme op te rig deur middel van 'n maatskappy wat deur hulle gestig sou word. Appellant het dus die koopkontrakte aangegaan as trustee vir 'n maatskappy wat nog geregistreer moes word. B Behoudens die beskrywing van die eiendomme en die kooppryse (wat 'n groot totaal van R79 000 beloop het), is die bewoording van die verskillende kontrakte feitlik identies. In elkeen word bepaal dat -

"Indien die maatskappy nie geregistreer word binne 'n periode van een maand na tekening hiervan of indien die maatskappy wel geregistreer is en nie hierdie koopkontrak ratifiseer nie of C indien die maatskappy geregistreer is maar nie die voorwaardes van hierdie koopkontrak nakom nie, sal Cornelius Wilhelmus Rehuel Zelotes Borstlap (appellant) in sy persoonlike hoedanigheid aanspreeklik wees as koper en hy waarborg in elk geval dat die maatskappy wel al die voormelde handelinge sal verrig."

(Geriefshalwe sal ek hierdie bepaling die "inkorporasieklousule" noem).

Elkeen bevat ook 'n opskortende voorwaarde (dit is klousule 14 in twee van die kontrakte en klousule 13 in die ander) wat soos volg lui:

D "Hierdie verkoping is onderworpe aan die verkryging deur die koper van 'n eerste verband van R56 000 oor die eiendom wat hiermee verkoop word, sowel as die volgende eiendomme."

(Dan volg daar beskrywings van die eiendomme wat ingevolge die ander twee koopkontrakte verkoop is).

E Ofskoon 'n maatskappy, Taras Holdings (Pty.) Ltd., wel op 28 Augustus 1972 deur appellant en Perez gestig is, is dit gemenesaak dat daar nie aan die vereistes van die inkorporasieklousule voldoen is nie en dat appellant derhalwe, in sy persoonlike hoedanigheid, as koper aanspreeklik geword het. Die saak gaan eintlik oor die opskortende voorwaarde wat F hierbo aangehaal is. Die respondente beweer dat die voorwaarde vervul is en dat die kontrakte dus teen appellant afdwingbaar geword het: terwyl appellant ontken dat so 'n vervulling geskied het en daarby die bewering voeg dat die voorwaarde in ieder geval so vaag is dat regtens geen gevolg daaraan gegee kan word nie en dat die kontrakte derhalwe nietig is. By die verhoor was daar dus twee hoofgeskille, nl -

(i)

die geldigheid of ongeldigheid van die voorwaardes en G die kontrakte self; en, indien hulle geldig is;

(ii)

die vraag of die voorwaardes inderdaad vervul is al dan nie.

Wat die eerste geskil betref, het die appellant se advokaat voor die Verhoorhof - en voor hierdie Hof - betoog dat aangesien die voorwaarde geensins aandui watter soort eerste H verband verkry moet word en wat die bepalings daarvan ten opsigte van, o.a., die rentekoers, die tydperk en wyse van terugbetaling, moet wees nie, dit onmoontlik is om vas te stel presies wat die partye in gedagte had en, meer bepaald, die voorwaardes waaronder die lening verkry moet word. Hierdie vaagheid sou, volgens hom, die nietigheid nie alleen van die voorwaardes nie maar ook van die kontrak self meebring. Die Verhoorhof het bevind dat hierdie voorwaarde, behoorlik uitgelê, geen onduidelikheid of vaagheid bevat nie. KLOPPER, R., het hom soos volg uitgedruk:

Corbett Wn AR

"Volgens die ooreenkomste moes die koper vir die nodige verband aansoek doen. Dit was blykbaar onseker waar en onder watter voorwaardes die verband verkry of toegestaan sou word. Hulle kon hierdie voorwaardes nie boekstaaf nie en dit is duidelik dat hulle gevolglik dit aan die koper oorgelaat het om 'n verband te bekom onder voorwaardes wat hom sou pas en waarvoor hy te vinde sou wees. Die handelswyse van die verweerder soos in die getuienis geopenbaar, staaf dan ook hierdie sienswyse."

A Dit is, met ander woorde, bevind dat die voorwaarde beteken dat die koopkontrak onderhewig is aan die verkryging deur die koper van 'n eerste verband van R56 000 onder voorwaardes wat sy goedkeuring wegdra.

Voor ons het appellant se advokaat hierdie vertolking op B verskillende gronde aangeval en verder aangevoer dat, al word die vertolking aanvaar, die kontrak nogtans nietig is aangesien die voortbestaan, al dan nie, van die kontrak afhanklik van die wil van een van die partye sou wees. Ek neig tot 'n ander sienswyse. Wat die Verhoorhof se vertolking van die voorwaarde betref, is daar, m.i., heelwat voor te sê. Ek is ook nie C oortuig dat die voorwaarde, also vertolk, nietig is nie: dit kan wel 'n gemengde (mixta ) voorwaarde wees wat volkome geldig en afdwingbaar is. Maar dit is nie vir my nodig om...