Bewoningsreg (Habitatio) – Aard van die Regsobjek en die Effek dáárvan op die Registrasie van die Reg
| Jurisdiction | South Africa |
| Date | 16 August 2019 |
| Pages | 63-84 |
| Author | JC Sonnekus |
| Published date | 16 August 2019 |
63
BEWONINGSREG (HABITATIO) – AARD VAN DIE
REGSOBJEK EN DIE EFFEK DÁÁRVAN OP DIE
REGISTRASIE VAN DIE REG
JC Sonnekus
BA LLB LLM Drs Iur LLD
Professor in Privaatreg, Universiteit van Johannesburg*
1 Inleidend
Sedert menseheugen is word om verskeie redes gebruik gemaak va n ’n reg
ten gunste va n ’n bepaalde reghebbende om die saak van ’n ander, onder andere
vir eersgenoemde se bewoni ng, te benut. By ontstentenis van ’n regsgrondslag
sou ’n eiegeregtigde aanmatiging van gebr uiksvoordele ten aansien van ’n
ander se sa ak minstens tot kon ik aanleiding gee,1 soos wat die plakkers ake
hier te lande of die probleme met die “kra kers” in Nederland bevestig.2 Die
“nuwe” gedagte dat in tee nstelling tot die tra disionele premis van eksklusiwiteit
vertrek word van ’n premis van deling va n sakeregtelike bevoegdhede ook
met nie-reghebbendes, is reëlreg in konik met die regsekerheid wat volg uit
’n regtens erkende ontstaan sbron van ’n bevoegdheid tot die benutting van
andermansgoed so os tipies by diensbaarhede of ’n huurkontrak die geval is.3
En die reg moet streef na ’n vreedsame ord ening van die gemeenskap deu r ’n
billike afweging van pot ensieel botsende belange. Dit word ten beste bereik
* Die navorsing is ’n voor tsetting van eerde re navorsing oor die onder werp ((2009) 21 TSAR 450-469 en
(2010) Stell LR 26-44) e n is onder andere moontlik ge maak deur die finan siële ondersteuning van d ie
Alexander von Hu mboldt-Stiftung e n die NNS (UID nr 85323) Die stand punte vervat in die wer k is dié
van die outeur e n nie van enige fondsver skaffer nie
1 Die gemeenre gtelike actio in r em negatoria is st eeds die tipiese re medie vir die eiena ar wat ’n
eiegeregtigde a anmatiging af weer deur ’n ander perso on van bevoegdhede van ’n saa klike reghebbende
oor sy eiendom – sien Se tlogelo v Setlogelo 1921 OPD 161; PC van Es De Act io Negatoria – Een
studie naar d e rechtsvorderl ijke zijde van het eige ndomsrecht (2005 ) 15-170; § 164 in R Feenstra
Romeinsrech telijke Grondsla gen van het Nederla nds Privaatre cht (1980) Sien in die algemeen oo r
die plek van bewoni ngsregte saam met ande r tydsgebonde saakli ke regte CG van der Merwe “Ge neral
introduct ion” in CG van der Merwe & A L Verbeke (reds) Time Limited Intere sts in Land (2012) 12-18
2 Sien byvoorbeeld o or die hanteri ng van die plakker probleem hier te la nde Despatch Municipality
Squatters , Greater Benoni Cit y Council v Modderk lip Boerdery (Pt y) Ltd (Agri SA and Legal Resou rces
Centre, Amic i Curiae); President o f the Republic of Sou th Africa v Modder klip Boerdery ( Pty) Ltd
Nieskens-Isph ording van die vers killende verm eend vinding ryke nuutvind ings soos die sogen aamde
koophuur-oore enkomste wat as al ternatiewe oplos sing deur die Ams terdamse make lary, Het Oosten,
bedink wa s om die kraker probleme in die Nederl ande aan te spree k (BWM Nieskens-Isp hording
“Koophuur: ee n Juridische Variant van d e Nieuwe Kleren van de Keizer ” (1996 ) NJB 1845 1845 -1851)
Met “koophuur ” is die binnekant e n die buitenste do p “casco” van die woni ng vermeend jur idies gesplits
Tot die binnekant be hoort: die “ru imte”, die nie-dr aende mure, die swewende vloere, d ie installasies,
die voorsieni ngsleidings en buise en d ie afwerking Die bewoner “ko op” die binnekant en hu ur die dop
Daardeur wor d vermeend die gevolge getrek va n die feit dat die objek van die koopkont rak nie ’n saak
hoef te wees nie wan t die verkoper waarborg m os nie dat die koper eiena ar van die koopobjek word nie
Dié kunsgr eep het na anderhal f dekade geen insla g gevind nie
3 Sien die uitvoer ige gesag vermeld deur A J van der Walt Sharing Servitudes (2014) voordrag gelewer by
die 19e Ius Commune kongres te Ed inburgh 28-11-2014
(2015) 26 Stell LR 63
© Juta and Company (Pty) Ltd
met ’n duidelike omlyning van die in houdsbevoegdhede van reghebbendes
en van ander nie-reghebbe ndes met inagneming van d ie feit dat subjektiewe
regte soos saak like regte privaatregtelik erkende regsbela nge is.
Hoewel die regsgrondslag vir sodan ige gebruiksbevoegdhede ten aa nsien
van ’n ander se saak ook ontleen kan word aa n ’n kontraktuele afspraak soos
’n verbintenisskeppende ooreenkom s wat aan al die vereistes van byvoorbeeld
’n huur- of pagooreenkoms voldoen,4 is die reghebbende se posisie dan
afhan klik van die voortgese tte huur- of pagverhouding en kan, behouden s
die reëls van “huur gaat voor koop” en die ken nisleer,5 die huurder geen
positiewe prestasie van ’n ander regsubjek as sy kontrak tuele teenparty vorder
nie.6 Die reg van ’n korttermy n-huurder is immers slegs ’n vorderingsreg teen
die verhuurder en géén saa klike reg nie omdat die objek van die reg slegs die
prestasie deur die verhuurde r is – dare, facere of non facere. Die woonstelletjie
op die spreekwoordelike tweede verd ieping of die paar kamers op die eer ste
verdieping wat gehuur word, is geen saak wat a s objek van ’n saaklike reg
kan dien n ie.7 Supercies solo cedit bring steed s mee dat die enigste objek
vir doeleindes van ’n saakli ke reg in dié gevalle die geïndiwidualisee rde
grondstuk is,8 en nie die bouwerk d aarop nie. Laasgenoemde se boustow we
soos die bakstene en sement of ande r boumateriaal het alles deu r aa nhegting
4 Sien die feite in Bee tge v Bruwer [2009] JOL 23614 (GNP) (38578/2005) [2009] ZAGPPHC 65 (08-05-
2009) waar die pa rtye uitdru klik beding het d at die bewoningsoore enkoms nie as ser wituut geregistr eer
sou word nie en die reg hebbende homself d aarmee uitgele wer het aan die onseke re kennisleer toe sy
teenpar ty nie die oorspron klike medekont raktant nie, m aar dié se opvolger in tit el was
5 In Cillie v Geldenhuys 2009 2 SA 325 (HH A) 334A-H is te reg beslis dat die kennisle er nie onverdund
toepassin g geniet by saaklike reg te nie aangesien die ope nbare aard van die akt eregisters enige ber oep
op die kennisle er oorbodig kan maak of die te rsake reg op ’n oorspronkli ke wyse ontstaan en dus n ie
van ’n saakli ke ooreenkoms af hanklik is n ie Vgl ook Dhayanundh v Nara in 1983 1 SA 565 (N) 569C-G
waar die kenn isleer wel toepassi ng geniet het ten aa nsien van ’n ongeregistr eerde reg van habitatio ma ar
waarvan d ie eienaar ten tye va n die koopkontrak wel be wus was
6 Die huurder ka n natuurlik wel s oos iedere reghebb ende van enige ande r subjektiewe reg aa nspraak
maak op die res pektering van sy regsver houding sodat de rdes nie lukra ak daarop mag inbreuk m aak
nie soos NJ van der Me rwe reeds aangetoon het i n Die Beskerming van Vorderingsregte uit Kontrak
teen Aantasting deur Derdes (1959) 119-126 en 155 n 99; sien ook G de Grooth “ De Bescherming van
Rechten uit Over eenkomst tegen Aant asting door Derde n” in Rechtskundige Opstellen aangeboden aan
EM Meijers (1935) 157 157-168 Volgens die Hoge Ra ad HR 17 nov 1967 NJ 1968 42 (Pos-Van der Bosch)
met noot van Scholte n, is die blote misbruik m aak van die wanprestasie v an ’n ander nie sonder meer
onregmat ig nie Onder beson dere omstandig hede, byvoorbeeld by u itlokking, ka n dit wel die geval wees
7 Ook in die Duit se reg word aanvaar d at die objek van die huur der se reg slegs die prest asie van die
verhuurder is e n die grondstu k as saak nie die obje k van die huurreg k an wees nie J Mayer in Staudingers
Kommentar zu m BGB (2009) ad § 1093 B GB Rn 9; P Jendrek i n Erman BGB-Kommentar (200 0) § 535
Rn 20 Omdat die vo rderingsreg as di e minder sterk reg be stempel word, sal by tw yfel oor die bedoeli ng
van die part ye met die agterlig gende ooreenkom s die voorkeur vir ’n huu rreg uitgaan Huur is ’n
sinalagma tiese verbinteni s welke gevolge nooit op saakl ike regte deur werk nie
8 Die kadast rale karterin g van die individuele gron dstukke as selfst andige dele van die aarde wor d reeds
vir eeue in di e gemenereg gedoen a an die hand van lan dmeters se vak kundige af bakening va n die
onderskeie dele va n die aarde Daardie kart ering word beheer en bygehou deu r die landmeter-genera al
kragten s die Grondopmet ingswet 8 van 1997 (“Grond opmetingswet ”) en sy voorgangers Die Suid-
Afrika anse gemener eg sluit aan by die kar teringsbe ginsels van toe passing seder t die goue era in Holla nd
Die ewekniebe palings in die Duitse re g met sy Grundbuchsystem bepaal dat “Jedes Grund stück erhält
in dem nach räu mlichen Bezir ken angelegten Gr undbuch eine besond ere Stelle im Gru ndbuchblatt,
das als das G rundbuch fü r das betreffende Gru ndstück gilt ” C Creifelds Rechtswörterbuch (2014) sv
“Grundb uch” (§ 3 1 van die Grundbuchordnung van 1897 – my kursiver ing) Die Skotse reg het me rkbaar
langer geneem o m by dieselfde beginsels uit te ko m dat iedere individuele g rondstuk ’n inskry wing in
die kadast er verkry, maar d at nie-sakereg telike entiteit e soos ’n kamer in ’n huis dit nie k ry nie – sien oor
die nuwe Skotse regis trasiestelsel Land Reg istration etc (Scotl and) Act 2012; KGC Reid & GL Gretton
Conveyancing 2013 (2014) 20 en verd er
64 STELL LR 2015 1
© Juta and Company (Pty) Ltd
To continue reading
Request your trial