Bestuursraad van Sebokeng v M & K Trust & Finansiële Maatskappy (Edms) Bpk

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Botha AR, Jansen AR, Trollip AR, Rabie AR en Muller AR
• Judgment Date: 27 March 1973
• Court: Appellate Division

Bestuursraad van Sebokeng v M & K Trust & Finansiële Maatskappy (Edms) Bpk
1973 (3) SA 376 (A)

1973 (3) SA p376

Citation	1973 (3) SA 376 (A)
Court	Appèlafdeling
Judge	Botha AR, Jansen AR, Trollip AR, Rabie AR en Muller AR
Heard	February 19, 1973; February 20, 1973; February 21, 1973; February 22, 1973; February 23, 1973; February 24, 1973; February 25, 1973; February 26, 1973
Judgment	March 27, 1973

Flynote : Sleutelwoorde

Onteiening — Wet 55 van 1965, art. 8 (1) (a) (i) — Vergoding — Berekening van — Bantoebehuisingspotensiaal moet in omstandighede buite rekening gelaat word — Art. 8 (4) (f) van Wet — Geen besigheidspotensiaal bewys nie — Billike markwaarde nie deur klei verhoog nie — Bousand wat geskik en bemarkbaar is inaggeneem — Land — Groepsgebiedewet, 36 van 1966, art, 35 — Omvang van.

Headnote : Kopnota

Artikel 35 van die Groepsgebiedewet, 36 van 1966, is van toepassing op 'n maatskappy, wat met betrekking tot die okkupasie van grond 'n 'onbevoegde persoon' is, ofskoon dit met betrekking tot die besit van daardie grond nie onbevoegd is nie.

Kragtens bevoegdheid verleen deur artikel 16 (1) (a) gelees met artikel 16 (4) (a) van Wet 25 van 1945, soos gewysig, en die Onteieningswet, 55 van 1965, het appellant, ingestel ingevolge artikel 40 bis van Wet 25 van 1945, by kennisgewing van onteiening sekere van respondent se grond onteien 'ten einde die oogmerke waarvoor die Raad ingestel is, te bereik'. Die vergoeding wat vir die onteiende grond aangebied is, is nie aanvaar nie, en respondent het ingevolge artikel 7 van Wet 55 van 1965 by 'n Provinsiale Afdeling aansoek gedoen vir die vasstelling van die vergoeding ingevolge artikel 8 (1) (a) (i) van daardie Wet. Daardie Afdeling het die markwaarde van die grond, met inbegrip van al sy potensialiteite, met inbegrip van die sand - en kleineerslae, op R550 per morg vasgestel. In hoër beroep teen daardie vasstelling, was dit gemene saak dat die onteiende grond op die datum van onteiening minstens 'n landboupotensiaal en ook 'n Batoebehuisingspotensiaal gehad het, maar namens appellant is betoog dat die laasgenoemde potensiaal ingevolge of artikel 8 (4) (f) of artikel 8 (4) (b) buite rekening gelaat moet word.

Beslis, gesien die klaarblyklike doel van artikel 8 (4) (f), nl., dat 'n onteiende nie vergoed moet word vir enige verhoging in waarde van die onteiende goed wat toe te skryf is bloot aan die doel waarvoor of in verband waarmee die goed onteien is, dat respondent op geen vergoeding ten opsigte van die Bantoebehuisingspotensiaal van sy grond geregtig is nie.

Beslis, verder, op die feite, dat geen hipotetiese koper enige besigheidspotensiaal in die onteiende grond sou sien en dit met die oog daarop sou aankoop nie.

Beslis, gevolglik, dat die grond onderhewig aan die sand - en kleipotensialiteite, vereers as landbougrond moes gewaardeer gewees het.

Beslis, verder, dat die redelike markwaarde van die landbougrond in 1969 in appellant se regsgebied ongeveer R200 per morg was.

Beslis, verber, dat die billike markwaarde nie deur die klei, wat daarop gevind is, verhoog word nie.

Beslis, verder, dat die Hof a quo tereg bevind het dat die sand op die grond as bousand geskik en bemarkbaar was.

Beslis, verder, dat dit die markwaarde van die onteiende grond as sulks

met al sy potensialiteite is wat, volgens artikel 8 (1) (a) (i) bepaal moet word, en nie die som van die afsonderlike potensialiteite nie.

Beslis, verder, dat daardie markwaarde op R250 per morg vasgestel moet word.

Die toekenning in die Transvaalse Provinsiale Afdeling in M. & K. Trust & Finansiële Maatskappy (Edms.) Bpk. v Bestuursraad van Sebokeng, verander.

Flynote : Sleutelwoorde

Expropriation — Act 55 of 1965, sec. 8 (1) (a) (i) — Compensation — Assessment of — Bantu housing potential to be left out of account in circumstances — Sec. 8 (4) (f) of Act — No business potential proved — Correct market value not increased by clay — Building sand which was suitable and marketable taken into account — Land — Group Areas Act, 36 of 1966, sec. 35 — Scope of.

Headnote : Kopnota

Section 35 of the Group Areas Act, 36 of 1966, applies to a company which is a 'disqualified person' in relation to the occupation of land although it is not disqualified in relation to the possession of such land.

Under the power granted by section 16 (1) (a) read with section 16 (4) (a) of Act 25 of 1945, as amended, and the Expropriation Act, 55 of 1965, appellant, established under section 40 bis of Act 25 of 1945, had, by notice of expropriation, expropriated certain of respondent's land 'in order to achieve the objects for which the Board has been established'. The compensation offered for the land expropriated was not accepted, and respondent applied to a Provincial Division in terms of section 7 of Act 55 of 1965 for the determination of the compensation under section 8 (1) (a) (i) of that Act. That Division had assessed the market value of the land, inclusive of all its potentials, including the sand and clay deposits, at R550 per morgen. In an appeal against that assessment it was common cause that the land expropriated at any rate had an agricultural potential on the date of expropriation, and also a Bantu housing potential, but it was submitted on appellant's behalf that the last-named potential had to be left out of account in terms of section 8 (4) (f) or section 8 (4) (b).

Held, regard being had to the clear object of section 8 (4) (f), namely that a person whose land has been expropriated must not be compensated for any

1973 (3) SA p377

rise in value which is attributable purely to the purpose for which or in connection with which the property was expropriated, and that respondent was entitled to no compensation with respect to the Bantu housing potential of his land.

Held, further, on the facts, that no hypothetical purchaser would see any business potential in the expropriated property and purchase it with an eye thereto.

Held, accordingly, that the land should first of all have been valued as agricultural land, subject to the sand and clay potentials.

Held, further, that the reasonable market value of the agricultural land in appellant's district in 1969 was about R200 per morgen.

Held, further, that the correct market value was not increased by the clay which had been found thereon.

Held, further, that the Court a quo had correctly found that the sand on the property was suitable as building sand and marketable.

Held, further, that it was the market value of the land expropriated as such with all its potentials which, in terms of section 8 (1) (a) (i), had to be determined, and not the sum of the separate potentials.

Held, further, that that market value should be assessed at R250 per morgen.

The award in the Transvaal Provincial Division in M. & K. Trust & Finansiële Maatskappy (Edms.) Bpk. v Bestuursraad, van Sebokeng, altered. C

Case Information

Appèl teen 'n beslissing in die Transvaalse Provinsiale Afdeling (HUMAN, R.). Feite wat nie van belang is nie is weggelaat.

K. van Dijkhorst, namens die appellant: Die Verhoorhof het die bepalings van art. 8 (4) (f) van die Onteieningswet, 55 van 1965, buite rekening gelaat. Kragtens die artikel mag die skema in verband waarmee die D onteiening geskied nie gebruik word om die waarde van die onteiende grond te verhoog en sodoende die owerheid meer vir die grond to laat betaal nie. Die doel in verband waarmee die onteiening geskied het is die stigting van Sebokeng. Hargovan and Others v Minister of Agriculture, 1971 (4) SA 257; Sri Raja- saak, (1939) 2 All E.R. op bl. E 327B - D: Pointe Gourde Quarrying and Transport Co. Ltd. v Sub Intendent of Crown Lands, 1947 AD op bl. 572, 573; Federal District Commisssion v Leaky 1940 Ex C.R. 115; English and Empire Digest, band 11, bl. 130; Re Gough & Aspatria Silloth & District Joint Water Board, (1904) 1 K.B. op bl. 423; Fraser v City of Fraserville, 1917 A.C. op bl. 194. By die oorweging van die sand - en kleipotensiaal van die F onteiende grond het die Verhoorhof geensins ag geslaan op die bepalings van art. 8 (4) (f) nie. 'n Voornemende koper van die onteiende grond op datum van onteiening sou in ieder geval nie die

1973 (3) SA p378

sandpotensiaal (indien daar was) in ag geneem het nie. 'n Koper van die onteiende eiendom op datum van onteiening sal geen waarde op die A beweerde sandpotensiaal van die onteiende eiendom plaas nie. Die redes daarvoor is die volgende: (a) daar is 'n permit nodig vir die ontginning van die sand en dit sal geweier word; (b) die sand is uitgewerk en wat oorbly is nie verkoopbaar nie; (c) indien daar wel sand is, is die hoeveelheid daarvan wesenlik minder as die 171 000 kub. jrt. waarop die Verhoorhof se berekenings gebaseer is; (d) indien daar wel 'n aanvraag B is vir die sand van die onteiende eiendom is dit geskep deur die stigting van Sebokeng en as sulks moet dit buite rekening gelaat word in hierdie saak.

A. S. Botha, S.C., (bygestaan deur H. Junod), namens die respondent: Volgens art. 8 (1) (a) (i) van die Onteieningswet, 55 van 1956, was die C respondent geregtig om toegeken te word daardie bedrag wat vir sy onteiende eiendom verkry sou geword het indien dit op die datum van kennisgewing van onteiening op die ope mark deur 'n gewillige verkoper aan 'n gewillige koper verkoop was. Die maatstaf van art. 8 (1) (a) (i) van die Wet is dié van die redelike en billike markwaarde van die onteiende eiendom op die datum van onteiening, en die oogmerk van die D Wet is dieselfde as dié van die gemene reg, nl. dat die eienaar die ekwivalent in waarde moet ontvang om die plek te neem van die eiendom wat van hom weggeneem is. Pietermaritzburg Corporation v SA Breweries Ltd., 1911 AD op bl. 511 - 516, 524; vgl. Estate Marks v Pretoria City Council, 1969 (3) SA op bl. 242 - 243; Jacobs v Minister of E Agriculture, 1972 (4) SA op bl. 609H - 610A. Die verkoper en die koper na wie...