Bester v Smit

• Jurisdiction: South Africa
• Citation: 1976 (4) SA 751 (C)

Bester v Smit
1976 (4) SA 751 (C)

1976 (4) SA p751

Citation	1976 (4) SA 751 (C)
Court	Kaapse Provinsiale Afdeling
Judge	Baker R
Heard	March 2, 1976; March 3, 1976
Judgment	August 30, 1976

Flynote : Sleutelwoorde

Strafbeding — Wet 15 van 1962, art. 3 — Quantum van eiser se nadeel — Faktore wat in ag geneem kan word — Ongerief moeite en geesteswroeging — Wanneer in ag geneem behoort te word — Watter datum bepaal moet word as synde datum waarop B die nadeel bereken moet word.

Headnote : Kopnota

By die vasstelling van die quantum van 'n eiser se 'nadeel' soos beoog in artikel 3 van die Wet op Strafbedinge, 15 van 1962, behoort (1) vermoënsskade, (2) ongerief en (3) moeite en geesteswroeging teoreties in ag geneem te word. Wat verrnoënsskade betref, blyk dit heel duidelik uit artikel 3 dat dit in ag geneem moet word. Wat moeite en geesteswroeging betref, ressorteer 'moeite' eintlik onder 'ongerief'. C Vir die toekenning van 'n bedrag op grond van 'geesteswroeging' is daar geen gesag nie behalwe miskien dié in Van Staden v Central South African Lands and Mines, 1969 (4) SA 349 (W).

In verband met die vraag van watter datum bepaal moet word as synde die datum waarop die nadeel bereken moet word, is die datum van die toebrenging van die nadeel nie ter sake nie; en of dit tydens die verhoor blyk dat nadeel D reeds toegebring is, en of dit blyk dat nadeel in die toekoms redelik verwag kan word, sal die Hof dit in ag neem.

Van Staden v Central South African Lands and Mines, supra. toegepas.

Flynote : Sleutelwoorde

Penalty — Act 15 of 1962, sec. 3 — Quantum of plaintiff's prejudice — Factors which can be taken into account — Inconvenience, trouble and mental distress — When to be taken into account — Which date to be fixed as date upon which prejudice to be calculated. G

Headnote : Kopnota

In the determination of the quantum of a plaintiff 's prejudice as contemplated by section 3 of the Conventional Penalties Act, 15 of 1962, (1) financial loss, (2) inconvenience and (3) trouble and mental distress ought theoretically to be taken into account. As far as financial loss is concerned, it clearly appears from section 3 that it ought to be taken into account. As far as trouble and mental distress is concerned, 'trouble' really falls under 'inconvenience'. Apart H perhaps from that in Van Staden v Central South African Lands and Mines, 1969 (4) SA 349 (W), there is no authority for an award of an amount on the grounds of 'mental distress'.

In connection with the question as to what date must be fixed as the date upon which the prejudice is to be calculated, the date of the infliction of the prejudice is not relevant; and whether it appears during the trial that prejudice has already been caused or whether it appears that prejudice in the future can reasonably be expected, the Court will take it into account.

Van Staden v Central South African Lands and Mines, supra, applied.

Case Information

Verhooraksie. Feite wat nie van belang is nie is weggelaat.

A. J. Smit, namens die eiser.

P. B. Hodes, namens die verweerder. E

Cur adv vult.

Postea (Augustus 30).

Judgment

Baker, R.:

Op 6 Maart 1974 het verweerder aan ene P.J. van der F Merwe 'n geskrewe opsie toegeken om verweerder se plaas geleë in die distrik

1976 (4) SA p752

Baker R

Gobabis, S.W.A., vir R139 000 te koop. Die opsie sou om 1 vm. op 6 Maart 1974 in werking tree, en sou duur tot 5 nm. op 6 Mei 1974 (RSC. 16, klousule 1). Besit van die plaas sou twee kalender maande na uitoefening van die opsie aan Van der Merwe A gegee word (klousule 5). Met ander woorde, as die opsie op die laaste moontlike oomblik uitgeoefen sou gewees het, sou besit op die laatste op 6 Julie 1974 gegee moes gewees het. Indien registrasie van oordrag op naam van Van der Merwe langer as twee maande na uitoefening van die opsie sou neem, sou hy rente op die koopsom teen 8 persent per jaar moes betaal, bereken B vanaf 'n datum twee maande na uitoefening, tot datum van oordrag (klousule 6). Verweerder sou alle losgoed behalwe die materiaal vir twee sinkdamme behou (klousule 8), asook al sy beeste (klousule 9).

Terwyl die opsie nog in stand was het verweerder, wie oorspronklik van Kaapland afkomstig was, na die Kaap gekom om 'n klein plasie vir hom te soek. Ene Volschenck, 'n lid van die C eiendomsagentskap Realco Estates, Bellville, het hom die plasie van eiser, geleë te Paarl, gewys. Dit was 'n melkplaas, met 'n bietjie groente as 'n byboerdery. Op 8 April 1974 het eiser en verweerder 'n kontrak geteken, RSC. 1, wat in 'n standaard vorm gedruk (of afgerol) was; gedeeltes daarvan is deurgehaal en ander is in handskrif ingevul deur ene Van D Heerden, 'n ander lid van die firma. Die tersaaklike klousules van die kontrak is die volgende:

Klousule 1: 'Koopprys' (Die koopsom vir die grond is R45 000, betaalbaar in kontant teen registrasie van transport).

Klousule 2:

'Betalings:

(a)

............

(b)

E Die verkoper of sy agent mag te enige tyd die koper versoek om 'n bank- of ander aanvaarbare waarborg of waarborge uit te reik vir die balans van die koopsom, aan sodanige persone of instansies as wat die verkoper mag bepaal.

3: Besit:

Onderhewig daaraan dat die koper voldoen aan al die verpligtinge waaraan hy moet voldoen voor die datum van besit F hierin genoem, verkry die koper besit van die eiendom op 1 Junie 1974, vanaf watter datum dit op die algehele risiko, verlies of winste van die koper sal wees.'

Klousule 8: 'Rente' (Hierdie klousule, in die afgerolde vorm, maak voorsiening vir rente deur die koper betaal te word teen 'n ongespesifiseerde koers (wat ad hoc ingevul sou word) op die balans van die koopsom vanaf datum van besit tot datum van G oordrag. Hierdie klousule is deurgehaal en die deurhaling is deur die partye geparafeer).

Klousule 9:

'Kansellasie klousule:

Indien die koper nalaat of in gebreke bly om:

(a)

enige verpligting op die vervaldag stiptelik na te kom;

(b)

enige ander bepaling van hierdie ooreenkoms stiptelik uit te voer;

H en in sodanige versuim volhard sewe dae na datum van afsending deur die verkoper van 'n skriftelike aanmaning, waarin die verkoper voldoening eis, mag die verkoper:

(i)

Hierdie kontrak kanselleer, en in geval van kansellasie om watter rede ookal, mag die verkoper onmiddellik besit van die eiendom neem en die koper en/of almal wat deur hom die eiendom okkupeer, daaruit sit. Ingeval van kansellasie om watter rede ookal, verbeur die koper alle gelde en paaiemente reeds kragtens hierdie ooreenkoms betaal aan die verkoper, as gelikwideerde skadevergoeding. Indien geen gelde of paaiemente betaal is nie, of indien die reedsbetaalde bedrae nie 20 persent van die koopprys verteenwoordig nie, moet die koper as strafbedrag aan die verkoper betaal 'n som geld (of die balans daarvan) synde 20 persent van die koopprys. Alternatiewelik mag die

1976 (4) SA p753

Baker R

verkoper skadevergoeding van die koper eis, in plaas van gelikwideerde skade of strafbedrag hierbo genoem.

(ii)

Alternatiewelik mag die verkoper die koopprys (of die balans daarvan) betaalbaar ingevolge hierdie ooreenkoms, eis tesame met rente daarop teen 10 persent (nieteenstaande enige rentekoers wat beding is) per jaar, vanaf die datum waarop die koper in versuim A geraak het, sonder om afbreuk te doen aan enige eis om skadevergoeding wat die verkoper teen die koper mag hê.

Wanneer die verkoper geregtelike stappe teen die koper neem as gevolg van sy versuim, is die verkoper geregtig om koste bereken op 'n prokureur-en-kliënt basis, en kolleksiefooi van 5 persent op die bedrag geëis, van die koper te verhaal.

10: Verbande:

Hierdie koop is onderhewig aan die verkryging van 'n lening deur die koper vir 'n minimum bedrag van R............by 'n B erkende finansiële instelling. Gemelde lening moet binne............dae na ondertekening hiervan, skriftelik toegestaan wees, so nie sal hierdie koop as ontbind beskou word, en alle gelde inbetaal ingevolge hierdie ooreenkoms, terug betaal word aan die koper.'

(Hierdie klousule is deurgehaal en die deurhaling is deur die partye geparafeer).

C Klousule 12:

'Los-goedere:

(a)

Ingeslote by hierdie koop is die los goed soos uiteengesit in die inventaris hierby aangeheg en waarborg dat hierdie goedere nie onderhewig is aan enige beswaring nie en dat dit ten volle betaal is.

(b)

Die koper koop en die verkoper verkoop die los-goedere soos uiteengesit in die inventaris hierby aangeheg D teen 'n addisionele bedrag van R7 500 betaalbaar as volg:

Kontant by registrasie van transport.

Die verkoper waarborg dat hierdie goedere nie onderhewig is aan enige beswaring nie en ten volle betaal is.

(c)

(Irrelevant)

Hier volg nou die tersaaklike gedeelte van die 'inventaris' waarna in klousule 12 verwys word (para. A synde irrelevant E - dit sit uiteen die losgoed wat verkoop word):

'Aanhangsel inventaris:

A.

(Weggelaat)

B.

Die volle koopprys is betaalbaar by die finalisering van koper se eie plaasverkope te Gobabis Suidwes-Afrika.

F Geteken te Paarl hierdie 8ste dag van April 1974

Koper: (get.) S. Smit

Verkoper: (get.) P. H. Bester.'

Die getuie was F. van Heerden wie die kontrak-vorm voltooi het.

Terug in Suidwes-Afrika was Van der Merwe vermoedelik besig om te poog om R139 000 in die hande te kry. Sovér ons weet wou hy 'n verbandlening van die Landbank kry. Die poging het misluk. G 'n Ander poging deur Van der Merwe om geld te bekom deur 'n plaas in die Grootfontein gebied te verkoop, het ook misluk. Die opsie het verval. Smit het dit nie hemu nie, want dit het geblyk dat Van der Merwe geen kans kon sien om geld in die hande te kry nie.

Dit is nie duidelik of, en indien wel, wanneer, die mislukking van Van der Merwe se pogings aan verweerder meegedeel is nie. H In elk geval, hy moes onmiddellik na 6 Mei 1974 besef het (afgesien van pertinente...