Benede Sand Boerdery (Edms) Bpk v Virginia Munisipalitiet

• Jurisdiction: South Africa

Benede Sand Boerdery (Edms) Bpk v Virginia Munisipalitiet
1992 (4) SA 176 (A)

1992 (4) SA p176

Citation	1992 (4) SA 176 (A)
Court	Appèlafdeling
Judge	Botha AR, E M Grosskopf AR, Van den Heever AR
Heard	May 21, 1992
Judgment	May 27, 1992

Flynote : Sleutelwoorde F

Onteiening — Vergoeding — Berekening van — Vergoeding vir 'werklike geldelike verlies of ongerief' soos bedoel in art 12(1)(b) gelees met art 12(5)(e) van Onteieningswet 63 van 1975 — Verkryging van serwituut vir G rioleringsdoeleindes ten opsigte van lê van rioolpyplyn — Vergoeding nie betaalbaar nie ten opsigte van waardevermindering van eiser se eiendom voortspruitend uit bestaan van rioolsuiweringswerke op aangrensende eiendom wat nie aan eiser behoort nie — Geen direkte kousale verband tussen voormelde waardevermindering en onteiening nie. H

Headnote : Kopnota

Die respondent het kragtens die bepalings van die Onteieningswet 63 van 1975 'n serwituut verkry 'vir riolerings- en verwante munisipale doeleindes ten opsigte van die lê van 'n rioolpyplyn . . .' oor die appellant se plaas na die respondent se rioolsuiweringswerke op 'n aangrensende eiendom wat nie aan die appellant behoort het nie. Aangesien die appellant en die respondent nie op die bedrag van die vergoeding vir die onteiening kon ooreenkom nie, het die appellant 'n aksie in 'n I Provinsiale Afdeling teen die respondent ingestel vir die vasstelling van die vergoeding. Die partye het ooreengekom om die volgende vraag aan die Verhoorhof vir beslissing voor te lê: 'Is die waardevermindering van eiser se eiendom voortspruitend uit die bestaan van die rioolsuiweringswerke op die aangrensende eiendom wat nie aan eiser behoort nie, werklike geldelike verlies of ongerief wat deur die onteiening veroorsaak is?' Die Provinsiale Afdeling het die vraag ten gunste van die respondent beslis. J In hoër beroep, het die Hof daarop

1992 (4) SA p177

A gewys dat die appellant se eis om vergoeding deur die bepalings van art 12(1)(b) en 12(5)(e) van die Wet beheers word, waarvan eersgenoemde daarvoor voorsiening gemaak het dat appellant geregtig was op ''n bedrag om werklike geldelike verlies of ongerief wat deur die onteiening of die neem van die reg veroorsaak word, te vergoed'. Volgens art 12(5)(e) moes 'indirekte skade' egter buite rekening gelaat word. Namens die appellant is betoog dat die verkryging en gebruikmaking deur die respondent van die serwituut onontbeerlik was vir die aanleg en die bedryf van die B rioolsuiweringswerke op die aangrensende grond; dat die serwituut en die rioolsuiweringswerke dus direk en onafskeidelik aan mekaar gekoppel was; en dat die waardevermindering van die appellant se grond wat voortgespruit het uit die bestaan van die rioolsuiweringswerke gevolglik veroorsaak is deur die onteiening wat die serwituut tot stand gebring het.

Beslis, dat daar geen getuienis was dat die rioolsuiweringswerke nie bedryf kon word sonder die bestaan en die gebruikmaking van die pyplyne C oor die appellant se grond nie.

Beslis, verder, dat die appellant se betoog eintlik daarop neergekom het dat die rioolsuiweringswerke die verlies veroorsaak het; dat die pyplyne vir die rioolwerke nodig was; ergo dat die pyplyne die verlies veroorsaak het: so 'n gevolgltrekking was 'n non sequitur, behalwe in soverre 'veroorsaak' op 'n blote causa sine qua non van die verlies gesinspeel het; en 'n oorsaak slegs in daardie sin was nie voldoende vir 'n aanspraak D op vergoeding ingevolge die bepalings van die Wet nie.

Beslis, derhalwe, dat die verkryging deur onteiening van die serwituut op die appellant se grond hoogstens 'n causa sine qua non kon wees van die waardevermindering van die appellant se grond voortspruitend uit die bestaan van die rioolsuiweringswerke op die aangrensende grond, dat daar geen direkte kousale verband tussen die twee was nie en dat die geldelike verlies of ongerief van die appellant in daardie verband gevolglik nie deur die onteiening veroorsaak is nie, soos vereis deur art 12(1)(b) en E 12(5)(e) van die Wet. Appèl afgewys.

Die beslissing in die Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling in Benede Sand Boerdery (Edms) Bpk v Virginia Munisipaliteit bekragtig.

Flynote : Sleutelwoorde

Expropriation — Compensation — Calculation of — Compensation for F 'actual financial loss or inconvenience' as intended in s 12(1)(b) read with s 12(5)(e) of the Expropriation Act 63 of 1975 — Acquisition of a servitude for sewage purposes in respect of laying of sewage pipeline — Compensation not payable in respect of reduction in value of plaintiff's property resulting from existence of sewage purifying works on adjoining property not belonging to plaintiff — No direct causal connection between said reduction in value and expropriation. G

Headnote : Kopnota

The respondent had, in terms of the provisions of the Expropriation Act 63 of 1975, acquired a servitude 'for sewage and related municipal purposes in respect of the laying of a sewage pipeline . . .' over the appellant's farm to the respondent's sewage purifying works on an adjoining property which did not belong to the appellant. As the appellant and the respondent could not agree on the amount of compensation payable for the expropriation, the appellant instituted an action in a Provincial Division H for the determination of the compensation. The parties agreed to put the following question before the trial Court for decision: 'Does the reduction in value of the plaintiff's property resulting from the existence of the sewage purifying works on the adjoining property which does not belong to plaintiff amount to actual financial loss or inconvenience caused by the expropriation?' The Provincial Division decided the question in favour of the respondent. In an appeal, the Court pointed out that the appellant's claim for compensation was governed by I the provisions of s 12(1)(b) and 12(5)(e) of the Act, the former of which made provision for the appellant being entitled to 'an amount to make good any actual financial loss or inconvenience caused by the expropriation or the taking of the right'. According to s 12(5)(e), however, 'indirect damage' had to be left out of account. It was contended on the appellant's behalf that the taking and the utilisation of the servitude was indispensable for the installation and operation of the sewage purifying J works on the adjoining land; that the servitude and the sewage purifying

1992 (4) SA p178

A works were thus directly and inseparably connected to one another; and that the reduction in value of the appellant's land resulting from the existence of the sewage purifying works had accordingly been caused by the expropriation which had brought the servitude into being.

Held, that there was no evidence that the sewage purifying works could not be operated without the existence and utilisation of the pipeline over the appellant's property.

Held, further, that the appellant's contention really amounted to this: B that the sewage purifying works had caused the...