Western Bank Bpk v Trust Bank van Afrika Bpk en Andere NNO

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Mt Steyn R
• Judgment Date: 18 March 1977
• Citation: 1977 (2) SA 1008 (O)
• Court: Orange Free State Provincial Division

M.T. Steyn, R.:

Dit gaan hier oor 'n sprinkelbesproeiingstelsel geleë op die drive Fauresmithse plase van Tochgekrij, Lavinasdam en Middelfontein, gesamentlik 344,8283 hektaar groot, waarvan 'n insolvent by name Ockert Jacobus Venter die eienaar was en waarop daar eers deur hom persoonlik, toe deur D hom en ene James Craven en uiteindelik deur 'n maatskappy by name Middelfontein Groentekwekers (Edms.) Bpk., geboer was. Gemelde Venter en Craven was die alleen aandeelhouers in daardie maatskappy en hulle het die boerderybedrywighede daarvan op die voormelde drie plase behartig.

Terwyl Venter nog op sy eie daar geboer het, het hy gedurende die middel van 1974 ten gunste van applikant 'n eerste verband E van R60 000 oor die plase Tochgekrij, Lavinasdam, groot 105,8859 hektaar en 24,7666 hektaar onderskeidelik en 'n tweede verband van R90000 oor die plaas Middelfontein, groot 214,1758 hektaar, laat registreer ter versekering van sekere lenings wat hy by applikant aangevra het en wat hy op sterkte van daardie F verbande verkry het.

Gedurende Augustus 1974 het Craven saam met Venter op die eiendomme begin boer en aan die begin van 1975 is die maatskappy gestig. Dit het toe die boerdery-onderneming, maar nie die eiendomme nie, oorgeneem en in eie naam voortgesit. Ooreenkomstig 'n gesamentlike besluit van applikant, Venter en G die maatskappy, het laasgenoemde Venter se skuld aan applikant oorgeneem by wyse van 'n tjek vir R86 000 getrek op die maatskappy se rekening en op 11 Februarie 1975 op Venter se oortrokke rekening inbetaal. Die maatskappy het toe minstens daardie bedrag aan applikant verskuldig geraak. Venter en Craven het as borge en mede hoofskuldenaars betaling van die H maatskappy se verskuldigiging aan applikant

MT Steyn R

gewaarborg en laasgenoemde het steeds staatgemaak op die voormelde verbande as sekuriteit vir Venter se borgstellingsverpligtinge.

Die plase was deurgaans Venter se eiendom en die boerdery wat daarop deur hom, eers op sy eie en toe in samewerking met A Craven en uiteindelik deur die maatskappy, onderneem is, het bestaan uit 'n intensiewe groentekwekery wat deur middel van 'n uitgebreide sprinkelbesproeiingstelsel benat is. Venter het begin met die aanskaffing van daardie stelsel en dit is later deur hom uitgebrei met behulp van Craven, en is die gebruik daarvan uiteindelik deur die maatskappy oorgeneem.

B Toe Venter by applikant om finansiële bystand aangeklop het, was daardie boerdery-onderneming reeds aan die gang en was daar reeds 'n uitgebreide sprinkelbesproeiingstelsel op die plase in werking. Die water wat daarvoor benodig is is uit die grond gepomp deur middel van dieselenjin-aangedrewe pompe en die waterverspreidingsisteem was tweeledig, ondergronds en C bogronds. Die hoof-watertoevoer vanaf die pompe na die lande het bestaan uit 'n plastiese pypleiding wat tot 50 cm die grond begrawe was en die pype was 110 mm in deursnit. In hierdie hoof toevoerpype was koppelstukke wat "tappunte" heet; daaraan is die bogrondse aluminium waterpype gekoppel wat op hul beurt aan die aluminium sprinkelpype en toestelle gekoppel is waardeur D die water op die bewerkte grond en verboude gewasse gespuit is.

Om die grootte van die lenings te bepaal wat met veiligheid aan Venter gemaak kon word, het applikant waardasies gekry van drive eiendomme wat as sekuriteit vir die lenings aangebied is. Op 1 Mei 1974 is die plase Tochgekrij en Lavinasdam gesamentlik E en Middelfontein afsonderlik waardeer teen 'n totale bedrag van R170 150. Die onderskeie waardasies is soos volg saamgestel: Tochgekrij en Lavinasdam - 153 morg: R58 150, bestaande uit:

30 morg onder besproeiing @ R1 000 per morg	R30 000
40 morg besproeibare grond @ R600 per morg	24 000
morg weiveld @ R50 per morg F 83	4 150
	R58 150

Middelfontein - groot 250 morg: R112 000: bestaande uit:

70 morg onder besproeiing @ R1 000 per morg	R70 000
80 morg droë lande @ R400 per morg G	32 000
en 100 morg weiveld en besproeibare grond @ R100 per morg	10 000
	R112 000

H Die verbeterings hier in aggenome het die sprinkel besproeiingstelsel reeds genoem, ingesluit; dit is egter nie afsonderlik van die grond waardeer nie en is klaarblyklik as 'n verbetering daarvan beskou deur die waardeerder.

Volgens die waardasies, wat nie betwis word nie, was daar teen die middel van 1974 dus reeds 100 morg werklik onder besproeiing op die betrokke eiendomme en moes daar noodwendiglik 'n uitgebreide besproeiingstelsel bestaan het om die besproeiing van so 'n groot oppervlakte te kon behartig. Alhoewel Venter, wat 'n verklaring ter ondersteuning van

MT Steyn R

eerste respondent se bestryding van die aansoek gemaak het, ontken dat die betrokke eiendomme destyds waardeer was "op grond van die aanwesigheid van die toerusting wat nou ter sprake is " (my kursivering), betwis hy nie die verskillende grondklasse of oppervlaktes in die waardasies uiteengesit of A die destydse aanwesigheid van 'n sprinkel besproeiingstelsel op die eiendomme nie. Mnr. Albert Swartz, wat die opponerende verklaring namens eerste respondent afgelê het en verdiskonteringshoof daarvan is, betwis insgelyks op sterkte van Venter se bewerings, sleg dat die eiedomme "gewaardeer is op grond van die aanwesigheid van die onderhawige toerusting ", B en stel applikant "tot die bewys dat die onderhawige toerusting te alle tersaaklike tye op die betrokke plase aanwesig was". (My kursivering.) Ook hy ontken egter nie die destydse klasse van grond of die grootte van die area wat toe volgens die waardasies onder besproeiing was nie en ontken ook nie dat 'n besproeiingstelsel toe reeds op die eiendomme aangebring was vir doeleindes van die boerdery-onderneming nie. Dit word ook nie betwis dat die destyds reeds bestaande C besproeiingstelsels by die 1974 waardasies in ag geneem is as verbeterings van die betrokke eiendomme nie.

Craven, wat op sy beurt 'n verklaring ter stawing van die aansoek gemaak het, beweer pertinent dat toe hy tot die boerdery toegetree het gedurende ongeveer Augustus 1974, daar D reeds besproeingstoerusting op die eiendomme aangebring en in gebruik was wat onder meer enjins op betonblokke gemonteer vir aandrywing van waterpompe en ondergrondsgelegde plastiese pype behels het.

Dit is derhalwe na my mening duidelik dat toe die eiendomme vir doeleindes van die gemelde lenings en verbande waardeer is, E daar reeds 'n uitgebreide besproeiingsboerdery en sprinkelbesproeiingstelsel daarop teenwoordig was en dat daardie stelsel vir doeleindes van die waardasies in ag geneem was as verbeterings - klaarblyklik ter verhoging van die eiendomme se waardes.

Met verloop van tyd is die boerderybedrywighede uitgebrei en het Venter gedurende September 1974 die plaas Langefontein F bygekoop. Teen ongeveer die middel van 1975 het hy verdere finansiële bystand ten bedrae van R65 000 benodig ter betaling van die belans-koopsom van Langefontein, oordragkoste, rente en, soos hy dit stel "dergelike items". Hy het hom weer na applikant gewend en met dié se streeksbestuurder vir die O.V.S., Noord-Kaap en Suidwes-Afrika, mnr. B.P. Malherbe, G daaromtrent onderhandel op die grondslag van 'n verhoging van die bestaande verbandskuld. Dit is gemene saak dat Venter se pogings om verdere bystand van applikant te verkry, misluk het. Volgens Venter was dit omrede Malherbe van mening was dat die besproeiingstoerusting "losgoed is en verskuifbaar is" en blykbaar derhalwe nie by die verbande ingesluit was nie; maar, volgens Malherbe, omdat Venter se leningsvermoë toe uitgeput H was. Malherbe ontken sy beweerde uitlating ten aansien van die besproeiingstelsel en sê dat, indien dit sy siening daaromtrent was, hy sekerlik sou probeer het om Venter te oorreed om dit ter dekking van sy bestaande lening ook te verpand.

Nadat Venter voor dooiemansdeur by applikant gekom het het hy by eerste respondent gaan aanklop omdat hy geweet het dat dit onder andere sake doen deur toerusting aan te koop en weer aan die gewese eienaar

MT Steyn R

terug te verhuur - die sogenaamde "lease-back" transaksies - en hy gemeen het dat hy op daardie grondslag die benodigde finansiering kon verkry by eerste respondent. Dit was vir Venter noodsaaklik om die verskuldigde bedrag ten aansien van A Langefontein te betaal, maar ook om die gebruik van al sy besproeiingstoerusting te behou sodat die boerderybedrywighede op sy eiedomme onverpoosd kon voortgaan. Hy het die waarde van die besproeiingstoerusting toe op R65 000 geskat en het klaarblyklik gemeen dat hy daarmee die dringend-benodigde geld by eerste respondent sou kon bekom. Hy is deur die voormelde B mnr. Swartz te woord gestaan en op dié se versoek het hy daardie toerusting op 28 Mei 1975 laat waardeer. Daardie waardasie is by die aansoek se aanhangsel E aangeheg en daarvolgens was die toerusting R75 190 werd en het dit uit die volgende onderskeie items soos afsonderlik in die gemelde waardasie waardeer, bestaan, t.w.:

"2x 30 pk. Diesel masjiene	3 250
4 x 27 pk. Diesel masjiene C	6 800
3 x 23 pk. Diesel masjiene	3 400
1 x 16 pk. Diesel masjiene	540
1 x 12 pk. Diesel masjiene	450
7 x 11 pk. Diesel masjiene	2 800
3 x 6 pk. Diesel masjiene	950
5 x 5 pk. Diesel masjiene D	600
11 x Sentrifugale	2 000
80 x Tappunte	2 400
1 300 x Sprinkelpype met sprinkels	25 000
1 500 x Sprinkelkoppelpype	16 000
1 100 x 110 mm plastiese pype E	11 000	(Ondergronds)
	75 190"

Na voorlegging van hierdie waardasie en verdere oorweging van die aangeleentheid, het eerste respondent al daardie...