Weilbach en 'n Ander v Grobler

JurisdictionSouth Africa
JudgeFlemming R
Judgment Date08 October 1981
Citation1982 (2) SA 15 (O)
CourtOrange Free State Provincial Division

Flemming R:

Eisers het vier grondstukke wat hierin as een plaas beskou sal word, gehuur van ene Swanepoel. Gemelde kontrak sal hierin die C 'onderhuur' genoem word omdat Swanepoel self geen ander belang by die plaas gehad het nie as dié van huurder kragtens 'n skriftelike kontrak wat in September 1976 met verweerderes gesluit is. Die onderhuur is op 27 Oktober 1976 te Heilbron gesluit. Vermoedelik omdat Swanepoel intussen gesekwestreer is, is die pleitstukke nooit gesluit vir sover hy D betrokke is nie en is die vordering teen hom fromeel teruggetrek by die aanvang van die verhoor.

Tydens sluiting van die huurkontrak was verweerderes reeds getroud met ene Grobler. Toe sy in Januarie 1975 van Swanepoel geskei is, het hy blykens die skikkingsakte wat deel van die Hofbevel gemaak is sekere ondernemings gegee

'ter nakoming van die verweerder se onderhoudsplig teenoor die eiseres en ten aansien van die ander finansiële verpligtinge wat die verweerder E teenoor die eiseres het.'

Onder andere het hy onderneem om die bedrag wat ingevolge 'n verband oor die plaas verskuldig is, te betaal volgens die terme daarvan en om die destydse huurgeld van R16 000 per jaar vir gemelde plaas te waarborg vir F 'n periode van 10 jaar. Die akte bepaal dat verweerder na verstryking van die destydse huur die eiendom kon huur teen R16 000 per jaar op sodanige terme as wat verweerderes redelikerwys aanvaarbaar vind maar indien hy genoemde reg nie uitoefen nie, was hy gebonde om die tekort op R16 000 wat eiseres as huurgeld verkry, aan te vul. Op waarskynlikhede G het Swanepoel die huurkontrak ingevolge genoemde bepalings aangegaan.

Alhoewel getuienis dit nie ten volle bewys nie, was daar 'n suggestie dat Swanepoel gedurende 1977 nie eers die kinders se onderhoud betaal het nie; dat sy nakoming van die verpligtinge dermate agterweë gebly het dat daar 'n risiko was dat die verband van R75 000 op die plaas opgeroep H word; en dat die probleme tot verweerderes se aandag gekom het. Daar is nie bewys van ander motiewe vir die erkende ooreengekome kansellasie van die huurkontrak nie. Hierdie kansellasie het volgens verweerderes se pleitstukke mondeling tot stand gekom te Pretoria in Julie 1977 maar met effek vanaf 30 September 1977. Verweerderes wat skynbaar kort daarna 'n deel van die plaas verkoop het, het deur middel van haar prokureurs die houding ingeneem dat eisers die plaas moet ontruim op 1 Oktober 1977 tensy 'n ander reëling by ooreenkoms getref word wat egter nooit gebeur het nie. Eisers het gevolglik die plaas ontruim in Desember 1977 of Januarie 1978.

Flemming R

Alhoewel 'n strydige standpunt aangevoer is by die aanhoor van 'n eksepsie wat vroeër in hierdie geding beslis is, [*] is die verhoor gevoer op die grondslag dat eisers gebonde was om die plaas te ontruim omdat A die onderhuur nietig was. 'n Skriftelike toestemming tot die onderhuur is nooit verkry nie. Swanepoel het ook nie volgens die egskeidingsbevel of op enige ander wyse die reg verkry om onder te verhuur nie alhoewel hy in 'n volmag aan ene Van Heerden gekonstateer het dat hy wel so geregtig is.

B Eisers vorder nou die skade wat hulle gely het omdat hulle genoodsaak was om die eiendom te ontruim. Die grondslag vir hierdie vordering is nie die onderhuur waartoe verweerderes nie 'n party was nie. Dit word beweer dat verweerderes tydens 'n telefoniese gesprek op 26 Oktober 1977 nie net mondelinge toestemming kan gee tot die onderhuur C nie maar haarself ook teenoor eisers verbind het. Sy is na bewering aanspreeklik vir skadevergoeding weens verbreking van hierdie kontrak. Die eerste alternatiewe vordering berus daarop dat verweerderes se samewerking om die huurkontrak te kanseller 'n 'onregmatige en opsetlike inbreukmaking op die vorderingsregte van eisers uit hoofde van' die onderhuur daargestel het wat haar vir skadevergoeding aanspreeklik stel. D As verdere alternatief is gepleit dat verweerderes onregmatiglik ten koste van eisers verryk is met die bedrag wat aangegaan is as koste om die plaas te bewerk en omdat verweerderes die voordeel ontvang het van eisers se aktiwiteite deurdat sy die oes wat voortgebring is, verkry het. Verweerderes voer in 'n teeneis aan dat sy geregtig is op die E opbrengs van gemelde oes wat grotendeels deur eisers ontvang is en origens, volgens ooreenkoms tussen die partye, aan 'n tussenman betaal is.

By die aanvang van die verhoor het die Hof in terme van Hofreël 33 (4) op versoek van die partye 'n bevel gemaak wat essensieel daarop neerkom dat beregting omtrent die quantum van eisers se vordering opgeskort sal F word totdat beslis is of eisers die bestaan van 'n vorderingsreg op grond van enige van die skuldoorsake uitgemaak het. Ooreenkomstig die partye se voorstel is spesifieke vrae vir beregting ingesluit en ander uitgesluit. Spesifieke bevindings sal verderaan gemaak word omtrent sekere aspekte waarmee nie voorheen gehandel is nie. Geen G opskortingsbevel is gemaak omtrent die teeneis nie. Die beslissing omtrent die vrae wat tans voor die Hof dien kan meestal opsommenderwys gestel word omdat verweerderes geen weerleggende getuienis aangebied het nie en die getuies van eisers almal skynbaar geloofwaardige getuies is. Die Hof is ook nie gevra om enige getuie se getuienis te verwerp nie. Daar is egter wel aspekte waaromtrent die getuies nie ooreenstem nie en H deurgaans ontstaan vrae omtrent die oortuigingskrag van die getuienis en soms omtrent die korrekte interpretasie daarvan.

Die eerste alternatiewe skuldoorsaak kan maklik afgehandel word. Eisers se advokaat het tereg toegegee dat 'n inbreukmaking op vorderingsregte onbestaanbaar is as die beweerde vorderingsregte ontbreek omdat die onderhuur nietig is. Hoewel dit onnodig is om met

Flemming R

ander belemmernisse te handel, kan ook genoem word dat vir sover die vordering regtens bestaanbaar mag wees, die reeds genoemde feite dui op A 'n ander gesindheid by kansellasie van die huurkontrak as die soort van gesindheid wat by so 'n skuldoorsaak nodig sou wees. Die aanduidings is dat eisers vinnig reëlings moes tref om 'n huurder te vind wat wel kan betaal sodat sy fondse het om 'n oproep van die verband af te wend.

B Ten aansien van die basiese skuldoorsaak is dit nie nodig om die getuies afsonderlik te behandel nie. Die getuienis toon dat ene Van Heerden, wat 'n sakevennoot van Swanepoel was, op 'n stadium vir Swanepoel van hulp was om 'n huurder vir die plaas te bekom. Van Heerden se pogings het daartoe gelei dat eisers en tweede eiser se seun 'n inspeksie van die plaas gedoen het in die teenwoordigheid van Van Heerden en Swanepoel se jonger broer. Eisers se belangstelling in die C moontlike huur het hulle daartoe gelei om prokureur Kaiser te Heilbron op te soek. Sonder enige versuim is met behulp van mnr Kaiser se korrespondente te Bloemfontein vasgestel dat verweerderes die geregistreerde eienaar van die eiendom is en dat daar 'n verband van R75 D 000 op die eiendom rus. Hierdie inligting is telefonies bekom op 26 Oktober 1976.

[Die belese Regter het die getuienis ontleed en soos volg voortgegaan.]

Op 'n geheeloorsig, en alhoewel daar gedeeltes van mnr Kaiser se getuienis mag wees wat iets meer beteken, kan die Hof nie op 'n oorwig E van waarskynlikhede oortuig wees dat meer bevind behoort te word as die volgende nie: Mnr Kaiser het nie volmag of opdrag gehad om 'n newekontrak te sluit nie. Hy het nie die bedoeling gehad om enige kontrak met verweerderes te sluit nie behalwe 'n toestemming soos aanstons genoem sal word. Die getuienis oortuig nie dat verweerderes F besef het dat sy self 'n kontraksverbintenis aangaan nie. As 'n kontrak met verweerderes wel bevind moet word, is daar heeltemal te veel onsekerheid omtrent en waarskynlikhede teen die inlees van die verpligtinge wat eisers nodig het om met 'n aanspraak op skadevergoeding te slaag. Indien nie die waarskynliker weergawe nie, is dit 'n ewe waarskynlike weergawe dat mnr Kaiser net by verweerderes vasgestel het G of daar enige beswaar van haar kant is teen die huur en dat sy te kenne gegee het dat daar geen haakplek van haar kant is nie (of dat sake buite haar beheer is) of op die meeste, dat vir sover haar toestemming relevant is, sy wel toestem. Omdat die Hof nie oortuig is nie, volg dit dat absolusie van die instansie op die hoofeis toegestaan moet word.

H Ten aansien van die tweede alternatiewe grond van vordering, moet bevind word dat eisers besef het dat verweerderes die eienares van die plaas is en dat eisers van Swanepoel huur. Na sluiting van die onderhuur en veral weens hulle prokureur se optrede omtrent sluiting van die huur, het eisers bona fide geglo dat hulle die plaas okkupeer uit hoofde van 'n geldige huurkontrak. Ter gedeeltelike rekapitulasie van wat reeds genoem is en ten einde die bevindings te meld omtrent die aspekte wat wel bereg moet word, moet sekere ander feite ook genoem word. Kort na sluiting van die onderhuur het eisers besit van

Flemming R

die plaas geneem. Sekere lande is bewerk en sommige daarvan is vir die aanplant van koring voorberei. Op sommige van die lande is koring gesaai. Gedeelte van daardie koring was gereed om gestroop te word A gedurende Desember 1977 en Januarie 1978. Weens die opskortingsbevel ooreenkomstig Hofreël 33 (4) is nie ingegaan op ander vrae nie soos, bv, die hoeveelheid lande wat telkens betrokke is, die waarde van die oes, die wyse van bewerking, ens. Wat die alternatiewe skuldoorsaak betref moet gevolglik slegs besluit word of die aard van eisers se okkupasie B sodanig was dat 'n verrykingseis bestaanbaar is en, indien wel, of enige verryking wat ontstaan uit hoofde van gemelde bewerking of die aanwesigheid van gemelde oes, 'n verryking was wat 'onregmatig en ten koste van eiseres sou wees'. Dit is reeds genoem dat verweerderes verlang het dat eisers die okkupasie van die plaas beëindig met effek vanaf 1 Oktober 1977 maar dat aan hierdie aandrang...

To continue reading

Request your trial
7 practice notes
  • Lubbe v Volkskas Bpk
    • South Africa
    • Invalid date
    ...(4) SA 193 (O) op 199G-H en 200D-G; Trustee Estate Cresswell and Durbach v Coetzee 1916 AD 14 op 19; Weilbach en 'n Ander v Grobler 1982 (2) SA 15 (O) op 25H; Lippert v Parkin and Others (1896) 13 SC 198 op 195; Henderson's Transvaal Estates Ltd v Bloom 1911 WLD 88 op 97-8; Rubin v Botha 19......
  • Business Aviation Corporation (Pty) Ltd and Another v Rand Airport Holdings (Pty) Ltd
    • South Africa
    • Invalid date
    ...v Van Wezel's Trustee 1924 AD 409: not followed A Webster v Ellison 1911 AD 73: dictum at 92 applied Weilbach en 'n Ander v Grobler 1982 (2) SA 15 (O): referred to. Case Information Appeal from a decision in the Witwatersrand Local Division (Goldstein J and Khampepe J). The facts appear fro......
  • Business Aviation Corporation (Pty) Ltd and Another v Rand Airport Holdings (Pty) Ltd
    • South Africa
    • Supreme Court of Appeal
    • 30 Mayo 2006
    ...Fletcher & Fletcher v Bulawayo Waterworks Co Ltd 1915 AD 636; Nortje v Pool NO (supra) at J Brand JA 129 - 30; Weilbach v Grobler 1982 (2) SA 15 (O) at 26). In consequence the 'lessee' A under an invalid lease will still be in a substantially better position than one with a valid [36] In Pa......
  • Earljay Holdings (Pty) Ltd v Moldenhauer
    • South Africa
    • Invalid date
    ...v Bulawayo Waterworks Co Ltd; Bulawayo Waterworks Co Ltd v Fletcher and Fletcher 1915 AD 636 at 647; Weilbach en 'n Ander v Grobler 1982 (2) SA 15 (O) at 26D - A question mentioned but not argued was whether the plaintiff's claim could be entertained at all while the plaintiff is still B in......
  • Request a trial to view additional results
7 cases
  • Lubbe v Volkskas Bpk
    • South Africa
    • Invalid date
    ...(4) SA 193 (O) op 199G-H en 200D-G; Trustee Estate Cresswell and Durbach v Coetzee 1916 AD 14 op 19; Weilbach en 'n Ander v Grobler 1982 (2) SA 15 (O) op 25H; Lippert v Parkin and Others (1896) 13 SC 198 op 195; Henderson's Transvaal Estates Ltd v Bloom 1911 WLD 88 op 97-8; Rubin v Botha 19......
  • Business Aviation Corporation (Pty) Ltd and Another v Rand Airport Holdings (Pty) Ltd
    • South Africa
    • Invalid date
    ...v Van Wezel's Trustee 1924 AD 409: not followed A Webster v Ellison 1911 AD 73: dictum at 92 applied Weilbach en 'n Ander v Grobler 1982 (2) SA 15 (O): referred to. Case Information Appeal from a decision in the Witwatersrand Local Division (Goldstein J and Khampepe J). The facts appear fro......
  • Business Aviation Corporation (Pty) Ltd and Another v Rand Airport Holdings (Pty) Ltd
    • South Africa
    • Supreme Court of Appeal
    • 30 Mayo 2006
    ...Fletcher & Fletcher v Bulawayo Waterworks Co Ltd 1915 AD 636; Nortje v Pool NO (supra) at J Brand JA 129 - 30; Weilbach v Grobler 1982 (2) SA 15 (O) at 26). In consequence the 'lessee' A under an invalid lease will still be in a substantially better position than one with a valid [36] In Pa......
  • Earljay Holdings (Pty) Ltd v Moldenhauer
    • South Africa
    • Invalid date
    ...v Bulawayo Waterworks Co Ltd; Bulawayo Waterworks Co Ltd v Fletcher and Fletcher 1915 AD 636 at 647; Weilbach en 'n Ander v Grobler 1982 (2) SA 15 (O) at 26D - A question mentioned but not argued was whether the plaintiff's claim could be entertained at all while the plaintiff is still B in......
  • Request a trial to view additional results

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT