Warrenton Munisipaliteit v Coetzee

• Jurisdiction: South Africa
• Court: Northern Cape Division
• Judge: Steenkamp R
• Judgment Date: 15 December 1997
• Citation: 1998 (3) SA 1103 (NC)
• Hearing Date: 15 December 1997
• Docket Number: 1586/97
• Counsel: HJ Lacock namens die applikant MJ Botha (bygestaan deur C Van Jaarsveld) namens die respondent

Steenkamp R:

Die applikant doen aansoek vir 'n bevel vir die uitsetting van die respondent van eiendom bekend as erf 327 (die eiendom), geleë in die munisipale gebied van Warrenton.

Die applikant beweer dat die respondent op hierdie stadium in onregmatige besit van die eiendom is. Dit is I gemene saak tussen die partye dat die respondent sy reg op okkupasie van die eiendom ontleen het aan 'n skriftelike huurkontrak wat by die aansoek aangeheg is. Ingevolge klousule 7 van die huurkontrak het die huur op 31 Oktober 1997 verstryk. Op 25 September 1997 het die applikant besluit om die eiendom vir die volgende drie jaar per tender te verhuur. Daar is op 7 Oktober 1997 per advertensie vir tenders gevra en die applikant het op J

Steenkamp R

30 Oktober 1997 besluit om die tender aan M Jacobs toe te ken. Die respondent en nog iemand het ook A getender, maar die tender is aan Jacobs toegeken. Die respondent is van die besluit van die applikant in kennis gestel en gevra om die eiendom te ontruim.

Dit word beweer dat sedert gemelde datum daar geen verdere reg op okkupasie van die eiendom aan die B respondent verleen is nie, en dat die respondent op geen reg in hierdie verband kan aanspraak maak nie.

Die respondent beroep hom op 'n beweerde skending van sy fundamentele reg omdat daar 'n administratiewe onbillikheid plaasgevind het deurdat die applikant sou versuim het om sy tender gunstig te oorweeg. Hy beweer C dat indien dit behoorlik oorweeg was, sou dit aan hom toegeken gewees het omdat sy tender na bewering die hoogste was.

Die respondent spreek dan ook sy voorneme uit om 'n aansoek te bring vir die hersiening van die besluit van die applikant waarkragtens die huur van die eiendom aan ene mnr Jacobs toegeken is. Dit is aan my meegedeel deur die partye dat die aansoek op 11 Desember 1997 op die applikant beteken is. D

Die respondent beweer dat hy die afgelope nege jaar hierdie eiendom van die applikant gehuur het en dit elke drie jaar per openbare veiling opgeveil was en dat hy op 'n veiling die hoogste aanbod vir die huur van die eiendom gemaak het. Hy beweer dat daar derhalwe oor 'n lang tydperk 'n gevestigde praktyk bestaan het en dat E dit by hom die verwagting geskep het dat die stuk grond weer eens vir verhuring by wyse van openbare veiling sou geskied het. Hierdie bewerings word deur die applikant ontken en die applikant het in sy repliserende verklaring dokumente aangeheg waaruit dit blyk dat op 'n vergadering van 17 September 1987 die applikant besluit het om die eiendom te verhuur op 'n maandelikse basis en dat tenders daarvoor aangevra sou word. F Nadat die voorneme van die applikant adverteer is, het die respondent 'n skriftelike tender ingedien vir die huur van die grond. Op 'n raadsvergadering van 15 Oktober 1987 het die applikant besluit om die respondent se tender te aanvaar. Op 27 April 1988 het die applikant besluit om die huur met die respondent op te sê en om die G eiendom per openbare veiling vir 'n periode van drie jaar te verhuur. Op 28 April 1988 is die respondent van hierdie besluit in kennis gestel. Die veiling is behoorlik geadverteer en is gehou deur Basie Heckroodt en is ook deur die respondent bygewoon wie se aanbod aanvaar is. Op 2 Junie 1988 is die respondent skriftelik in kennis gestel dat sy aanbod aanvaar is. Die huurkontrak wat tussen die applikant en respondent aangegaan is, het H geduur vanaf 1 Julie 1988 vir 'n periode van drie jaar, dit is tot 30 Junie 1991.

Op 20 Mei 1991 het die applikant besluit om die grond by wyse van 'n tender te verhuur. Nadat die nodige advertensies geplaas is, het die applikant twee skriftelike tenders ontvang, van die respondent en ene mnr F J I Keyser. Die tender van die respondent was die hoogste en is aanvaar. Daar is 'n huurkontrak met die respondent aangegaan op dieselfde voorwaardes soos voorheen, vir 'n periode van drie jaar, vanaf 1 Junie 1991 tot 30 Junie 1994.

By die verstryking van laasvermelde huurtermyn het die applikant besluit om die grond weer per openbare veiling te verhuur en is die veiling geadverteer en het die respondent op die veiling die hoogste J

Steenkamp R

aanbod gemaak. Die aanbod is deur die applikant aanvaar. Daar is weer- eens 'n skriftelike huurooreenkoms A met die respondent aangegaan. Die voorwaardes en die termyn van huur het eweneens onveranderd gebly.

Tydens 'n raadsvergadering gehou op 25 September 1997 het die applikant besluit om dieselfde volgorde van die verlede te handhaaf en om die grond per tender te verhuur vir die volgende driejaartermyn. Die respondent is B by navraag van hierdie prosedure verwittig en het die volgende tender ingelewer:

'My tender is R1 meer dan die hoogste tender per hektaar per jaar, maandeliks vooruitbetaalbaar, sonder eskalasie vir vyf jaar.'

Ten spyte daarvan dat die geldigheid van die respondent se tender onder verdenking was, het die applikant C nietemin die tender oorweeg en tot die gevolgtrekking gekom dat die respondent se tender uitdruklik eskalasiekoste in die huurgeld uitsluit, en ook omdat hy getender het vir 'n periode van vyf jaar in plaas van drie jaar, die tender in reële terme inderdaad laer was as dié van mnr Jacobs. Daar is gevolglik besluit om mnr Jacobs se tender te aanvaar. D

By aanhoor van hierdie aansoek het die respondent sekere punte in limine geneem. Die eerste punt is dat die aansoek nie dringend is nie en dat die aansoek ook nie 'n smeekbede bevat waarin kondonasie gevra word nie.

Mnr Lacock het aansoek gedoen dat daar 'n smeekbede bygevoeg word waarin kondonasie gevra word. Mnr E Botha het nie beswaar teen hierdie wysiging gehad nie en die wysiging is toegestaan. Dit is nie nodig om hierdie aspek van die saak volledig te bespreek nie.

Dit is klaarblyklik dat die aangeleentheid dringend is en ek is bereid om die nakoming van die Reëls te kondoneer. Die respondent het voldoende tyd gehad om sy saak by wyse van beëdigde verklarings en by wyse F van betoë voor die Hof te plaas. Mnr Botha , namens die respondent, het toegegee dat daar geen benadeling vir die respondent is in die prosedure wat gevolg is nie. In die brief van die respondent se prokureurs (aanhangsel NC19) gedateer 19 November 1997, het hulle in elk geval die volgende gesê: G

'Ons verwys na bovermelde aangeleentheid en blyk dit dat hierdie aangeleentheid so gou doenlik afgehandel behoort te word. In die omstandighede kan u voortgaan met u dringende aansoek om uitsetting en kan u reëlings met ons tref vir die hantering daarvan.'

Daar is derhalwe geen meriete in hierdie betoog van die respondent nie en die punt word verwerp. H

Die tweede punt wat mnr Botha geneem het, is dat die applikant verplig was om mnr Jacobs, wie se tender deur die applikant aanvaar is, as party te voeg aangesien laasgenoemde 'n wesentlike belang by die uitslag van die saak het.

Die...