Van Staden v Fourie

• Jurisdiction: South Africa
• Court: Appellate Division
• Judge: Corbett HR, Grosskopf AR, Vivier AR, Kumleben AR, Eksteen AR
• Judgment Date: 30 March 1989
• Citation: 1989 (3) SA 200 (A)
• Hearing Date: 16 February 1989

Grosskopf AR:

In hierdie saak het die eiser (respondent) en die verweerder (appellant) eise en teeneise teen mekaar ingestel ingevolge die bepalings van art 18 van die Wet op die Beheer van Aandeleblokke B 59 van 1980 ('die Wet'). Die Hof a quo (Human Wn R, in die Transvaalse Provinsiale Afdeling) het albei partye ten dele gelyk gegee, maar die verweerder was nie tevrede met die mate van sy sukses nie, en kom nou in hoer beroep met verlof van die Regter a quo. Daar is geen kruisappèl nie.

Die dispuut tussen die partye het sy ontstaan in 'n dokument van 22 September 1981, wat, insoverre ter sake, soos volg lui: C

'Aanbod om te koop

Aan: Marthinus Ferdinand van Staden (die verkoper)

En aan: Two Hundred and One Share Block Scheme (Pty) Ltd (die maatskappy)

Aangesien die maatskappy die eiendom bekend as Elizabeth Court geleë te erf 1497, Pretoria (die eiendom) van die huidige eienaar gekoop het. D En aangesien dit die maatskappy se doelstelling is om daarna 'n aandeleblokskema op die eiendom te stig.

En aangesien ek daarin belangstel om aandele in gemelde aandeleblokskema te koop.

Bied ek, Willem Hendrik Fourie

E (die koper)

aan om die volgende te koop:

(a)

Aandeleblok 12 synde 267 - 292 gewone aandele (die aandele) wat almal deur die verkoper gehou word; en

(b)

Die verkoper se leningsrekening met die maatskappy, synde daardie gedeelte van die maatskappy se leningsverpligting soos aan die aandele toegewys:

F in die maatskappy wat die gebruiksreg van die volgende behels:

(i)

woonstel 12

(ii)

parkeerplek 10

(gesamentlik hierna "die perseel" genoem)

in die gebou bekend as Elizabeth Court geleë te erf 1497, Pretoria, G registrasie afdeling JR, Transvaal (Kerkstraat 201, Pretoria), onderhewig aan die volgende voorwaardes:

1.

Hierdie aanbod is onderhewig aan die registrasie van die eiendom in die naam van die maatskappy voor of op 31 Desember 1981 en is verder onderhewig aan die voorwaarde dat die maatskappy nie 'n verband oor die eiendom sal registreer nie.

2.

Die totale koopsom betaalbaar vir die aandele en toegewysde H lening is R28 000 en is soos volg betaalbaar:

(i)

Die bedrag van R1 400 in kontant voor of op 18 September 1981 welke bedrag aan die verkoper se prokureurs, Solomon & Nicolson Ingelyf, betaal moet word om deur hulle in trust gehou te word totdat die maatskappy die geregistreerde eienaar van die eiendom word.

(ii)

Die balans van die koopsom van R26 600 sal rente dra teen 11 % per jaar en is betaalbaar binne 10 jaar vanaf datum van I ondertekening van hierdie (aanbod?) teen maandelikse paaiemente van R243,83, die eerste waarvan op 1 November 1981 betaalbaar is en daarna op die eerste dag van elke daaropvolgende maand. Alle betalings moet aan die verkoper by Dallas, De Kockstraat 420, Sunnyside, Pretoria, gemaak word.

3.

Okkupasie van die perseel sal aan die koper gegee word op 1 November 1981, vanaf welke datum die risiko van die perseel op die J koper sal oorgaan en sal

Grosskopf AR

A hy aanspreeklik wees vir betaling van die maandelikse heffing van R26 betaalbaar aan die maatskappy ten opsigte van die verskaffing van dienste aan die eiendom as sulks.

4.

Indien betaling nie deur die koper soos hierbo uiteengesit stiptelik op vervaldatum gemaak word nie, sal die verkoper geregtig wees om op 14 dae kennisgewing hierdie kontrak te kanselleer.

5.

B Hierdie aanbod word gemaak op die verstandhouding dat 'n behoorlike koopooreenkoms opgestel en deur al die partye geteken sal word sodra die voorwaardes in para 1 hiervan vervat, nagekom is.'

Hierdie aanbod is deur die respondent onderteken.

C Die appellant was die enigste voordelige eienaar van die maatskappy Two Hundred and One Share Block Scheme (Edms) Bpk ('die maatskappy'). Hy het die bogemelde aanbod namens homself en die maatskappy aanvaar. Afgesien van die moontlike uitwerking van die bepalings van die Wet, waarmee ek later handel, het 'n geldige koopkontrak daardeur tot stand gekom.

D Ten tyde van kontraksluiting was nòg die appellant, nòg die maatskappy, eienaar van die gebou. Die appellant was toe in eie naam die koper van die gebou. Dit was as gevolg hiervan dat klousule 1 bepaal het dat die aanbod onderhewig was aan die registrasie van die eiendom in die maatskappy se naam voor of op 31 Desember 1981. Hierdie datum is by ooreenkoms tussen die partye uitgestel tot 31 Desember 1982. Op 1 E Junie 1982 het die maatskappy die eiendom gekoop by wyse van 'n drieledige ooreenkoms tussen hom, die appellant, en die verkoper van die eiendom. Transport is geneem op 14 September 1982, en die voorwaarde in klousule 1, soos gewysig, is dus vervul.

Die appellant en die maatskappy het uit hoofde van hul F koopkontrakte okkupasie van die eiendom gehad, en daar was dus nooit enige probleem om hul verpligtinge teenoor die respondent na te kom nie. Die respondent het, ooreenkomstig klousule 3 van die kontrak, besit van die perseel geneem op 1 November 1981. Hy het die deposito van R1 400 betaal, asook gereelde maandelikse paaiemente van R243,83 (klousule 2(ii) van die kontrak). Daarbenewens het die respondent gereelde G maandelikse heffings van R26 aan die maatskappy betaal ten opsigte van die verskaffing van dienste aan die eiendom (klousule 3 van die kontrak).

Klousule 5 van die kontrak het in vooruitsig gestel dat die partye mettertyd 'n 'behoorlike koopooreenkoms' sou aangaan. Verskeie voorgestelde ooreenkomste is aan die respondent voorgelê, maar hy H het geweier om hulle te onderteken. Dit het tot dispute tussen die partye gelei, en teen die einde van Februarie 1985 het die respondent die woonstel ontruim. Hierna het hy 'n eis ingevolge art 18 van die Wet ingestel, en die verdere verrigtinge het gevolg waarna ek hierbo verwys het.

Hierdie saak gaan dus hoofsaaklik oor die toepaslikheid van art 18 van die Wet, en dit is gerieflik om eers 'n kort uiteensetting van I die relevante bepalings van die Wet te gee.

Die doel van die Wet, soos blyk uit die kort titel, die lang titel en, trouens, die hele strekking van die Wet self, is om die bedryf van aandeleblokskemas te beheer. 'Aandeleblokskema' word in art 1 omskryf as ' 'n skema waarvolgens 'n aandeel op enige wyse 'n reg op of belang J in die gebruik van vaste eindom verleen'. Vir huidige doeleindes beteken

Grosskopf AR

'aandeel', luidens die omskrywing in art 1, 'n aandeel, in die gewone sin van die woord, in 'n maatskappy, asook 'n ander belang in 'n maatskappy. 'Vaste eiendom' beteken, met betrekking tot 'n aandeleblokmaatskappy, 'grond, en ook 'n gebou wat opgerig is of opgerig gaan word'. En 'n 'aandeleblokmaatskappy' is ' 'n maatskappy waarvan die werksaamhede die bedryf van 'n aandeleblokskema behels of insluit'.

Dus, om saam te vat, het die Wet te doen met skemas waarkragtens die houers van aandele in 'n maatskappy 'n reg of belang in die gebruik van vaste eiendom het uit hoofde van hul aandeelhouding, en met maatskappye wat sulke skemas bedryf.

Artikels 16 en 17 van die Wet lê sekere formaliteite neer ten opsigte van, onder meer, koopkontrakte van aandele. Artikel 16 bevat C 'n skrifvereiste. Dit is gemene saak dat daaraan voldoen is. Artikel 17(1) lui soos volg:

'(1) 'n Kontrak vir die verkryging van 'n aandeel moet die aangeleenthede vermeld wat by Bylae 2 vereis word, en vergesel gaan van die stukke in daardie Bylae bedoel.'

Die Tweede Bylae skryf 'n groot aantal besonderhede voor wat in D die kontrak uiteengesit moet word ten opsigte van die maatskappy wat die skema beheer, die betrokke eiendom, die partye, die aandele wat verkoop word, die koopprys, die heffingsfonds betaalbaar, en dies meer. Die stukke wat die kontrak moet vergesel, behels onder meer 'n afskrif van die maatskappy se jongste jaarstate en 'n afskrif van die E beoogde gebruiksooreenkoms tussen die maatskappy en die koper. Die doel van die artikel is klaarblyklik om die koper te beskerm deur die verkoper te verplig om alle relevante besonderhede ten opsigte van die transaksie bloot te lê. Nie-nakoming van art 17 is dan ook 'n misdryf kragtens art 21(a) van die Wet. Dit is gemene saak dat daar in die onderhawige geval nie aan art 17 voldoen is nie. F

Dit bring my dan uiteindelik by art 18, wat die kernbepaling in die onderhawige saak is, en wat ek dus volledig aanhaal. Dit lui soos volg:

'18(1) Behoudens die bepalings van subart (2), het die koper of verkoper wat gedeeltelik of in die geheel gepresteer het kragtens 'n kontrak vir die verkryging van 'n aandeel wat nie aan die bepalings van art 16 of 17 voldoen nie, die reg om wat hy kragtens die kontrak G gepresteer het, van sy teenparty terug te vorder, en -

(a)

kan die koper daarbenewens van die verkoper vorder -

(i)

rente teen 12 persent per jaar of teen die koers wat die Minister van tyd tot tyd vir die doeleindes van hierdie artikel by regulasie voorskryf, op enige betaling kragtens die kontrak gedoen, vanaf die datum van betaling tot die datum van verhaal daarvan; en

(ii)

H redelike vergoeding vir uitgawes deur hom aangegaan, met of sonder magtiging van die maatskappy, ter behoud van die vaste eiendom ten opsigte waarvan die aandeleblokskema bedryf word, of ten opsigte van verbeterings wat die markwaarde van daardie vaste eiendom verhoog en deur hom met die uitdruklike of stilswyende toestemming van die maatskappy aangebring is; en

(b)

I kan die verkoper daarbenewens van die koper vorder -

(i)

redelike vergoeding vir die gebruik wat die koper mag gehad het van die vaste eiendom ten opsigte waarvan die aandeleblokskema bedryf word; en

(ii)

vergoeding vir enige skade wat deur die koper of iemand vir wie se dade of versuime hy uit onregmatige daad aanspreeklik is, J ten opsigte van sodanige vaste eiendom veroorsaak is.

Grosskopf AR

A (2) Die bepalings van subart (1) geld nie ten opsigte van 'n kontrak...