Tuckers Land and Development Corporation (Pty) Ltd v Strydom

• Jurisdiction: South Africa
• Court: Appellate Division
• Judge: Corbett AR, Joubert AR, Viljoen AR, Botha AR en van Heerden AR
• Judgment Date: 22 September 1983
• Citation: 1984 (1) SA 1 (A)
• Hearing Date: 19 August 1983

van Heerden AR:

Gedurende Februarie 1971 het die partye 'n skriftelike kontrak aangegaan waarin die appellant as verkoper B en die respondent as koper beskryf is. Ingevolge die kontrak (wat duidelikheidshalwe soms die 1971 kontrak genoem word) het die appellant aan die respondent 'n stuk grond in die distrik van Barberton verkoop teen 'n koopprys van R2 650. Die grond is geïdentifiseer as 'n erf wat met 'n sekere nommer aangedui is op planne van 'n dorp wat nog gestig moes word. Die C som van R265 was betaalbaar by ondertekening van die kontrak (beskryf as 'n koopkontrak) en die balans van die koopsom was in maandelikse paaiemente betaalbaar. Die respondent was op onmiddellike besit van die erf geregtig, die risiko ten aansien waarvan insgelyks onmiddellik op hom oorgegaan het. Paragraaf 4 D van die kontrak het soos volg gelees:

"That the sale hereby made is suspensive and subject to the due proclamation of the said township. Should for any reason whatsoever, and whether attributable to the fault of the seller or not, the township be not so proclaimed this sale shall be regarded as null and void ab initio and the seller shall refund to the purchaser all amounts paid by the latter, free of interest, and neither party shall have any further claim E against the other, whether for damages or otherwise."

In 1978 het die appellant in die Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling aksie teen die respondent ingestel. Daarin het hy die som van R1 640,03, synde die balans van die koopsom, en rente teen 71/2% per jaar, soos bepaal in die kontrak, gevorder, en het hy aangebied om transport van die erf aan die respondent te F gee. In die deklarasie is onder andere beweer dat die dorp wat in die vooruitsig gestel is in Desember 1977 ingevolge Ordonnansie 25 van 1965 (T) goedgekeur en geproklameer is, en dat ingevolge die bepalings van para 9 van die kontrak die genoemde som verskuldig geword het vanweë die respondent se versuim om paaiemente te betaal.

Die respondent het die aksie op 'n aantal gronde bestry, slegs G een waarvan tans nog ter sake is. Bondig gestel, kom dit daarop neer dat die kontrak vanweë die bepalings van art 57A van die Ordonnansie nietig was, meer bepaald omdat ten tyde van ondertekening daarvan die betrokke dorp nog nie geproklameer was nie. Op dieselfde grond is in 'n teeneis teruggawe gevorder H van die totale bedrag van R972 wat ter gedeeltelike delging van die koopsom aan die appellant betaal is.

Toe die kontrak onderteken is, het die getekende teks van art 57A (1) soos volg gelui:

"After an owner of land has taken any steps to establish a township thereon, no person shall, subject to the provisions of s 58, enter into any contract for the sale, exchange or disposal in any other manner of an erf in such township or grant an option to purchase or otherwise acquire any such erf, until such township has been declared an approved township."

van Heerden AR

Die Afrikaanse teks het dit gehad oor

"'n kontrak... om... te verkoop, te verruil of op enige ander wyse van die hand te sit".

Volgens beide tekste van art 57A (3) was dit duidelik dat 'n A kontrak aangegaan in stryd met die verbodsbepaling van subart (1) nietig was.

Die Verhoorhof het bevind dat, selfs indien die kontrak regtens nie 'n koopkontrak was nie, dit nogtans 'n "contract for the sale" van die erf was en daarom binne die trefwydte van art 57A (1) geval het. Omdat die appellant nie bewys het nie dat, vanweë die bepalings van art 58, die verbodsbepaling nie op die B kontrak van toepassing was nie, is die hoofvordering afgewys. Maar omdat die respondent op sy beurt nie bewys het nie dat die verbodsbepaling wel in Februarie 1971 in die weg van sluiting van die kontrak gestaan het, is die teenvordering eweneens afgewys. Dit het gelei tot die aantekening van 'n appèl sowel as 'n teenappèl.

C Duidelikheidshalwe dien gemeld te word dat art 58 meebring dat sodra die aansoekdoener om dorpstigting sekere stappe geneem het, en nog voordat proklamasie geskied het, die verbodsbepaling nie meer van toepassing is nie. 'n Kontrak aangegaan nadat die nodige stappe geneem is, kan dus nie vanweë die bepalings van art 57A nietig wees nie. Namens die appellant D is die Verhoorhof se bevinding aangaande die onus wat op hom gerus het tereg nie in twyfel getrek nie, maar die respondent se advokaat het betoog dat die teenvordering nie 'n bewyslas op die respondent geplaas het nie. Dit spreek egter vanself dat indien die kontrak nie binne die trefwydte van art 57A geval het nie, die teenappèl in elk geval nie kan slaag nie.

E Die Verhoorhof het bewustelik afgewyk van die beslissing in Tuckers Land & Development Corporation (Pty) Ltd v Soja (Pty) Ltd 1979 (3) SA 477 (W), waarin bogenoemde verbodsbepaling ook ter sprake was. Op appèl is daardie beslissing egter bekragtig: Soja (Pty) Ltd v Tuckers Land & Development Corporation (Pty) F Ltd 1981 (3) SA 314 (A) (hierna kortweg die Soja- saak genoem). Die advokaat vir die huidige respondent het dus nie getrag om die ratio decidendi van die Verhoorhof te ondersteun nie, maar het nietemin betoog dat die 1971 kontrak vanweë die bepalings van art 57A van die Ordonnansie nietig is. Alvorens die essensie van die betoog weergegee word, is dit gerade om eers by die Soja- saak stil te staan.

G In daardie saak was ter sprake 'n kontrak, die tersaaklike bepalings waarvan vir huidige doeleindes as identiek met dié van die 1971 kontrak beskou kan word. Trollip AR, wat die meerderheidsuitspraak gelewer het, het daarop gewys (op 320C - E) dat slegs die verpligting om transport te gee - en die H ooreenstemmende reg - opgeskort was, en dat die koper se betalingsverpligtinge, asook die verkoper se verpligting om besit van die grond aan die koper te gee, by kontraksluiting in werking getree het, op welke tydstip die risiko op die koper oorgegaan het. In hierdie verband het hy egter die volgende gesê (op 320E - F):

"However, counsel for Soja (die koper) accepted that any doubt whether, because of the provisions just mentioned, the condition in clause 4 was in reality resolutive rather than suspensive, had been removed by the decision in this Court in Palm Fifteen (Pty) Ltd v Cotton Tail Homes (Pty) Ltd 1978 (2) SA 872

van Heerden AR

(A). We must therefore regard the agreement as being a true suspensive contract of sale of the 'erven' dependent upon the proclamation of the township."

Ek keer later terug na die Palm Fifteen- saak. Tans hoef slegs gemeld te word dat para 4 van die kontrak vermeld in die passasie gelykluidend is met para 4 van die 1971 kontrak wat A hierbo aangehaal is.

Trollip AR het vervolgens verwys na die beredenering van die Hof a quo (in daardie appèl) waarvolgens die opskortende voorwaarde geskep deur para 4 van die kontrak meegebring het dat pendente condicione geen koopkontrak tot stand gekom het nie, en het gesê dat die beredenering volkome onderskraag is B deur die beslissing in Corondimas and Another v Badat 1946 AD 548 (hierna kortweg die Corondimas- saak genoem). Nadat verwys is na kritiek op daardie beslissing, is die volgende gesê (op 321 - 22):

"However, the correctness of the decision and reasoning of the Corondimas case was not impugned before us; indeed, it was accepted by counsel for both parties as being correct. Hence, C that case is decisive of the present dispute unless s 57A of the Ordinance... manifests an intention by the Legislature also to forbid the entering into of suspensive contracts of sale of erven of the kind in question here prior to the declaration of the township as an approved one. Ultimately, in the hearing of the appeal before us, the argument for Soja was confined to this latter, narrow ground."

Die kernargument van die appellant in die Soja- saak was dat D vanweë die gebruik van die frase "any contract for the sale of an erf" die verbodsbepaling 'n wyer betekenis gehad as wat die geval sou gewees het indien die frase "any contract of sale of an erf" gebruik was, en dat die bepaling derhalwe ook van toepassing was op 'n "toekomstige" koopkontrak soos 'n "koop" onderhewig aan 'n opskortende voorwaarde. Hierdie argument is E verwerp en, om redes wat tans nie ter sake is nie, is voorts beslis dat die betrokke kontrak ook nie 'n "contract for the disposal in any manner of an erf" binne die raamwerk van art 57A (1) was nie.

In die lig van bostaande kan die betoog namens die huidige respondent nou in oënskou geneem word. Daarvolgens is in die F Soja- saak nie opnuut en pertinent beslis nie dat die soort voorwaardelike kontrak wat ter sprake was hangende vervulling van die voorwaarde nie 'n koopkontrak is nie, maar is in die lig van die advokate se houding eenvoudig aanvaar dat die tersaaklike beredenering in die Corondimas- saak korrek is. Indien dit nie vir hierdie aanvaarding was nie, so het die betoog voortgegaan, sou die Hof in die Soja- saak die G aanvaarbaarheid van die genoemde beredenering ondersoek het en besluit het dat 'n voorwaardelike "koopkontrak" regtens van meet af 'n koopkontrak is. En indien dit gebeur het, sou die Hof bevind het dat die kontrak wat ter sprake was wel pendente condicione 'n koopkontrak was en derhalwe deur die H verbodsbepaling getref was. Tot so 'n bevinding sou die Hof kon gekom het ongeag of die frase wat die Wetgewer gebruik het dieselfde betekenis gedra het as "any contract of sale of an erf".

Daar is enkele sinne in die meerderheidsuitspraak in die Soja- saak wat die indruk skep dat die Hof dieselfde slotsom sou bereik het selfs indien dit sou bevind het dat die betrokke kontrak regtens van meet af 'n koopkontrak was. Trollip AR het naamlik gesê (op 325) dat indien

van Heerden AR

die Wetgewer ook "suspensive contracts of sale of the kind in question here" wou betrek het, dit ongetwyfeld uitdruklik en eksplisiet sulks sou gedoen het, veral vanweë die beslissing in die Corondimas- saak. In die lig van wydgaande kritiek op die A ...