Steenkamp v Mienies en Andere

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Steenkamp R
• Judgment Date: 06 March 1987
• Citation: 1987 (4) SA 186 (NC)
• Hearing Date: 06 February 1987
• Court: Northern Cape Division

Steenkamp R:

Die applikant doen aansoek vir die uitsetting van D eerste respondent uit gedeelte 10 van die plaas Mier nr 585, geleë in die distrik van Gordonia ('plaas nr 10'). Dit is verder gemene saak tussen die partye dat die applikant 'n skriftelike huurkontrak met die tweede respondent op 16 Junie 1986 aangegaan het en dat die applikant E minstens gedeeltelik gemelde plaas okkupeer. Die applikant beweer ook dat hy dieselfde eiendom wat eers as gedeelte nr 115 bekend was, voorheen vir vyf jaar gehuur het kragtens 'n skriftelike ooreenkoms wat op 16 Julie 1981 deur die verhuurder en die applikant geteken was. Volgens hierdie kontrak het die applikant plaas nr 10 vanaf 1 F Januarie 1981 tot 31 Desember 1985 gehuur.

Behalwe vir 'n punt in limine wat mnr De Jager, namens die eerste respondent, geneem het, is sy verweer dat hy in regmatige okkupasie van plaas nr 10 is en dat hierdie regte verkry is kragtens 'n skriftelike huurkontrak wat hy met die Departement Binnelandse Aangeleenthede (Kleurlingsake) aangegaan het. Die gemelde skriftelike kontrak is by G die eerste respondent se beantwoordende beëdigde verklaring aangeheg en hiervolgens het hy plaas nr 139, Kooi Hoop, gehuur. Die nuwe nommer van plaas nr 139 is nou gedeelte 7 van die plaas Mier, nr 585. Volgens hierdie huurkontrak sou dit

'verstryk op die laaste dag van Desember 1985 of op sodanige datums as wat die verhuurder in oorleg met die Bestuursraad mag H bepaal, waarna die huurder die opsie het om dit vir 'n verdere tydperk van vyf jaar te huur'.

Die applikant het 'n plan by sy funderende verklaring aangeheg wat die verskillende plase in die Mier-gebied aanwys. Gedeelte 10 is dan ook met groen ingekleur. Die eerste respondent beweer I in sy beëdigde verklaring die volgende:

'Die gedeelte wat op aanhangsel "C1" aangedui word as gedeelte 10 van die plaas Mier 585 is inderdaad die plaas Kooi Hoop wat ek wettiglik huur in terme van aanhangsel "A" hierby aangeheg. Klein Kooi Hoop is die onderste gedeelte van die gedeelte op aanhangsel "C1" aangedui as gedeelte 10. Kooi Hoop is gevolglik die gedeelte wat grens aan en omring word deur gedeeltes 7, 8, 11, 9, en 12.'

J Later beweer die eerste respondent:

Steenkamp R

A 'Soos supra blyk is ek die wettige huurder van die plaas Kooi Hoop en word dit in aanhangsel "A" beskryf as plaas nr 139 Kooi Hoop. Ek is tans nog steeds die wettige huurder van gemelde plaas. Ek okkupeer gevolglik die gemelde plaas wettiglik en mag my vee op die gemelde plaas wei.'

Aanhangsel 'A' is die vermelde skriftelike kontrak tussen B eerste respondent en die gemelde Departement.

Die eerste respondent beweer nie dat hy sy opsie om verder te hour na 31 Desember 1985 uitgeoefen het nie, maar beweer slegs dat hy nog die wettige huurder van die plaas 7, Kooi Hoop, is. Dear is 'n magdom van getuienis wat daaarop dui dat die eerste respondent se gemelde skriftelike huurkontrak inderdaad C gekanselleer is en dat hy op hierdie stadium in onwettige besit van plaas 7 is. Alhoewel die geskil op die feite in hierdie verband amper nie bestaan nie weens die eerste respondent se vae bewerings en ontkennings, sal ek vir doeleindes van my beslissing aanvaar dat dear wel 'n dispuut bestaan of eerste respondent plaas 7 van die tweede respondent nog huur.

D By die verhoor van die aansoek het ek mnr De Jager pertinent gevra of die eerste respondent die korrektheid van die drie kaarte van die gebied, wat deur applikant in sy aansoek soos aangevul deur sy repliserende verklaring en ander getuies se verklarings erken of ontken. Mnr Croft, die prokureur van E eerste respondent, het in 'n brief die korrektheid van al drie planne erken en gevolglik kan die Hof aanvaar dat die nommers van die plase, soos op die planne verskyn, in alle opsigte korrek is.

Voor die meriete van die aansoek geargumenteer was, het mnr De Jager n punt in limine geneem waarvolgens betoog word dat die applikant nie die nodige locus standi gehad het om die aansoek te bring nie. Hy betoog dat op die applikant se ele weergawe F het hy nie met aanvang van sy huurtermyn vacua possessio gehad nie. Inderdaad, so word betoog, het die applikant nog nooit vacua possessio van die plaas 10 gehad nie. Die applikant sou slegs 'n persoonlike reg in teenstelling met 'n saaklike reg verkry het en hierdie persoonlike reg kan hy slegs teen die verhuurder of eienaar afdwing. Die beginsel waarop mnr De Jager steun word duidelik deur Fannin R in die saak G van Bodasingh's Estate v Suleman 1960 (1) SA 288 (N) op 290 soos gevolg gestel:

...