Regal v African Superslate (Pty) Ltd

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Steyn HR, Hoexter AR, Van Blerk AR, Ogilvie Thompson AR en Rumpff AR
• Judgment Date: 27 September 1962
• Citation: 1963 (1) SA 102 (A)
• Hearing Date: 04 June 1962
• Court: Appellate Division

Steyn, H.R.:

Hierdie appèl gaan oor 'n beweerde hinder of oorlas ('nuisance') wat die respondent op die appellant se grond sou G veroorsaak. In sy konklusie van eis voer die appellant aan dat die vorige eienaar (ook 'n maatskappy) van respondent se grond, wat aan syne grens, by die ontginning van leiklipgroewe, leiklipafval gelaat het waar die vloedwater van die Elandsrivier dit kon bereik, en dat dit na die bedding van die rivier op die appellant se grond gespoel is. Die H eintlike hinder teen die respondent aangevoer sou daarin bestaan dat die respondent versuim om die nodige te doen ten einde die verdere toevoer deur vloedwater van leiklip vanaf sy grond na die appellant se grond af te weer. Die appellant beweer nl. dat hy reg daarop het dat die respondent verbied word om die hinder voort te sit of te hernu, en vra dat die respondent by wyse van interdik belet word om toe te laat dat die leiklipafval deur die rivierwater oor die grens tussen die twee plase na die appellant se grond gespoel word. Hy vra verder dat die interdik vir twee jaar

Steyn HR

opgeskort word, ten einde die respondent die geleentheid te laat om die nodige stappe te doen. 'n Soortgelyke aksie was teen die vorige eienaar ingestel, maar die maatskappy is gelikwideer en van die aksie het niks gekom nie.

A Geen nalatigheid word aangevoer en geen skadevergoeding word geëis nie. Vir 'n interdik sou culpa ook geen vereiste wees nie. (Vgl. Bloemfontein Town Council v Richter, 1938 AD 195 op bls. 229 i.f.). 'n Wederregtelikelate en 'n redelike verwagting dat dit skade of nadeel sal veroorsaak, soos in die onderhawige geval aangevoer, sou voldoende B wees. Soos reeds aangedui, is daar geen positiewe daad aan die kant van die respondent waarop die appellant hom beroep nie. Hy moet hom verlaat op 'n omissio, en om te kan slaag moet hy gevolglik onder meer bewys dat daar op die respondent 'n plig rus om te handel, ten einde die beweerde dreigende skade vir sy buurman af te wend. Sover dit hierdie C aspek van die saak aangaan, is die eintlike vraag dan waaruit so 'n plig in die omstandighede van hierdie geval sou ontstaan.

Wat ons reg in hierdie verband betref, is in Holland v Scott, (1882) 2 E.D.C. 307 op bl. 312, 317 en 331, veronderstel dat dit in alle opsigte met die Engelse reg ooreenstem omdat die Engelse beslissings, net soos ons reg, gegrond sou wees op die stelreëls van die Romeinse reg: D Prohibetur ne quis faciat in suo quod nocere possit alieno, en sic utere tuo ut alienum non laedas. Die veronderstelling skyn gedoen te gewees het sonder 'n volledige ondersoek van ons gemenereg wat as basis vir vergelyking sou kon dien, maar dit is desnietemin in 'n reeks ander sake as 'n juiste veronderstelling aanvaar, soos in Graham v Dittmann & E Son, 1917 T.P.D. 288, en van der Merwe v Carnarvon Municipality, 1948 (3) SA 613 (C). Dit het meegebring dat ons Howe hul, by die bepaling van wat ons reg is, meermale vrywel uitsluitend laat lei het deur uitsprake wat uit die aard van die saak gegee is sonder die minste gedagte aan ons reg. Die blote feit dat albei regstelsels sou uitgaan van hierdie twee algemene en onvoldoend omskrewe stelreëls, sê weinig. F Vir sover sulke uitsprake met ons reg ooreenstem, kan dit nouliks anders dan toevallig wees. Vir sover hulle dit nie doen nie, kan ek nie daaruit die gevolgtrekking maak dat ons reg deur die Engelse reg van 'nuisance' vervang is en dat die gesag van ons gemeenregtelike bronne om dié rede verval het nie. Dit sou trouens instryd wees met die hele veronderstelling dat die twee regstelsels, wat hierdie onderwerp betref, G dieselfde is, en sou ook nie strook met die benadering van hierdie Hof in Cape Town Council v Benning, 1917 AD 315, en Malherbe v. Ceres Municipality, 1951 (4) SA 510 (AD). Dit bly nodig om allereers ons eie bronne te ondersoek, al sou daar weinig uitsluitsel te vind wees.

H Ons gemenereg behandel die onderwerp nie onder 'n enkele rubriek wat met die Engelsregtelike 'nuisance' sou ooreenstem nie. Die behandeling is fragmentaries en hou verband met verskillende regsmiddels en prosedures. Sommige daarvan is nie meer gebruiklik nie, maar dit, meen ek, is van minder belang. Van meer belang is die substantiewe reg insake doen en late van die een waarteen die ander beskerm word.

In hoofsaak het ons hier te doen met wat buurreg genoem kan word. As algemene beginsel kan iedereen met sy eiendom doen wat hy wil, al strek dit tot nadeel of misnoeë van 'n ander, maar by aangrensende vasgoed spreek dit haas vanself dat daar minder ruimte is vir onbeperkte

Steyn HR

regsuitoefening. Die reg moet 'n reëling voorsien vir die botsende eiendoms - en genotsbelange van bure, en hy doen dit deur eiendomsregte te beperk en aan die eienaars teenoor mekaar verpligtings op te lê. Sommige van die beperkings ontstaan direk daaruit dat 'n eienaar se eiendomsregte op sy grense eindig. (Dernburg System 1 par. A 162). Hoewel dit nie 'n strakke reël is nie, is dit hom gevolglik nie geoorloof om te doen wat iets op sy buurman se grond laat kom of 'n direkte uitwerking daarop het nie. Hy handel bv. wederregtelik as hy op sy grond op so 'n wyse klippe breek dat die skerwe op sy buurman se grond val (Dig. 8.5.8.5), as hy bome so plant dat hul wortels die B fondament van sy buurman se gebou in gevaar stel (Cod. 8.1.1), as hy teen sy buurman se muur 'n mishoop maak wat die muur vogtig laat word (Dig. 8.5.17.2), as hy sy riool op straat laat uitloop en die straat daardeur minder bruikbaar maak (Dig. 43.8.2.26 - 29), as hy iets oprig wat die wind van sy buurman se dorsvloer wegneem (Cod. 3.34.14 par. 1), C as hy 'n bouwerk aanlê wat vir sy buurman 'n gevaar (vermoedelik op sy grond) sal oplewer (Dig. 19.1), of 'n bestaande gebou so bouvallig laat word dat dit sy buurman blootstel aan dreigende skade (Dig. 39.2). In laasgenoemde geval kan sy buurman, indien hy die nodige voorafgaande stappe gedoen het, teen hom optree ook as hy skade ly deur dat bv. D dakteëls afgewaai word, mits dit toe te skryf is aan die bouvalligheid van die huis. Anders, so word bepaal, sou dit onbillik wees. Dieselfde geld waar die gebou instort deur water - of stormgeweld. (Dig. 39.2.24.3 - 5; 39.2.43).Ook mag hy die natuurlike loop van water oor sy grond nie tot nadeel van sy buurman verander nie, tensy hy dit doen om sy eie grond beter te kan bewerk. (Dig. 39.3; en sien verder Vangerow E Pandekten 3, par. 297; Windscheid, Lehrbuch des Pandektenrechts, 1 par. 121; Modderman, Handboek 2 bls. 92).

Die gewone stoornis deur rook, moet die een van die ander verduur, maar nie bomatige nie. (Dig. 8.5.8.5 en 6). So ook die normale klammigheid wat veroorsaak word deur 'n bad teen 'n gemeenskaplike muur, maar nie F voortdurende vogtigheid wat uit al te veelvuldige gebruik daarvan ontstaan nie. (Dig. 8.2.19).Dit lê voor die hand dat dieselfde beginsel ten aansien van ander stoornisse soos gerase en reuke aanwending sou kon vind. (Vgl. Christinaeus, In Leg. Mechl. 14.29; 14.32 en 33; 14.43). In Malherbe v Ceres Municipality, 1951 (4) SA 510 (AD) op bl. 517, word aanvaar

'dat die gevolge van die gewone gebruik van 'n grondstuk deur sy G eienaars nie as 'n onregmatige belemmering van sy buurman se grond beskou kan word nie'.

Verder is dit 'n eienaar nie geoorloof om op sy grond bloot uit naywer of nydigheid (ad aemulationem) tot nadeel van sy buurman enige werk aan te lê nie. Dit is af te lei uit Dig. 39.3.1.12, waar gesê word dat teen H hom wat op sy grond 'n put grawe en die water van sy buurman se waterbron afkeer, nie opgetree kan word nie, ook nie met die actio de dolo nie, as hy dit nie animo vicino nocendi gedoen het nie, maar om sy grond te verbeter. (Vgl. Dig. 50.10.3. pr.; Nov. 63). Die geldigheid van hierdie afleiding word deur meerdere van ons skrywers aanvaar en uitgebrei. Gail Observationes 2.69 pas dit toe ook op timmerwerk waardeur 'n buurman se lig verdonker word, die oprigting van 'n gebou om 'n buurman te hinder en te krenk, en die bou van 'n watermeul waar daar reeds een bestaan. Aemulatio, sê hy,

Steyn HR

word aanvaar waar gehandel word tot klaarblyklike skade, injurie en verongelyking van 'n ander, en tot geen nut van die dader. Menochius, de Praes. 4 Praes. 39, noem die voorbeeld van die waterput, die verhoging A van 'n gebou wat 'n buurman se lig wegneem, die afkeer uit eie akker en die reeds gemelde bou van 'n watermeul. As dit nie gedoen word vir eie nut nie, maar animo nocendi, is dit nie geoorloof nie. Wat die bewys van so 'n animus betref, stel hy geringe nut vir die dader teenoor groot skade van 'n ander, gelyk met die geval waar die onderneming vir die B dader nutteloos is. Everardus, Consilia sive Responsa, Cons. 183.7, sê in verband met 'n geval waar iemand sy oes vernietig het om betaling van 'n tiende aan die kerk te vermy: Mens kan nie met jou goed doen wat 'n ander skaad, sonder dat jy self voordeel daarvan het nie; jy sou selfs de dolo aanspreeklik wees as jy dit doen om te benadeel. Christinaeus, In Leg. Mechl. 14.17.10, noem die beginsel dat 'n buurman C nie in stryd met die natuurlike billikheid benadeel mag word nie. (Sien verder Voet 29.3.4; Schrassert, Practiciae Observationes 78.10 en 11; Utrechtse Cons. 1 C. 116, en die bronne waarna Scholtens, 'Abuse of Rights', S.A.L.J. 1958 bl. 39 verwys).

D Benewens ander aksies wat met bogenoemde gevalle verband hou, het ook besitsaksies die eienaar wat deur sy buurman in die gebruik van sy eiendom gestoor word, tot diens gestaan. (Dig. 8.5.8.5, en die bronne waarna Price, 'Nuisance: The Carnarvon Municipality Case,' S.A.L.J. 1949 bl. 383 verwys).

'n Oorweging wat meermale teengekom word, is dié van billikheid. Dig. E 39.3.2.5 noem bv. die geval waar iemand skade ly as gevolg van 'n buurman se dam wat gebreek het, onder omstandighede waarin die actio aquae pluviae arcendae nie beskikbaar sou wees nie. So 'n persoon word toegelaat om die dam op sy buurman se grond te herstel...