Rand Waterraad v Bothma en 'n Ander

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Hattingh R
• Judgment Date: 12 September 1996
• Citation: 1997 (3) SA 120 (O)
• Docket Number: 2635/89
• Hearing Date: 17 August 1995
• Counsel: R M Wise namens die applikant C H G Van Der Merwe namens die respondente
• Court: Orange Free State Provincial Division

Rand Waterraad v Bothma en 'n Ander
1997 (3) SA 120 (O)

1997 (3) SA p120

Citation	1997 (3) SA 120 (O)
Case No	2635/89
Court	Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling
Judge	Hattingh R
Heard	August 17, 1995
Judgment	September 12, 1996
Counsel	R M Wise namens die applikant; C H G Van Der Merwe namens die respondente

Flynote : Sleutelwoorde B

Grond — Eienaarskap van — Teenstrydende regte van eienaars van aangrensende grond — Aansoek vir bevel dat respondente oorskrydende strukture van applikant se grond moet verwyder — Sogenaamde jaar-en-'n-dagreël nie deel van Suid-Afrikaanse reg nie. C

Grond — Eienaarskap van — Teenstrydende regte van eienaars van aangrensende grond — Aansoek vir bevel dat respondente oorskrydende strukture van applikant se grond verwyder — Of Hof met diskresie beklee is om skadevergoeding aan verontregte te verleen in plaas daarvan om verwydering van oorskrydende strukture te beveel in lig van feit dat D jaar-en-'n-dagreël nie deel van Suid-Afrikaanse reg is nie — Burereg beoog om harmonie in eiendomsbelange van aangrensende grondeienaars te bewerkstellig — Billikheid kan as gesag aangewend word vir positivering van regsreël aan hand waarvan belangebotsing in bepaalde geval opgelos kon word — Billikheidsideaal kan soos volg omskryf word: waar buurman se bevoegdhede voortspruitend uit sy reg ten aansien van grond aan hand van E erkende reëls en beginsels tot groot nadeel vir ander buurman sou of kon lei, dien billikheidsreëling as waarborg dat eersvermelde buurman deel van nadeel wat laasvermelde buurman lei sal dra of minstens sorg dat nadeel nie intree nie — Sodoende word daadwerklike of potensiële nadeel eweredig tussen bure versprei — Plig op persoon om homself te beskerm teen nadeel wat op sy F buurman se grond ontstaan het — Doen hy dit nie stem hy as't ware toe tot risiko van benadeling en is hy nie geregtig op enige regshulp nie — Beroep op billikheid om regsreël te positiveer is gemeenregtelik erken en aangewend juis vanweë eiesoortige geaardheid van bureregtelike verhouding — So ver as moontlik moet nadeel tussen bure eweredig versprei word en hulle kollektief G aanspreeklik gehou word vir nadeel — Huidige geval hoogs uitsonderlike geval wat Hof noodsaak om sy diskresie ten gunste van die respondente uit te oefen.

Headnote : Kopnota

Die applikant en respondente was geregistreerde grondeienaars van twee stukke grond met 'n gemeenskaplike grens. Die applikant het beweer dat die respondente sekere strukture opgerig het gedurende 1979 wat op die applikant se grond oorskry H het. Die regsverligting wat die applikant in 'n Provinsiale Afdeling aangevra het was vir 'n verklarende bevel dat die respondente geen reg in die strukture gehad het nie en dat die respondente dit op hulle eie koste van die applikant se eiendom moes verwyder. Die respondente het nie betwis dat die oorskrydings inbreuk gemaak het op die volle uitoefening van die applikant se eiendomsreg nie, maar daar is betoog dat die applikant I sy reg verloor het om verwydering van die oorskrydende strukture te vorder op grond van die sogenaamde jaar-en-'n-dagreël waarvolgens 'n eienaar nie op verwydering van 'n oorskryding kon aandring indien hy binne 'n jaar en 'n dag geen beswaar teen die oorskrydings gemaak het nie.

Beslis, dat die sogenaamde jaar-en-'n-dagreël nie as 'n algemeen geldende reël van die gemenereg beskou kon word nie en dat dit gevolglik nie vanuit die J

1997 (3) SA p121

Romeins-Hollandse reg in die Suid-Afrikaanse reg geresipieer is nie. Die reël was nie A deel van die Suid-Afrikaanse reg nie. (Op 130A en E.)

Beslis, verder, dat vanweë die bevinding dat die jaar-en-'n-dagreël nie deel van die Suid-Afrikaanse reg was nie, het die vraag ontstaan of die Hof met 'n diskresie beklee was om skadevergoeding aan die verontregte te verleen in stede daarvan om die verwydering van die oorskrydende strukture te beveel. (Op 130F.) B

Beslis, verder, dat dit geblyk het dat die Howe bloot aanvaar het dat hulle wel so 'n diskresie gehad het sonder om die punt werklik te beslis. Dit was duidelik uit 'n oorsig van die reg dat wanneer daar na die bestaan van so 'n diskresie verwys is, dit in die konteks van billikheid gedoen is. (Op 130F/G-G en 132H.)

Beslis, verder, dat die burereg beoog het om harmonie in die eiendomsbelange van C aangrensende grondeienaars te bewerkstellig. Redelikheid en billikheid het sterk op die voorgrond gestaan: nie alleen oorwegings van billikheid en redelikheid het by die begrensing van 'n subjektiewe reg voorop gestaan nie, maar gesindheid het ook 'n belangrike, dog nie noodwendig deurslaggewende nie, rol gespeel in die vertolking van welke gedrag onregmatig was en watter nie. (Op 133I-134B.) D

Gien v Gien 1979 (2) SA 1113 (T) toegepas.

Beslis, verder, dat billikheid gemeenregtelik erken is en dat dit veral die billikheid was wat op die bureregtelike verhouding, wat 'n sui generis geaardheid gehad het, invloed gehad het. Die sin waarin De Groot die billikheidsbegrip verstaan het, naamlik as die deug om dit waarin die voorheen neergelegde reg te kort skiet, uit hoofde van sy E universaliteit te korrigeer, was op die geldende reg van sy tyd in Holland van toepassing en gevolglik ook in die huidige Suid-Afrikaanse reg. (Op 134C en 135C/D-D.)

Beslis, verder, dat dit regverdigbaar was om af te lei dat billikheid as gesag aangewend word vir die positivering van 'n regsreël aan die hand waarvan 'n belangebotsing in 'n bepaalde geval opgelos kon word. (Op 136B/C-C.)

Beslis, verder, dat daar aan die billikheidsideaal 'n konstante normatiewe inhoud verleen is wat soos volg omskryf kon word: Waar in 'n bepaalde geval 'n buurman se F bevoegdhede voortspruitend uit sy reg ten aansien van die grond aan die hand van erkende reëls en beginsels tot groot nadeel van die ander buurman sou kon lei, sou die billikheidsreëling as waarborg dien dat die eersvermelde buurman 'n deel van die nadeel wat die laasvermelde buurman gelei het sou dra of minstens sou sorg dat die nadeel nie sou intree nie. Sodoende word die daadwerklike nadeel of die potensiële G nadeel eweredig tussen die bure versprei. (Op 136C-E.)

Beslis, verder, dat 'n persoon 'n plig gehad het om voorsorg te tref om homself te beskerm teen nadeel of dreigende nadeel wat op sy buurman se grond ontstaan het; as hy dit nie gedoen het nie het hy as't ware toegestem tot die risiko van benadeling en was hy dan nie geregtig op enige regshulp nie. (Op 137H/I-I.) H

Beslis, verder, dat 'n beroep op die billikheid om 'n regsreël te positiveer gemeenregtelik erken en aangewend is juis vanweë die eiesoortige geaardheid van die bureregtelike verhouding. (Op 138C/D-D.)

Beslis, verder, dat so ver as wat dit moontlik was behoort die nadeel tussen die bure eweredig versprei te word en hulle dan kollektief aanspreeklik te hou vir die nadeel. (Op 138E-E/F.) I

Beslis, verder, dat die bestaande regsreëls en beginsels juis ten doel gehad het om 'n regverdige en billike resultaat te bewerkstellig en die korrekte aanwending daarvan het telkens tot 'n oplossing gelei wat die regsgevoel bevredig. Baie van die huidige regsreëls het hulle ontstaan te danke gehad aan afwykings van eertyds erkende reëls, in gegewe gevalle, wat met die verloop van tyd algemene gelding verkry het. (Op 138F/G-G/H.) J

1997 (3) SA p122

Beslis, dat, op die feite die huidige geval 'n hoogs uitsonderlike geval was wat die Hof A genoodsaak het om sy diskresie ten gunste van die respondente uit te oefen. (Op 138H.) Aansoek gevolglik van die hand gewys.

Flynote : Sleutelwoorde

Land — Ownership of — Conflicting rights of owners of neighbouring land — Application for order directing B respondent to remove encroaching structures from applicant's land — So-called year-and-a-day rule not part of South African law.

Land — Ownership of — Conflicting rights of owners of neighbouring land — Application for order directing respondent to remove encroaching structures from applicant's land — Whether, in light of fact that year-and-a-day rule not C part of South African law, Court having discretion to award damages to aggrieved party instead of ordering removal of encroaching structures — Neighbour law seeking to harmonise ownership interests of neighbouring landowners — Fairness invoked as authority for establishment of rule of law providing for resolution of conflict of interests in specific case — Ideal of fairness definable as follows: where neighbour's powers arising out of his right in respect of land would or could, on basis of established rules and principles, D lead to substantial prejudice to another neighbour, fairness ensuring that first-mentioned neighbour bearing part of prejudice last-mentioned neighbour suffering, or at least ensuring that prejudice not arising — Actual or potential harm thereby distributed equally between neighbours — Person having duty to take precautions to protect himself from harm arising on neighbour's land — Failure to do so amounting to agreeing to risk of harm and not entitled to any E relief — Reliance on fairness in establishing legal rule recognised and applied in common law precisely because of distinctive character of neighbour-law relationship — Harm to be distributed equally between neighbours as far as possible and they to be held collectively responsible for harm — Present case highly exceptional case necessitating Court exercising its discretion in favour of respondents.

Headnote : Kopnota

The applicant and the respondents were registered owners of two pieces of land with a common boundary. The F applicant averred that the respondents had erected certain structures during 1979 which encroached on the applicant's land. The applicant sought a declaratory order in a Provincial Division that the respondents had no right in the structures and that the respondents had to remove them at their own cost...