Nel v Cloete

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Wessels AR, Potgieter AR, Jansen AR, Trollip AR en Muller AR
• Court: Appellate Division
• Citation: 1972 (2) SA 150 (A)
• Hearing Date: 13 September 1971

Wessels, A.R.:

Appellant kom na hierdie Hof in hoër beroep teen 'n uitspraak van HIEMSTRA, R., in die Transvaalse Provinsiale Afdeling, C waarvolgens sy vordering, onder meer, vir teruggawe van 'n deposito ten bedrae van R1 750, wat hy kragtens 'n koopkontrak aan respondent betaal het, met koste afgewys is. Voortaan verwys ek na appellant as eiser en na respondent as verweerder.

Die feitlike agtergrond van die twis tussen die partye, vir sover dit D gemene saak is, kan kortliks soos volg kronologies gestel word. Luidens 'n skriftelike koopkontrak, wat op 3 Oktober 1968 gesluit is, het eiser Standplaas 19, Edwardstraat, Vereeniging (waarop daar 'n woonhuis was), van verweerder vir R7 000 gekoop. Die kontrak bevat die volgende bepalings, nl.,:

'(1)

Die koopprys is die som van R7 000 (sewe-duisend rand) betaalbaar as volg:

(a)

E 'n deposito van R1 750 (een-duisend sewe-honderd en vyftig rand) betaalbaar te word aan Schoeman en van Aarde Vereeniging (Edms.) Bpk. sodra ek in kennis gestel word dat hierdie aanbod deur die eienaar aangeneem is. Hierdie deposito sal in trust gehou word hangende registrasie van die eiendom in my naam indien ek versuim om die vereiste betalings te doen of om enige voorwaarde van my aanbod na te kom dan sal die deposito verbeur word deur my aan die eienaar wie daarop geregtig sal wees as ooreengekome skadevergoeding.

(b)

F Die balans van R5 250 sal betaalbaar wees kontant teen registrasie van transport in my naam. 'n Goedgekeurde bank of ander garansie vir hierdie bedrag ten gunste van die verkoper sal deur my voorsien word binne 120 dae vanaf datum van die aanname van hierdie aanbod.

(2)

Besit van die eiendom sal aan my gegee word op datum van G registrasie vanaf welke datum ek geregtig sal wees op die huurgelde en/of al die ander voordele daaruit afkomstig en verantwoordelik vir alle belastings en laste daarop gehef.

(3)

Okkupasie van die eiendom sal aan my gegee word op 1 Februarie 1969, vanaf welke datum ek R50 per maand as huurgeld sal betaal op datum van registrasie.

(4)

Transport sal deur P. C. Langenhoven gereël word en ek sal alle transportkoste, hereregte en ander koste betaal.

(5)

H Hierdie aanbod mag ek nie terugtrek nie en is onherroeplik tot 8 Oktober 1968.

(6)

Die eiendom is gekoop nadat ek dit behoorlik inspekteer het en ek verklaar verder dat ek dit aanneem soos dit staan en derhalwe word die koop beskou as, voetstoots'.

(7)

Indien hierdie aanbod deur die eienaar aangeneem word sal hierdie dokument as 'n bindende koopbrief beskou word.

(8)

Ek magtig en versoek Schoeman en van Aarde Vereeniging (Edms.) Bpk. om die nodige verbande vir my te reël.

(9)

Die aanbod is verder onderworpe aan die volgende voorwaardes: dat koper 'n 75 persent lening bekom deur 'n bouvereniging.'

Wessels AR

Ondanks die bepalings van klousule 3 van die kontrak, is eiser reeds op 3 Desember 1968 okkupasie van die eiendom gegee. Die deposito van R1 750 is aan die eiendomsagente betaal kragtens die bepalings van klousule 1 (a) van die kontrak.

A Eiser is op 31 Januarie 1969 skriftelik in kennis gestel deur die SA Permanente Bouvereniging dat sy aansoek om 'n lening ten bedrae van R5 250 goedgekeur is, onderhewig aan sekere voorwaardes wat in die brief uiteengesit is, waarvan een soos volg lui,

'Verder behou die direkteure ook die reg om, om watter rede ook al, die 'bewilliging te eniger tyd voordat die verband geregistreer is te kanselleer'.

B Op 5 Februarie 1969 het die eiendomsagente die voormelde koopkontrak aan prokureur Langenhoven gepos en hom versoek om die nodige stappe te doen ten einde registrasie van transport te bewerkstellig. Mnr. Langenhoven het in Vereeniging gepraktiseer, en is die persoon waarna in klousule 4 van die koopkontrak verwys word.

Daar was blykbaar 'n bestaande verband oor die eiendom ten gunste van C die Grahamstown Bouvereniging geregistreer, en mnr. Langenhoven het op 7 Februarie 1969 by die plaaslike agente van die Bouvereniging te Vereeniging navraag oor die bedrag van die verbandskuld gedoen en ook versoek dat die betrokke transportakte 'so spoedig moontlik' aan hom besorg moes word.

D Op 11 Februarie 1969 rig die prokureurs van die SA Permanente Bouvereniging die volgende skrywe aan mnr. Langenhoven, nl.,

'Ons het opdrag ontvang van die SA Permanente Bougenootskap om toe te sien tot die registrasie van 'n verband deur mnr. Nel oor die sekuriteit van bogenoemde eiendom, en verstaan dat u sal handel met die gelyktydige transport.

Geliewe ons asseblief 'n beskrywing van die eiendom te laat kry om ons in staat te stel om ons verband dokumente voor te berei, asook E besonderhede van enige waarborge wat u verlang.'

Mnr. Langenhoven het bogemelde brief op 13 Februarie 1969 soos volg beantwoord,

'Ek... moet meedeel dat ek die transportakte aangevra het by die Grahamstown Bouvereniging en sodra ek oor die nodige inligting beskik sal ek dit aan u meedeel.'

F Op 20 Februarie 1969 skryf die Grahamstadse prokureurs van die Grahamstown Bouvereniging aan mnr. Langenhoven en deel hom mee dat die transportakte op 17 Oktober 1962 aan 'n prokureursfirma te Pretoria gepos is. Na aanleiding van hierdie skrywe het mnr. Langenhoven telefonies met laasgenoemde firma in verbinding getree en hulle versoek G om die transportakte te probeer opspoor. Vir die huidige verwys ek nie na die verskeie verdere navrae wat mnr. Langenhoven gedoen het ten einde die transportakte te probeer opspoor nie.

Vanaf die derde week in Februarie 1969 het eiser by verskeie geleenthede by mnr. Langenhoven se kantoor aangeklop, maar kon hom nie te sien kry nie. (Mnr. Langenhoven was, so blyk dit, gedurende Maart vir twee weke H afwesig op verpligte militêre diens). Eiser het aan die begin van April 1969 mnr. Langenhoven vir die eerste keer by sy kantoor aangetref, en toe van hom verneem dat na die betrokke transportakte gesoek word. Teen die einde van April 1969 het eiser van mnr. Langenhoven verneem dat die vermiste transportakte nog nie opgespoor is nie.

Wat die vermiste transportakte betref, blyk dit dat mnr. Langenhoven op die laatste teen 10 Junie 1969 besluit het dat verdere pogings

Wessels AR

om die transportakte op te spoor waarskynlik vrugteloos sou wees, en dat hy dit toe gerade geag het om aansoek te doen vir die uitreiking van 'n afkrif daarvan. Die getuienis verwys in detail na die verkeie stappe wat A hy daarna gedoen het in verband met die indiening van die aansoek by die registrasiekantoor te Pretoria. Die aansoek is aan die begin van September 1969 ingedien, maar is deur die Registrateur van Aktes verwerp, blykbaar op grond van 'n gebrekkige beëdigde verklaring. Na 'n verklaring van verweerder, wat op 2 Oktober 1969 beëdig is, by die registrasiekantoor ingedien is, is die afskrif van die betrokke B transportakte uiteindelik uitgeereik, 'laat in Oktober'.

Dit blyk voorts dat eiser teen 13 Junie 1969 besluit het om op lewering aan te dring, en ooreenkomstig sy opdrag het sy prokureur op daardie dag 'n skrywe aan verweerder gerig wat, vir sover dit tersaaklik is, soos volg lui:

'In terme van die koopakte moes kliënt 'n deposito van R1 750 betaal C en die balans moes gewaarborg gewees het binne 120 dae na aanname van die aanbod. Kliënt het die deposito betaal en op 11 Februarie 1969 het prokureurs Snijman & Smullen agerende namens die SA Permanente Bouvereniging aan u prokureurs, mnr. P. C. Langenhoven, 'n brief geskryf waarin hulle gevra het vir 'n volledige beskrywing van die eiendom en welke waarborge verlang word vir die bedrag van R5 250.

Kliënt het volledig voldoen aan sy verpligtings kragtens die ooreenkoms. D Tot op datum hiervan het u nog nie toegesien dat die eiendom op naam van kliënt geregistreer word nie ten spyte daarvan dat kliënt al verskeie opwagtings by u prokureurs gemaak het en ten spyte daarvan dat hy al verskeie kere aangebied het om die transportkoste van ongeveer R300 by u prokureurs se kantoor in te betaal.

Kliënt is nie bereid om hierdie aangeleentheid onbepaald te laat oorstaan nie en geliewe nou kennis te neem dat u hiermee aangesê word om toe te sien dat die eiendom op naam van kliënt geregistreer word voor of E op die 12de Augustus 1969 by gebreke waarvan kliënt uit die ooreenkoms sal tree, die ooreenkoms sal kanselleer en u verantwoordelik hou vir al sy skade wat hy gely het as gevolg van u kontrakbreuk. Die skade sluit in kliënt se onkoste ten einde 'n lening te verkry, rente op R1 750 wat inbetaal is by mnre. Schoeman & van Aarde, en koste van verbeterings wat hy reeds aangegaan het op die eiendom as bona fide possessor.

Ons stuur 'n afskrif van hierdie skrywe aan u prokureur, mnr. P. C. F Langenhoven en ook 'n afskrif aan mnre. Schoeman & van Aarde vir hulle vriendelike insae.'

Op 17 Junie 1969 beantwoord mnr. Langenhoven die voormelde skrywe namens verweerder. Daarin verduidelik hy dat die betrokke transportakte nie opgespoor kon word nie, en dat stappe gedoen word om 'n duplikaat te verkry. Ten slotte lui die brief: G

'Sodra hierdie dinge reggestel is word daar onmiddellik voortgegaan met die transport. Ek kan u nou reeds sê dat dit uiters onwaarskynlik is dat hierdie eiendom op die 12de Augustus in die naam van u kliënt geregistreer sal wees.'

Op 17 Junie 1969 rig die SA Permanente Bouvereniging 'n skrywe aan eiser en verwys na die vertraging in verband met die registrasie van transport. Die slotparagraaf van die brief lui soos volg:

H 'Dit spyt ons nou om u mee te deel dat indien die lening nie binne 'n maand van datum hiervan geregistreer is nie, of indien u ons die versekering kan gee dat dit in die nabye toekoms geregistreer sal word, sal ons dit oorweeg om van die lening terug te trek. Dit verhoed u natuurlik nie om weer aansoek te doen vir die lening op 'n tydstip wanneer registrasie kan geskied sonder onnodige tydsverspil nie.'

Op 15 Julie 1969 ontvang eiser se prokureur 'n skrywe...