Malan v Dippenaar

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: De Villiers R
• Judgment Date: 12 December 1968
• Citation: 1969 (2) SA 59 (O)
• Hearing Date: 22 August 1968
• Court: Orange Free State Provincial Division

Malan v Dippenaar
1969 (2) SA 59 (O)

1969 (2) SA p59

Citation	1969 (2) SA 59 (O)
Court	Oranje-Vrystaatse Provinsiale Afdeling
Judge	De Villiers R
Heard	August 22, 1968
Judgment	December 12, 1968

Flynote : Sleutelwoorde

Interdik — Spoliasiebevel — Spoliator nie meer in besit nie — Wanneer sodanige bevel toegestaan sal word.

Headnote : Kopnota

'n Hof is geregtig om 'n bevel te maak teen 'n spoliator vir teruglewering van die besit van gespolieerde eiendom al is hy nie meer in besit daarvan nie tensy, om een of ander rede - bewys waarvan op die spoliator is - dit duidelik is dat dit onmoontlik vir hom sal wees om die Hof se bevel uit te voer.

Applikant het 'n erf, waarop daar 'n huis was, kragtens 'n huurkoopkontrak van respondent gekoop. Daarna het hy die huurkoopkontrak gekanselleer op grond daarvan dat respondent op bedrieglike wyse sekere verborge gebreke in die verkoopte eiendom, waarvan hy bewus was, verberg het. Hy het ook terugbetaling van die bedrae wat reeds betaal is geëis en geskryf dat die sleutels teruggegee sou word so gou as hy terugbetaling ontvang het. Hy het vervolgens 'n dagvaarding vir kansellasie teen respondent uitgereik. Daarop het die respondent geskryf dat hy die kontrak kanselleer op grond daarvan dat die applikant 'n sekere paaiement nie betaal het nie en dat hy herbesit van die eiendom neem. Daarna het respondent die eiendom sonder applikant se kennis verhuur. Die huurder het nie van die geskil tussen applikant en respondent geweet nie. Vervolgens het applikant aansoek gedoen om 'n bevel vir teruggawe van besit, hangende die uitslag van die bestrede aksie tussen die partye. Op die keerdatum van 'n bevel nisi,

Beslis, dat applikant die nodige mate van besit gehad het en, aangesien dit nie bewys is dat dit vir respondent onmoontlik sou wees om binne 'n redelike kort tyd besit aan applikant te besorg nie, dat die bevel nisi met koste bekragtig moet word.

Flynote : Sleutelwoorde

Interdict — Spoliation order — Spoliator no longer in possession — When such order will be granted.

Headnote : Kopnota

A Court is entitled to grant an order against a spoliator for restoration of possession of spoliated property although he is no longer in possession thereof unless for some reason or other - the proof whereof is on the spoliator - it is clear that it will be impossible for him to carry out the Court's order.

Applicant had purchased a plot on which there was a house from respondent on hire-purchase. Thereafter he cancelled the hire-purchase agreement on the ground that respondent had concealed certain latent defects in the property sold, whereof he was aware, in a fraudulent manner. He also claimed the return of amounts already paid and wrote that the keys would be given back as soon as he had received repayment of the amounts. He thereafter issued a summons for cancellation against respondent. Thereupon the respondent wrote cancelling the contract on the ground that the applicant had not paid a certain instalment and that he was taking repossession of the property. Thereafter respondent let the property without applicant's knowledge to a lessee who was unaware of the dispute between applicant and respondent. Applicant thereupon applied for an order for the restoration

1969 (2) SA p60

of possession, pending the result of the opposed action between the parties.

On the return day of a rule nisi,

Held, that the applicant had had the necessary degree of possession and, as it had not been shown that it would be impossible for respondent to restore possession to applicant within a reasonably short time, that the rule nisi should be confirmed with costs.

Case Information

Keerdatum van 'n bevel nisi.

J. J. F. Hefer, namens die applikant: Die applikant moet aantoon dat hy in ongestoorde besit van die betrokke perseel was en dat die respondent B hom daarin gesteur het. Sien Scholz v Faifer, 1910 T.S. op bl. 246; Kramer v Trustees Christian Coloured Vigilance Council, 1948 (1) SA op bl. 783. Daadwerklike fisiese besit word nie vereis nie. Dit is voldoende indien applikant in 'n posisie was waarin hy beheer oor die perseel uitgeoefen het. Groenewald v van der Merwe, 1917 A.A. op bl. 238 - 9. Besit van die sleutels is voldoende. Die vraag wie van die C partye geregtig was op besit is nie tersake by aansoeke soos die onderhawige nie. As hy geregtig was op herbesitname, moes hy besit deur behoorlike regsproses gekry het. Sien Mpunga v Malaba, 1959 (1) SA 855; Dalby v Soffiantini, 1934 O.K.P.A. 105.

S. A. Visser, namens die respondent: Applikant is slegs geregtig op 'n spoliasiebevel indien hy die elemente van fisiese beheer en die D bedoeling om te beheer vir sy eie voordeel kan bewys. Sien Voet, 41.2.1; Groenewald v van der Merwe, 1917 AD 238; Scholtz v Faifer, 1910 T.S. 247. 'n Spoliasiebevel is in die aard van 'n finale bevel en dit word aan die hand gedoen dat die elemente daarvan op 'n oorwig van waarskynlikhede en nie net prima facie bewys moet word nie. Sien Nienaber v Stuckey, 1946 AD 1053. In die geval van 'n woning bestaan E besit in die bewoning daarvan. Sien Smith v Martin's Executor, 16 S.C. 151. Indien een van die elemente wegval, verloor die besitter sy besit. Sien Wille, Principles of SA Law, bl. 192 - 3.

Hefer, in repliek.

Cur. adv. vult. F

Postea (Desember 12).

Judgment

De Villiers, R.:

Hierdie is die keerdatum van 'n bevel nisi wat uitgereik is deur hierdie Hof op versoek van applikant, waarin G respondent opgeroep word om redes aan te voer

'(a)

waarom die respondent nie beveel sal word nie om erf 5096, geleë in die stad en distrik Bloemfontein, te ontruim en alle goedere en/of bates deur hom op die eiendom gebring op 4 Julie 1968 of daarna te verwyder nie;

(b)

waarom die respondent nie verbied sal word nie om besit te neem of andersins weer te kom op erf 5096, geleë in die stad en distrik Bloemfontein, hangende die uitslag van die bestrede aksie tussen die partye;

(c)

H waarom die respondent nie beveel sal word nie om die koste van hierdie aansoek te betaal'.

Die tersaaklike onbetwisde feite is die volgende: op 4 Maart 1968 verkoop respondent bogenoemde erf, waarop daar 'n huis is, op huurkoop

1969 (2) SA p61

De Villiers R

en gee besit daarvan aan applikant. Op 2 Mei 1968 skryf applikant se prokureur aan respondent dat hy die huurkoopkontrak kanselleer op grond daarvan dat respondent op bedrieglike wyse sekere verborge gebreke in die verkoopte eiendom, waarvan hy bewus was, verberg het. In die brief A eis hy dan ook terugbetaling van die bedrae. 'n totaal van R1,470, wat reeds betaal is in terme van die huurkoopkontrak en eindig die brief soos volg:

'Ons kliënt tref reëlings om die eiendom te ontruim en die sleutels aan ons te besorg. Sodra die sleutels aan ons oorhandig is, sal ons u verwittig. Die sleutels sal aan u oorhandig word gelyktydig met die betaling deur u aan ons van die bedrag van R1,470.'

B Op 6 Mei 1968 verwittig applikant se prokureur respondent dat applikant die eiendom ontruim het maar dat die sleutels in sy (die prokureur) se besit is en dat dit in sy eie belang is om onmiddellik terugbetaling te maak van die verskuldigde bedrag, sodat hy besit van die eiendom kan neem. Daarna verneem respondent deur sy prokureur na die C aard van die beweerde gebreke en applikant se prokureur onderneem om respondent se prokureur na die eiendom te neem en die...