Lenz Township Co (Pty) Ltd v Lorentz, NO en Andere

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Steyn HR, Hoexter AR, Ogilvie Thompson AR, Botha Wn AR en Holmes Wn AR
• Judgment Date: 06 February 1961
• Citation: 1961 (2) SA 450 (A)
• Hearing Date: 28 November 1960
• Court: Appellate Division

Steyn, H.R.:

Hierdie appèl is op 6 Februarie ll. toegestaan met koste en die bevel van die eerste Hof is verander na 'n bevel met koste wat verklaar dat die betrokke eiendom van die appellant nie geaffekteerde E eiendom is nie. Redes sou later verstrek word. Hulle volg hieronder:

Op 3 Augustus, 1956, is grond waarvan die appellant (wat ek die maatskappy sal noem) die eienaar was, by Proklamasie ingevolge art. 3 bis (1) van die Wet op Groepsgebiede, 1950, soos gewysig, omskryf as 'n F gebied wat die Goewerneur-generaal voornemens is om kragtens art. 3 (1) (a) van genoemde Wet as 'n gebied vir okkupasie deur lede van die Indiërgroep te verklaar. Die grond was reeds uitgelê as 'n dorpsgebied, hoewel nog nie as sulks geproklameer nie. Op dieselfde datum is die bepalings van die Wet op die Ontwikkeling van Groepsgebiede, 69 van 1955, (wat ek die Ontwikkelingswet sal noem) kragtens art. 38 van G daardie Wet, binne bedoelde gebied van toepassing verklaar. Op 6 September, 1956, word die grond deur die Groepsgebiede-ontwikkelingsraad (wat ek die raad sal noem) kragtens art. 24 van die Ontwikkelingswet onteien. Die grond was intussen as 'geaffekteerde eiendom' opgeneem in die lys wat die raad ingevolge art. 15 van die Wet opgestel het, en die H 'basiese waarde' daarvan is later ingevolge art. 19 (1) bepaal. Die maatskappy was ontevrede met die bedrag waarop dit bepaal is, en het in die eerste Hof die bepaling daarvan aangeveg onder meer met die bewering dat die grond geen 'geaffekteerde eiendom' luidens die Ontwikkelingswet is nie, dat dit daarom ten onregte in die lys opgeneem is en bygevolg verkeerdelik by 'n bepaling van basiese waarde betrek is. Die eerste Hof het die maatskappy, wat bedoelde bewering betref, in die ongelyk gestel. Die vraag voor hierdie Hof is of dit 'n mistasting was. By die behandeling

Steyn HR

van hierdie appèl word verwys na bogenoemde Wette soos hul in 1956 gestaan het, sonder wysigings wat later aangebring is.

Voordat ek by genoemde vraag kom, is dit nodig om eers in te gaan op sekere besware in limine. Die eerste beswaar is dat die besluit of grond A al dan nie in die lys opgeneem moet word, 'n besluit is wat die Wetgewer aan die uitsluitlike oordeel van die raad toevertrou het, en dat die maatskappy hom daarom, behalwe by wyse van 'n hersieningsproses, nie vir 'n verbetering van die lys op die Hof kan beroep nie. Indien dit 'n geldige beswaar is, sou dit uitloop op 'n inkorting van die seggenskap waarmee die Hof beklee is om 'n beswaarder te hulp te kom. So B 'n inkorting kan nie ligtelik aanvaar word nie. Daar bestaan 'n sterk vermoede teen wetgewende inmenging met die jurisdiksie van Howe, en 'n duidelike bepaling is nodig om daardie vermoede te weerlê. So merk BEYERS, A.R., op in de Bruin v Director of Education, 1934 AD 252 op bl. 258:

'Dis elementêr dat die regspraak van die Hof alleen deur duidelike wetgewing of noodwendige gevolgtrekking uit die Wet, uitgesluit word.'

C (Sien ook de Wet v Deetlefs, 1928 AD 286 op bl. 290; R v Padsha, 1923 AD 281 op bl. 303; Administrateur, Transvaal v Carletonville Estates Ltd., 1959 (3) SA 150 (AA) op bl. 152 i.f.). Die vraag is dus of uit die Ontwikkelingswet 'n voldoende duidelike bedoeling blyk om die onderhawige besluit van die raad aan beregting te onttrek.

D Luidens art. 15 (1) van die Ontwikkelingswet moet die raad so gou doenlik nadat die desbetreffende Proklamasies afgekondig is,

''n lys opstel van alle geaffekteerde eiendomme wat in 'n aldus geproklameerde gebied gelê is',

met vermelding van die besonderhede in die artikel genoem. In art. 1 (1) (v) word 'geaffekteerde eiendom' omskryf as

'enige onroerende eiendom wat geleë is -

(a)

E binne 'n gebied omskryf in 'n proklamasie uitgevaardig kragtens para. (a) van sub-art. (1) van art. 3 van die Hoofwet en wat geokkupeer word deur 'n persoon wat nie 'n lid van die in die proklamasie vermelde groep is nie;

(b)

binne 'n gebied omskryf in 'n proklamasie uitgevaardig kragtens para. (b) van sub-art. (1) van art. 3 van die Hoofwet en wat besit of geokkupeer word deur 'n persoon wat nie 'n lid van die F in die proklamasie vermelde groep is nie, of wat besit word deur 'n maatskappy waarin 'n heersende belang besit word of geag word besit te word deur of ten behoewe of ten voordele van 'n persoon wat nie 'n lid van die in die proklamasie vermelde groep is nie;

(c)

binne 'n gebied omskryf in 'n proklamasie uitgevaardig kragtens para. (b) van sub-art. (1) van art. 3 van die Hoofwet en -

(i)

wat by die toepassing van die bepalings van die Hoofwet G betreffende die okkupasie van grond of persele in die beheerde gebied, deel van die beheerde gebied uitmaak en wat geokkupeer word deur 'n persoon wat nie 'n lid is nie van die groep waarvan die eienaar van bedoelde onroerende eiendom 'n lid is of, indien die eienaar 'n maatskappy is, geokkupeer word deur 'n persoon van enige groep indien 'n beheersende belang in bedoelde maatskappy besit word of geag word besit te word deur of ten behoewe of ten voordele van 'n persoon wat 'n lid van 'n ander groep is; of

(ii)

H waarop die bepalings van arts. 12 en 13 van die Hoofwet van toepassing is en wat geokkupeer word deur 'n persoon wat nie 'n lid van die in die proklamasie vermelde groep is nie;

(d)

binne 'n gebied omskryf in 'n proklamasie uitgevaardig kragtens sub-art. (1) van art. 3 bis van die Hoofwet en wat geokkupeer word deur 'n persoon wat nie 'n lid van die in die proklamasie vermelde groep is nie;

(e)

binne 'n gebied omskryf in 'n proklamasie uitgevaardig kragtens sub-art. (1) van art. 3 ter van die Hoofwet en wat nie in besit van die Staat, 'n statutêre liggaam of 'n plaaslike bestuur is nie'.

Steyn HR

Die Hoofwet waarna verwys word, is die Wet op Groepsgebiede.

Uit hierdie woordbepaling is dit duidelik dat die raad nie die lys sou kan opstel nie sonder om gegewens in te win, 'n oordeel te vorm omtrent die bestaan van sekere feite en te besluit of daardie feite die geval A binne die begripsomskrywing van 'geaffekteerde eiendom' bring. Hy sou moet bepaal, na gelang van die geval, wie die eienaar van die grond is, wie die okkupeerder daarvan is, van welke groep die eienaar of okkuppeerder lid is, en waar die eienaar 'n maatskappy is, by wie die beheersende belang berus, en die groep waarvan hy 'n lid is. Waaruit die B beheersende belang bestaan, word in art. 1 (iii) van die Hoofwet omskryf. Die nodige bevinding ten aansien daarvan sou 'n uitgebreide en ingewikkelde ondersoek kan verg. By Goewermentskennisgewing 1419 van 3 Augustus 1956 word kragtens art. 36 (1) van die Ontwikkelingswet dan ook sekere inligting voorgeskryf wat eienaars van geaffekteerde eiendom aan die raad moet verstrek en word aan die raad bevoegdheid verleen om van C 'n eienaar of okkupeerder sekere verdere inligting te vorder, terwyl art. 35 van die Wet voorsiening maak wat 'n lid of amptenaar van die raad en inspekteurs in staat stel om gegewens in te samel. Met sulke inligting en gegewens sal die raad dan moet besluit of 'n eiendom al dan nie op die lys geplaas moet word. Die besluit om dit te doen, het vir D die eienaar belangrike gevolge. Die oordrag van die eiendom kom onder beperking (art. 17), die basiese waarde daarvan word bepaal (art. 19), indien die eienaar dit teen teenwaarde van die hand wil sit, moet hy die raad in kennis stel, en by vervreemding of onteiening word hy òf teenoor die raad geregtig op 'n waardeverminderingskontribusie òf verplig tot 'n waardevermeerderingskontribusie aan die raad (arts. 20 en 24 (2)). Stel E hy die raad nie in kennis nie, verbeur hy sy aanspraak op 'n waardeverminderingskontribusie en word hy verplig tot 'n verhoogde waardevermeerderingskontribusie (art. 22). Hierdie insidente van die raad se funksie ingevolge art. 15 (1), stem ooreen met dié wat verbind word met 'n kwasigeregtelike bevoegdheid, maar enkel uit die feit dat so F 'n funksie aan die raad opgedra is, volg nog nie vanself dat dit geskied het met die bedoeling om belanghebbendes aan die uitsluitlike oordeel van die raad te onderwerp nie. Die Ontwikkelingswet laat dit nie aan die raad oor om self te bepaal wat geaffekteerde eiendom is nie. Die Wet lê 'n objektiewe maatstaf neer waaraan eiendomme gemeet moet word om G te bepaal of hul al dan nie geaffekteerde eiendomme is. Die maatstaf is te vind in die begripsomskrywing, en nie in die oordeel van die raad nie. In die begripsomskrywing word die bestaan van die kenmerke van geaffekteerde eiendom nie op enige wyse met die oordeel van die raad verbind nie, en art. 15 bepaal ook nie dat die raad eiendomme wat na sy H mening, oordeel of goeddunke of volgens sy oortuiging of besluit geaffekteerde eiendomme ingevolge die woordbepaling is, op die lys moet plaas, of dat sy besluit afdoende is nie. Indien dit die geval was, dan sou daaruit afgelei kon geword het, ooreenkomstig gewysdes soos Shidiack v Union Government, 1912 AD 642; Doyle v Shenker & Co. Ltd., 1915 AD 233; Crown Mines Ltd v Commissioner for Inland Revenue, 1922 AD 91, en Administrator, S.W.A v Jooste Lithium Myne (Edms.) Bpk., 1955 (1) SA 557 (AD), dat die Wetgewer aan die oordeel of besluit van die raad 'n gesag wou

Steyn HR

toeken wat herstel deur 'n Hof van 'n foutiewe opname in die lys in die weg sou staan. In ons gewysdes word so 'n afleiding deurgaans gegrond op die besondere omskrywing of algemene inkleding van die verleende bevoegdheid of opgelegde plig, en nie enkel op die bestaan daarvan sonder meer nie. Hier ontbreek beide 'n duidelike bewoording en 'n A besondere inkleding. Art. 15 (1) lê die raad die plig op slegs om 'n lys op te stel van geaffekteerde eiendomme, d.w.s. van eiendomme wat aan die woordbepaling voldoen. 'n Eiendom wat nie daaraan voldoen nie, val buite hierdie plig, en kan nie sonder magsoorskryding ingesluit word nie. (Vgl. Tefu v Minister of Justice and Another, 1953 (2) SA 61 (T) B . Ek kan geen ander...