Hartland Implemente (Edms) Bpk v Enal Eiendomme Bk en Andere

• Jurisdiction: South Africa
• Judgment Date: 01 September 2000
• Citation: 2002 (3) SA 653 (NC)

Hartland Implemente (Edms) Bpk v Enal Eiendomme Bk en Andere
2002 (3) SA 653 (NC)

2002 (3) SA p653

Citation	2002 (3) SA 653 (NC)
Case No	Saaknr 245/2000
Court	Noord-Kaapse Provinsiale Afdeling
Judge	van Den Heever Wn R
Heard	August 11, 2000
Judgment	September 1, 2000
Counsel	C H G van der Merwe SC namens die applikant.; H J Lacock SC namens die respondente.

Flynote : Sleutelwoorde H

Verkoop — Van grond — Die kontrak — Formaliteite — Statutêre vereiste dat kontrak op skrif moet wees — Wesenlike terme — Algemene Uitwerking van art 2 van Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981 uiteengesit. I

Verkoop — Van grond — Die kontrak — Formaliteite — Statutêre vereiste dat kontrak op skrif moet wees — Wesenlike terme — Koopprys — Bepaal te wees in kontrak, of kontrak moet formule bevat ingevolge waarvan dit vasgestel kan word sonder verwysing na getuienis van consensus van partye — In afwesigheid daarvan is kontrak ongeldig en onafdwingbaar. J

2002 (3) SA p654

Verkoop — Van grond — Die kontrak — Formaliteite — Statutêre vereiste dat A kontrak op skrif moet wees — Wesenlike terme — Metode van betaling van koopprys — Bepaal te wees in kontrak, of kontrak moet formule bevat ingevolge waarvan dit vasgestel kan word sonder verwysing na getuienis van consensus van partye — In afwesigheid daarvan is kontrak ongeldig en onafdwingbaar.

Verkoop — Van grond — Die kontrak — Formaliteite — Statutêre vereiste dat B kontrak op skrif moet wees — Wesenlike terme — Koopprys — Bepaling van deur toepassing van leerstuk van inlywing by wyse van verwysing — Duidelike nexus te bestaan tussen kontrak en ander dokument wat daarin staan ingelyf te word — Blote verwysing na ander dokument lyf nie ipso facto alle terme daarvan in nie — Indien doel van verwysing in koopkontrak na ander dokument om C koopprys vas te stel, ander dokument nie alleen identifiseerbaar te wees nie, maar ook ingelyf in verband met koopprys of vasstelling daarvan.

Uitsetting — Eis vir gebaseer op eienaarskap van grond — Koopkontrak van grond ongeldig vanweë nie-nakoming van art 2 van Wet op Vervreemding D van Grond 68 van 1981 — Verkoper eis herbesitname van grond gelewer ingevolge kontrak — Wat gepleit moet word — Verkoper verplig om bloot eienaarskap van grond en koper se besit van grond te beweer — Nie nodig, om verkoper se eisoorsaak te voltooi, om teruggawe van koopprys betaal ingevolge kontrak te tender nie — Koper verplig om te beweer dat verkoper moet herstel wat hy onder kontrak ontvang het. E

Praktyk — Partye — Voeging — Party met direkte en substansiële belang in litigasie gevoeg te word — Direkte en substansiële belang beteken belang in reg wat onderwerp is van litigasie, en nie bloot finansiële belang, wat slegs indirekte belang in litigasie is — Kurator van lid van beslote korporasie wie se boedel gesekwestreer is, terwyl beslote korporasie nie gelikwideer is nie, het nie so belang nie — Voeging van F kurator nie nodig in saak teen beslote korporasie nie.

Headnote : Kopnota

Die nie-voeging van 'n party wat 'n direkte en substansiële belang by 'n saak het kan noodlottig wees vir die saak. 'n Direkte en substansiële belang in hierdie konteks beteken 'n belang in die reg wat die onderwerp is van die litigasie en nie bloot 'n finansiële belang wat net 'n indirekte belang in sodanige litigasie is nie. Die G kurator van 'n lid van 'n beslote korporasie wie se boedel gesekwestreer is, terwyl die korporasie self nie gelikwideer is nie, het nie so 'n belang nie, en sy voeging is nie nodig nie, net so min as wat voeging van die lede van 'n korporasie nodig is indien aksie teen 'n korporasie ingestel word. (Op 663E - H, gaparafraseer.) H

Die verkoper van onroerende eiendom onder 'n nietige koopkontrak, wat die eiendom aan die koper afgestaan het, het 'n eis vir herbesitname gebaseer slegs op sy eienaarskap en die koper se besit van die eiendom. Niks meer word vereis om die verkoper se eisoorsaak te voltooi nie. Hy hoef dus nie restitusie van 'n gedeelte van die koopprys, wat hy reeds ingevolge die ooreenkoms ontvang het, aan te bied nie. Die koper moet die punt opper dat die verkoper verplig is om terug te gee wat hy al I ontvang het as betaling van die koopprys van die eiendom. (Op 664D/E - G/H, geparafraseer.)

Dat koopkontrakte ten aansien van onroerende eiendom op skrif gestel moet word en deur die partye onderteken moet word, word lank reeds statutêr gereël. Huidiglik vereis art 2 van die Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981 dat geen vervreemding van grond van krag is tensy dit vervat is in J

2002 (3) SA p655

'n vervreemdingsakte wat deur die partye of hulle agente handelende op hulle skriftelike gesag, onderteken is nie. Al die A wesenlike terme van die koopkontrak moet in die vervreemdingsakte vervat wees. Die wesenlike terme moet met voldoende duidelikheid en sekerheid uiteengesit word sodat die identiteit van die partye, die bedrag van die koopprys, die koopsaak asook die 'force and effect' van die ander wesenlike terme vasgestel kan word sonder om toevlug te neem na die getuienis van die mondelinge consensus van wat B tussen die partye plaasgevind het. Hierdie uitsluiting van mondelinge getuienis oor die consensus van die partye raak vroeëre, gelyktydige of (en) latere mondelinge ooreenkomste. Mondelinge getuienis word gewoonlik uitgesluit met 'n beroep op die integrasiereel ('parol evidence rule'). Die toepassing van die tersaaklike regsbeginsels bring onvermydelik mee dat indien die partye mondelinge consensus bereik het oor 'n materiële term, C waar opskrifstelling ingevolge die bepalings van die Wet vereis word, maar nagelaat het om dit op skrif te stel, die kontrak ongeldig sal wees vanweë nie-nakoming van die formaliteitsvereistes. (Op 666H/I - I, E - F, 667F/G - H en 667I/J - 668C)

Die koopprys sowel as die wyse van betaling daarvan is wesenlike terme van 'n koopkontrak. Hulle moet bepaal en behoorlik omskryf wees in die skriftelike dokument waarin die vervreemdingsakte vervat is, of daar D moet 'n formule daaruit blyk waarkragtens dit met redelike sekerheid objektief bepaal kan word, sonder 'n verwysing na getuienis van die mondelinge consensus tussen die partye. By gebreke daaraan sal die kontrak ongeldig en onafdwingbaar wees vanweë nie-nakoming van die bepalings van opskrifstelling van die Wet. (Op 667E - F en H - I/J.) E

Al die wesenlike terme van die vervreemdingsakte hoef nie noodwendig in een enkele dokument vervat te wees nie, maar as daar meer as een dokument is moet hulle saamgelees die kontrak volledig weergee. Daar kan ook, in gevalle waar skrif 'n konstitutiewe vereiste is, op die sogenaamde leerstuk van inlywing by wyse van verwysing (wat by ons in die kontraktereg toepassing vind) staatgemaak word. Dit waarna verwys word om 'n beskrywing in die kontrak aan te vul en/of te verskaf en/of F 'n wesenlike term daarin te inkorporeer sal natuurlik 'n ander skriftelike dokument moet wees. Daar moet 'n duidelike nexus bestaan tussen die kontrak en die dokument wat geïnkorporeer staan te word. Die blote verwysing in 'n geskrewe kontrak na 'n ander dokument sal nie ipso facto alle terme en voorwaardes vervat in daardie dokument (of anders gestel die G dokument in sy geheel) by die kontrak waarin daarna verwys word inkorporeer nie. Die nexus wat vereis word gaan verder as bloot 'n verwysing na 'n identifiseerbare dokument. Die verband waarbinne die verwysing gemaak word is ook 'n wesenlike faktor. Indien 'n koopkontrak nie die koopprys omskryf nie, en daar staatgemaak word daarop dat die koopprys in 'n ander dokument beskryf is en daardie dokument deur verwysing geïnkorporeer is, moet die ander dokument nie H alleen identifiseerbaar wees met verwysing na die koopkontrak nie, maar die koopkontrak moet dit ook inkorporeer in verband met die koopprys of die bepaling daarvan. (Op 667C - D, 668D - F, 669A/B - C en F - H.) I

Flynote : Sleutelwoorde

Sale — Of land — The contract — Formalities — Statutory requirement that contract to be in writing — Material terms — General effect of s 2 of Alienation of Land Act 68 of 1981 set out.

Sale — Of land — The contract — Formalities — Statutory requirement that contract to be in writing — Material terms — Purchase price — Such to be fixed in contract, or J

2002 (3) SA p656

contract to contain formula in terms of which same determinable without reference to evidence of consensus A of parties — In absence thereof contract invalid and unenforceable.

Sale — Of land — The contract — Formalities — Statutory requirement that contract to be in writing — Material terms — Method of payment of purchase price — Such to be fixed in contract, or contract to contain formula in terms of which same determinable without reference to evidence of consensus of parties — In absence thereof contract invalid and unenforceable. B

Sale — Of land — The contract — Formalities — Statutory requirement that contract to be in writing — Material terms — Purchase price — Determination of by application of doctrine of incorporation by reference — Clear nexus to exist between contract and document sought to be incorporated therein — Mere reference to other document not ipso facto incorporating all terms thereof — If reference made in contract of sale to other document, to fix purchase C price under contract of sale, other document not merely to be identifiable, but to be incorporated in connection with purchase price or determination thereof.

Ejectment — Claim for based upon ownership of land — Contract of sale of land void by reason of non-compliance with s 2 of Alienation of Land Act 68 of 1981 — Seller seeking recovery of possession of land delivered under contract — What must be pleaded — Seller required to allege only D ownership of land and purchaser's possession of land — Not necessary, to complete seller's cause of action, to tender...