Goldberg v Buytendag Boerdery Beleggings (Edms) Bpk

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Rumpff HR, Jansen AR, Joubert AR, Van Winsen Wn AR en Botha Wn AR
• Judgment Date: 25 August 1980
• Citation: 1980 (4) SA 775 (A)
• Court: Appellate Division

Joubert, AR.:

Die respondent maatskappy het in die Transvaalse Provinsiale Afdeling as applikant aansoek gedoen vir die uitsetting van die

Joubert AR

appellant van 'n sekere plaas. Hierdie aansoek is deur die appellant teengestaan maar DE VILLIERS WN R het na aanhoor van die bestrede aansoek A in 'n geskrewe uitspraak die aangevraagde uitsettingsbevel met koste teen die appellant toegestaan. Hierdie uitspraak is gerapporteer as die saak van Buytendag Boerdery Beleggings (Edms) Bpk v Goldberg 1979 (2) SA 172 (T). Die appellant het in hoër beroep na hierdie Hof teen die uitspraak van die Hof a quo gekom. Na aanhoor van die appèl het hierdie Hof B aanvanklik uitspraak voorbehou. Op 22 Mei 1980 het hierdie Hof die appèl van die hand gewys met koste met dié wysiging dat die uitsettingsbevel in werking sou tree een maand vanaf 22 Mei 1980. Hierdie Hof het ook te kenne gegee dat dit later die redes vir sy uitspraak sou verstrek. Daardie redes word nou verstrek.

Daar bestaan gelukkig geen feitegeskil tussen die partye nie. Die volgende C relevante feite is gemene saak. Ene Buytendag het as oorspronklike verhuurder op 22 Maart 1976 'n skriftelike huurkontrak met appellant as huurder gesluit waarvolgens hy sy plaas vanaf 1 Julie 1976 vir 'n termyn van vyf jaar aan die appellant verhuur het (klousule 1) teen 'n huurgeld D van R700 per jaar vooruitbetaalbaar (klousule 5). Die huurder het 'n opsie om na afloop van die vyf-jarige huurtermyn die huurkontrak te verleng vir 'n tydperk van vier jaar 11 maande mits hy die verhuurder drie maande voor die verstryking van die huurtermyn skriftelike kennis gee van sy uitoefening van die opsie (klousule 7). Dit is opvallend dat die huurkontrak geen kansellasieklousule bevat wat aan die verhuurder 'n E terugtredingsreg verleen ingeval die huurder kontrakbreuk sou pleeg deur te versuim om die huurgeld stiptelik te betaal nie. Die oorspronklike verhuurder is op 4 September 1976 oorlede en die respondent maatskappy het die plaas van sy eksekuteur gekoop as gevolg waarvan die respondent maatskappy as regsopvolger van die oorspronklike verhuurder die teenswoordige verhuurder onder die skriftelike huurkontrak is. Appellant F het as huurder versuim om op 1 Julie 1978 die jaarlikse huurgeld vir die tydperk 1 Julie 1978 tot 30 Junie 1979 vooruit te betaal soos hy verplig was om in terme van die skriftelike huurkontrak te doen. Op 11 Julie 1978 het die respondent maatskappy se prokureur per aangetekende pos 'n brief gestuur na die appellant by sy adres, soos die huurkontrak bepaal, G waarheen kennisgewings aan hom deur die verhuurder gerig moet word. Hierdie brief het gewys op die appellant se versuim om die huurgeld op 1 Julie 1978 te betaal en oa die volgende beweer:

"U word hiermee in kennis gestel om die bedrag van R700 voor of op 25 Julie 1978 by ons kantore te betaal. Indien u sou versuim om hieraan te voldoen, sal die verhuurder geregtig wees om, sonder enige verdere kennisgewing, die huurkontrak te kanselleer."

H Die appellant het omstreeks 14 Julie 1978 hierdie brief ontvang. Hy het egter versuim om die huurgeld voor of op 25 Julie 1978 te betaal. Op 26 Julie 1978 stuur die respondent maatskappy se prokureur per aangetekende pos 'n brief aan die appellant waarin laasgenoemde daarop gewys is dat die respondent maatskappy as verhuurder die huurkontrak, weens die versuim van die appellant as huurder om die huurgeld op 1 Julie 1978 te betaal, gekanselleer het. Die appellant is verder in kennis gestel om die plaas onmiddellik te ontruim. Op 28 Julie 1978 het die appellant 'n tjek vir R700 aan die respondent maatskappy gestuur met 'n

Joubert AR

dekkende brief waarin die appellant die respondent maatskappy se reg om die huurkontrak te kanselleer, betwis het en gevolglik geweier het om die plaas te ontruim. Na aanleiding daarvan het die respondent maatskappy sy A aansoek vir die uitsetting van die appellant in die Hof a quo gerig. Die appellant se verweer, soos in sy beantwoordende beëdigde verklaring vermeld, was die volgende:

(1)

dat die respondent maatskappy geen bevoegdheid gehad het om die huurkontrak te kanselleer weens die appellant se versuim om die B huurgeld stiptelik te betaal nie omdat die huurkontrak geen kansellasieklousule bevat wat so 'n bevoegdheid aan die respondent maatskappy verleen nie, en dat die aangeleentheid derhalwe deur die gemene reg gereël word;

(2)

dat die respondent se sogenaamde kennisgewing van kansellasie gevolglik nie 'n behoorlike kennisgewing van kansellasie was nie.

C In hierdie Hof, sowel as in die Hof a quo, is namens die appellant betoog dat volgens ons gemene reg 'n verhuurder by afwesigheid van 'n terugtredingsbeding (lex commissoria), soos in die onderhawige geval, nie die reg het om die huurkontrak te kanselleer en daaruit terug te tree nie tensy die huurder vir twee jaar met die betaling van sy huurgeld D agterstallig is. Dit kom hierop neer dat waar 'n huurkontrak simpliciter aangegaan is deurdat dit nie 'n lex commissoria bevat wat aan die verhuurder 'n kansellasiereg en 'n terugtredingsreg verleen indien die huurder sou versuim om sy huurgeld stiptelik volgens die bepalings van die huurkontrak te betaal nie, die verhuurder kragtens die gemene reg (ex lege) 'n kansellasiereg en 'n terugtredingsreg verkry indien die huurder reeds vir twee jaar met die betaling van sy huurgeld agterstallig is.

E In die Romeinse reg kon 'n verhuurder die huurder van 'n saak met die actio locati dwing om sy verpligtinge onder die huurkontrak teenoor hom na te kom. Hierdie aksie was gerig op nakoming of vervulling (met of sonder vergoeding) deur die huurder van sy verpligtinge onder die huurkontrak F teenoor die verhuurder, bv om die huurgeld (merces, pensiones) betyds te betaal, om die gehuurde saak aan die verhuurder terug te besorg na afloop van die huurtermyn, om die gehuurde saak aan die verhuurder terug te gee weens die inwerkingstelling van 'n lex commissoria, ens. Hierdie aksie het aanleiding gegee tot 'n judicium bonae fidei sodat die partye se regte en verpligtinge teenoor mekaar nie beperk was tot die uitdruklike G bepalings van die huurkontrak (leges locationis vel conductionis) nie. Die judex kon hierbenewens die omvang van hul regte en verpligtinge in die betrokke geval aan die hand van sy oordeel van die eise van die bona fides en die billikheid vasstel. Inst 3.24.5; Inst 4.6.28,30; Van Oven Leerboek van Romeinsch Privaatrecht 2de druk te 271; Fritz Schulz Classical Roman H Law paras 61, 63. Die begrip bona fides het in hierdie verband 'n objektiewe betekenis gehad, nl wat in die betrokke geval volgens die oordeel van die judex in ooreenstemming met heersende eise of beskouinge van die samelewing of regsverkeer was. Raadpleeg Van Bemmelen en Fisher-Keuls Levend Recht 1957 te 125 - 126. Die samelewing of regsverkeer se eise of beskouinge het egter nie onveranderlik gebly nie omdat dit deur baie faktore, bv van 'n sosioekonomiese aard, beïnvloed kon word. So wys Van Warmelo An Introduction to the Principles of Roman Civil Law 1976 para 394 daarop

Joubert AR

dat wat bv in die 2de eeu v C in 'n bepaalde geval as in ooreenstemming met die eise van die bona fides en die billikheid beskou is nie noodwendig dieselfde sou wees in die 2de eeu AD in 'n soortgelyke geval nie.

A Die vraag is of 'n verhuurder van 'n saak volgens die Romeinse reg die reg het om by afwesigheid van 'n lex commissoria ' n huurkontrak te kanselleer en daaruit terug te tree voor die verstryking van die huurtermyn indien die huurder versuim het om een van die periodiek betaalbare huurgelde op die ooreengekome datum te betaal. Volgens Van Warmelo (op cit para 495) sou 'n verhuurder in so 'n geval op grond van B die bona fides wel 'n reg hê om die huurkontrak te kanselleer en daaruit terug te tree weens die huurder se versuim om die huurgeld betyds te betaal:

"There were certain circumstances in which a party could terminate the contract, even though the period of duration had been stipulated: for example, the conductor had not been given the tenure of the object, the locator had not kept the object in a proper state of repair, the conductor C had not paid the rent or was negligent with regard to the object. In certain circumstances, briefly, it was in accordance with the bona fides for one of the parties to resile from the contract. D 19.2.19.8; 20.1; 21; 25.1; 56; 60.1."

Hierdie Digesta- tekste waarna Van Warmelo in die algemeen verwys, dui op die rol wat bona fides en billikheid ten aansien van die verhuurder en D huurder se regte en verpligtinge gespeel het. Hulle is egter nie as sodanig direkte gesag vir sy stelling dat 'n verhuurder op grond van die bona fides ' n reg kon verkry om die huurkontrak te kanselleer en daaruit terug te tree weens die huurder se versuim om die huurgeld te betaal nie. Dit is opvallend dat Van Warmelo nie die vereiste stel dat die huurder twee jaar agterstallig met die betaling van die huurgeld moes gewees het nie.

E Laat ons nou kyk na die gesag in die Corpus Juris Civilis waarop latere juriste gesteun het vir hul stelling dat 'n huurder twee jaar agterstallig met die betaling van die huurgeld moes gewees het alvorens die verhuurder by afwesigheid van 'n lex commissoria die huurkontrak voor die verstryking F van die huurtermyn kon kanselleer en daaruit terugtree. D 19.2.54.1 bevat 'n uittreksel uit 'n werk van die beroemde Romeinse juris Paulus wat omstreeks 250 AD geskryf is. Dit lui soos volg:

"Inter locatorem fundi et conductorem convenit, ne intra tempora locationis Seius conductor de fundo invitus repelleretur et, si pulsatus esset, poenam decem praestet Titius locator Sei conductori: vel Seius conductor Titio, si intra tempora locationis discedere vellet, aeque decem Titio locatori praestare...