Fosfaat-Ontginningskorporasie Bpk v Phalaborwa Stadsraad en 'n Ander

• Jurisdiction: South Africa
• Judgment Date: 19 March 1980
• Citation: 1980 (3) SA 236 (T)

Fosfaat-Ontginningskorporasie Bpk v Phalaborwa Stadsraad en 'n Ander
1980 (3) SA 236 (T)

1980 (3) SA p236

Citation	1980 (3) SA 236 (T)
Court	Transvaalse Provinsiale Afdeling
Judge	Myburgh R
Heard	February 19, 1980
Judgment	March 19, 1980

Flynote : Sleutelwoorde A

Dorpsaanleg — Stigting van — Drie uitbreidings in 'n dorp tot dorpsgebiede verklaar — Voorwaarde dat 'n begiftigingsfooi vir elke uitbreiding betaal moes word — Elke uitbreiding daarna onderverdeel in erwe — Vereiste dat begiftigingsfooie betaalbaar is op sekere gedeeltes van elke uitbreiding wat geregistreer word — Stadsraad het begiftigingsfooie op onderverdeelde erwe geëis — Voorwaarde en vereiste nie strydig met stigtingsvoorwaarde nie ingevolge art 84 (6) van Ord 25 van 1965 (T) — Verpligting om begiftigingsfooie te betaal ontstaan, in die geval waar die dorpseienaar woonhuise op die erwe gebou het, wanneer daar met die bouwerk begin word of op die vasstelling van die waarde van elke erf — Art 74 (5) van Ordonnansie.

Headnote : Kopnota

Drie uitbreidings van 'n dorp waarvan applikant die eienaar was en wat in die eerste respondent se gebied gelë is, is kragtens Ord 11 van 1931 (T) as dorpsgebiede in 1963, 1967 en 1968 verklaar. Die stigtingsvoorwaardes was in die algemene plan uiteengesit en een daarvan was A (8) wat die bedrag van skenking soos volg bepaal het, nl " 'n bedrag van 71/2 persent van slegs die grondwaardes van alle erwe wat deur die applikant verkoop, verruil of geskenk... word sodanige waarde bereken te word soos op die datum waarop dit aldus van die hand gesit word en vasgestel te word..." en die skenking moes deur die eerste respondent volgens art 27 (4) aangewend word. In 1972 het die eienaar aansoek gedoen om die drie uitbreidings te onderverdeel kragtens Ord 25 van 1965 wat Ord 11 van 1931 herroep het. Die Administrateur, die tweede respondent, het die onderverdelings toegestaan onderhewig aan sekere vereistes, onder andere, A (5), dat " 'n begiftigingsfooi van 15 persent van die verkoopprys of sodanige waardasie van die erf soos wat bepaal word ingevolge art 74 van Ord 25 van 1965, watter ookal die hoogste is, moet aan die plaaslike bestuur betaal word" op die eerste 26, 13 en 31 gedeeltes van elke uitbreiding "wat geregistreer word uitsluitend daardie gedeeltes wat oorgedra word aan die plaaslike bestuur". Die onderverdelings is geregistreer. Die eienaar het nie die begiftigingsfooie betaal nie en het betoog dat art 74 van Ord 25 van 1965 nie van toepassing is nie en dat die vereistes, soos deur die Administrateur neergelê vir die betaling van die begiftigingsfooi, strydig was met die stigtingsvoorwaardes en dat hy nie regtens die vereiste kragtens art 84 (6) van Ord 25 van 1965 kon oplê nie. Die eienaar het aansoek gedoen dat ten opsigte van die uitbreidings voorwaarde A (8) en ten opsigte van die onderverdelings die vereiste A (5) as pro non scripto verklaar moes word. Die respondente het die aansoek bestry en ook 'n verklarende bevel ten aansien van die datum waarop die begiftigingsfooie betaalbaar geword het, aangevra.

Beslis, dat die vereistes van die onderverdelings en die stigtingsvoorwaardes nie strydig was nie omdat hulle betrekking gehad het op twee verskillende feitekomplekse en wat op verskillende stadiums opgelê was vir verskillende doeleindes. Hulle dek nie dieselfde aangeleenthede nie: die stigtingsvoorwaardes van die oorspronklike uitbreidings kon nie meer geld vir die onverdeelde erwe nie, want hulle het, as gevolg van die onderverdeling, nie meer bestaan nie.

Beslis, verder, dat die tweede respondent by magte was om genoemde onderverdelingsvereistes vir die nuwe erwe op te lê, en dat die aansoek dat voorwaarde A (8) en vereiste A (5) as pro non scripto beskou moes word, afgewys moes word.

Beslis, verder, dat kragtens art 74 (5) van Ord 25 van 1965 die begiftigingsfooie betaalbaar geword het op die datum van die begin van die bouwerk in die gevalle waar applikant woonhuise op die erwe gebou het of op die datum van die vasstelling van die waarde van die erwe.

Beslis, verder, indien die datums nie tussen die partye op ooreengek om kon word nie, dat die datum van die goedkeuring van die bouplanne geld. In die gevalle waar die eiendomsreg nie behou is nie dan geld arts 74 (1) en (2) van die Ordonnansie. Aansoek van die hand gewys.

Flynote : Sleutelwoorde

Township — Establishment of — Three extensions in a town declared as townships — Condition that an endowment for every extension should be paid — Each extension thereafter subdivided into erven — Requirement that endowments be paid on certain portions of each extension which are registered — Town Council had demanded payment on subdivided erven — Condition and requirement not in conflict with conditions of establishment in terms of s 84 (6) of Ord 26 of 1965 (T) — Obligation to pay endowment arose, in the case where the township owner built houses on the erven, when a start was made with the building or when the value of each erf was determined — Section 74 (5) of Ordinance.

Headnote : Kopnota

Three extensions of a town of which the applicant was the owner and which were situated within the jurisdiction of the first respondent were proclaimed townships in 1963, 1967 and 1968 in terms of Ord 11 of 1931 (T). The conditions of establishment were set out in the general plan and one of these, A (8), provided for an endowment as follows, viz 'an amount of 7½ per cent of only the land values of all erven which are sold, exchanged or donated... such value to be calculated as on the date on which it was thus disposed of and to be determined...' and the endowment had to be used by the first respondent in terms of s 27 (4). In 1972 the owner applied to have the three extensions subdivided in terms of Ord 25 of 1965 which had repealed Ord 11 of 1931. The Administrator, the second respondent, had approved the subdivisions subject to certain requirements, inter alia, A (5), that 'an endowment fee of 15 per cent of the selling price or such value of the erf as is

1980 (3) SA p237

determined in terms of s 74 of Ord 25 of 1965, whichever is the higher, be paid to the local 'authority' on the first 26, 13 and 31 portions of each extension 'which are registered excluding those portions which are transferred to the 'local authority'. The subdivisions were registered. The owner did not pay the endowment and had contended that s 74 of Ord 25 of 1965 did not apply and that the requirement, as imposed by the Administrator, for the payment of the endowment, was in conflict with the conditions of establishment and that in terms of s 84 (6) of Ord 25 of 1965 he could not impose the requirement. The owner applied that in respect of the extensions condition A (8) and in respect of the subdivisions requirement A (5) be declared pro non scripto. The respondent opposed the application and also applied for a declaratory order concerning the date upon which the endowment fees became payable.

Held, that the requirements for the subdivisions and the conditions of establishment were not in conflict because they related to two different factual complexes and which were imposed at different times for different purposes. They did not cover the same matters: the conditions of establishment of the original extensions could no longer apply for the undivided erven, as they no longer existed as a result of the subdivisions.

Held, further, that the second respondent had the authority to impose the said subdivisional requirements for the new erven, and that the application that condition A (8) and requirement A (5) should be regarded as pro non scripto had to be refused.

Held, further, that in terms of s 74 (5) of Ord 25 of 1965 the endowment became payable when the building operations were commenced in the cases were applicant had built houses on the erven or on the date on which the value of the erven was determined.

Held, further, in the event of the dates not being agreed upon between the parties, that the date of the approval of the building plans applied. In the cases where the right of ownership was not retained then ss 74 (1) and (2) of the Ordinance applied. Application dismissed.

1980 (3) SA p238

Case Information

Aansoek om 'n verklarende bevel. Die feite blyk uit die uitspraak.

L W H Ackermann SC (bygestaan deur T J Kruger) namens die applikant.

I W B de Villiers SC (bygestaan deur W J Hartzenberg) namens die respondente. A

Cur adv vult.

Postea (Maart 19). B

Judgment

Myburgh R:

Die applikant, die dorpsontwikkelaar en eienaar in die saak, doen aansoek dat die begiftigingsfooie wat die Administrateur, tweede respondent, ten opsigte van die onderverdelings van erwe 1810, 1550 en C 1799, wat binne die regsgebied van die Stadsraad van Phalaborwa, eerste respondent, geleë is synde voorwaardes A (5) en A (8) as pro non scripto verklaar word. Die aansoek is verder dat dit verklaar word dat die begiftigingsfooie, op die genoemde onderverdelings slegs sal wees soos bepaal in die stigtingsvoorwaardes van Phalaborwa Uitbreiding nr 1, nr 3 D en nr 4, waarin die genoemde erwe respektiewelik geleë was tot die onderverdelings. Alternatiewelik word gevra dat dit verklaar word dat die betaling van begiftigingsfooie ten opsigte van al die onderverdelings deur die applikant aan die eerste respondent moet geskied

'sodra en indien die tersaaklike afsonderlike gedeelte in die kantoor van die Registrateur van Aktes van die Transvaal as 'n afsonderlike eiendom geregistreer word'.

Dit word ook gevra dat die eerste respondent gelas word om applikant se kostes te betaal.

Die applikant het sedert die aansoek al die ondergedeeltes in die Kantoor F van Aktes as afsonderlike eiendomme geregistreer en dit is gevolglik nie nodig dat ek op die stadium verder na die eerste respondent se bedes in dié verband verwys nie.

Die eerste respondent se bede is dat dit verklaar word dat die begiftigingsfooie soos...