Boland Bank Bpk v Engelbrecht en Andere

• Jurisdiction: South Africa
• Judge: Botha AR, Nestadt AR, Nienaber AR, Marais AR, Plewman Wn AR
• Judgment Date: 29 March 1996
• Citation: 1996 (3) SA 537 (A)
• Docket Number: 281/95
• Hearing Date: 20 February 1996
• Counsel: D E van Loggerenberg namens die appellant. P P Delport SC namens die respondente.
• Court: Appellate Division

Marais AR:

Die ses applikante in die Hof a quo was destyds, en vyf van hulle is nog steeds, okkupeerders van wooneenhede in die Nimmersat Behuisingsontwikkelingskema C (hierna 'Nimmersat' genoem). Tweede respondent is sedertdien oorlede maar die eksekuteur van sy boedel het in die uitspraak van hierdie Hof berus. Derde respondent het sedertdien seniel geword maar haar aangestelde kurator ad litem berus ook in die uitspraak van hierdie Hof. Eerste respondent in die Hof benede, 'n private maatskappy, D was die geregistreerde eienaar van erf 237, Riviera, Pretoria. Tweede respondent was 'n direkteur en aandeelhouer van eerste respondent. Derde respondent het as promotor van Nimmersat opgetree. Vierde respondent (die huidige appellant) was Boland Bank Bpk en het die oprigting van Nimmersat gefinansier deur lenings versekureer deur middel van verbande aan eerste respondent te maak. Die verbande is oor die betrokke eiendom E deur eerste respondent ten gunste van vierde respondent geregistreer. Vyfde respondent was die trustees van Nimmersat Trust. Die trust is op 3 Junie 1987 gestig en die oprigting van die behuisingsontwikkelingskema is in 1988 voltooi. Die trustees sou 'die administrasie, finansies en algemene beheer van Nimmersat' beoefen. Volgens die aanhef tot die okkupasie-ooreenkomste tree die okkupeerders as begunstigdes tot die trust toe F en klousule 1.5.1 bepaal uitdruklik dat die regte ingevolge die ooreenkoms met betrekking tot die okkupasiereg uitgeoefen word en in ooreenstemming sal wees met die bepalings van die trustakte. Verskeie woordomskrywings in die trustakte is relevant:

G 'Begunstigdes sal beteken daardie blanke persone, synde senior burgers (van die ouderdom van 55 jaar of ouer) en synde die houers van eenheidsbewyse verkry kragtens 'n okkupasieregooreenkoms met die maatskappy.'

'Eenheidsbewys sal beteken 'n sertifikaatbewys wat aan 'n begunstigde deur die maatskappy uitgereik word wat aan 'n begunstigde die uitsluitlike gebruiks- en H okkupasiereg verleen van 'n wooneenheid in Nimmersat en die gemeenskaplike gebruik van die gemeenskaplike eiendom. Eenheidsbewyse sal alleenlik aan senior burgers uitgereik word. ("Okkupasiebewys" sal dieselfde betekenis hê en is sinoniem met eenheidsbewys.)'

'Nimmersat sal beteken die senior burger ontwikkelingsprojek wat deur die maatskappy onder beheer van die promotors opgerig staan te word op die eiendom.'

I 'Okkupasiereg sal beteken die reg wat aan 'n eenheidsbewyshouer toekom as 'n permanente lewenslange reg om sy okkupasiereg uit te oefen kragtens die okkupasieregooreenkoms.'

Die geskiedenis van die registrasie van verbande oor die betrokke eiendom is soos volg:

J 'n eerste verband nr B56841/87 vir 'n bedrag van R3 750 000

Marais AR

A met 'n bykomende bedrag van R750 000 is op 7 September 1987 geregistreer;

'n tweede verband nr B13848/89 vir 'n bedrag van R2 miljoen met 'n bykomende bedrag van R400 000 is op 27 Februarie 1989 geregistreer;

B 'n derde verband nr B6636/92 vir 'n bedrag van R1 100 000 met 'n bykomende bedrag van R220 000 is op 29 Januarie 1992 geregistreer.

Wanbetaling het uiteindelik gevolg en vonnis ten gunste van vierde respondent en teen eerste respondent as hoofskuldenaar, en tweede en derde respondente as borge, is op 26 C Oktober 1993 toegestaan ten bedrae van R7 937 828,53, rente en koste. Die eiendom is uitwinbaar verklaar. Toe vierde respondent te kenne gegee het dat hy die eiendom in eksekusie wou verkoop, het sekere geskille tussen applikante en vierde respondent ontstaan.

Op sterkte van die bepalings van arts 4A en 4B van die Wet op D Behuisingsontwikkelingskemas vir Afgetrede Persone 65 van 1988 ('die Wet') het applikante aangevoer dat hulle regte as okkupeerders voorkeur geniet bo die regte van vierde respondent as verbandhouer nieteenstaande die feit dat twee van die verbande reeds geregistreer was voor die inwerkingtreding van die Wet op 1 Julie 1989. Samewerking het gelei tot die plasing voor die Transvaalse Provinsiale Afdeling van 'n E aansoek om 'n verklarende bevel waarin die partye se onderskeie regte en verpligtinge bepaal sou word. Om voorsiening te maak vir verskillende feitekom-plekse wat denkbaar verskillende antwoorde sou oplewer, is 'n verteenwoordigende groep okkupeerders gekies om as applikante op te tree. Voor die inwerkingtreding van die Wet op 1 Julie F 1989 was daar geen statutêre beheer oor die verkoop van regte in sodanige skemas nie. Daar was ook geen beskerming óf by wyse van voorkeur in insolvensie óf by wyse van verskansing van okkupasieregte nie. Die Wet het 'n mate van beheer en beskerming tot stand gebring maar dit is gemeensaak tussen die partye dat die Wet soos aanvanklik bewoord niks bevat het waarop applikante sou kon steun vir die regshulp waarvoor hulle G vra nie. Die bron van hulle regte en die grondslag vir die regshulp wat aangevra is, is (so word betoog) die wysigings van die Wet wat die Wysigingswet op Behuisings-ontwikkelingskemas vir Afgetrede Persone 70 van 1990 ('die Wysigings-wet van 1990') teweeggebring het. Die datum van in-werkingtreding van die Wysigingswet H van 1990 was 29 Junie 1990. Die besondere artikel van die gewysigde Wet waarop applikante staatgemaak het, lui soos volg:

'4A Reg van okkupasie verleen dieselfde reg as geregistreerde huurkontrak

Die houer van 'n reg van okkupasie het by die toepassing van enige wet dieselfde regte as dié verleen aan 'n huurder ingevolge 'n huurkontrak soos beoog in art I 1(2) van die Wet op Formaliteite met betrekking tot Huurkontrakte van Grond 18 van 1969 wat teen die titelakte van die gehuurde grond geregistreer is, watter regte voorkeur geniet bo enige ander reg hetsy daardie ander reg teen die titelakte geregistreer of geëndosseer is en afgesien van die tydstip waarop die ander reg geregistreer of geëndosseer is.'

Ander tersaaklike bepalings van die gewysigde Wet is die volgende: 'reg van okkupasie' J word (in art 1 van die Wet) omskryf as

Marais AR

A 'die reg van 'n koper van 'n behuisingsbelang -

(a)

wat onderhewig is aan die betaling van 'n bepaalde of bepaalbare geldsom deur middel van 'n lening of andersins, betaalbaar in een bedrag of in paaiemente, bykomend tot of in plaas van 'n heffing, en hetsy so 'n geldsom ten volle of ten dele terugbetaalbaar is aan die koper of iemand anders of aan die boedel van die koper of so 'n ander persoon; en

(b)

B wat die bevoegdheid verleen om 'n gedeelte in 'n behuisingsontwikkelingskema te okkupeer vir die duur van die lewe van die koper of, behoudens art 7, iemand anders vermeld in die kontrak ingevolge waarvan die behuisingsbelang verkry is, maar sonder dat dit die bevoegdheid verleen om oordrag te eis van die eiendomsreg van die gedeelte waarop die behuisingsbelang betrekking het'.

C (Die woord 'gedeelte' het die woord 'eenheid' vervang op 22 Mei 1991 ingevolge die bepalings van die Wysigingswet op Behuisingsontwikke-ling-skemas vir Afgetrede Persone 66 van 1991.)

'4B Vervreemding van grond onderworpe aan reg van okkupasie

D (1) Tensy minstens 75 persent van die houers van regte van okkupasie in 'n behuisingsontwikkelingskema daartoe instem, mag die betrokke grond nie vry van daardie regte vervreem word nie: Met dien verstande dat die houers van die regte van okkupasie in die geval van so 'n vervreemding voorkeureise met betrekking tot die opbrengs van die verkoop van die grond het, watter eise, ondanks andersluidende bepalings van enige ander wet -

(a)

E voorkeur geniet bo die eis van enige verbandhouer; en

(b)

gelyk is aan die bedrag wat ingevolge para (a) van die omskrywing van reg van okkupasie betaal is.

(2) Enige vervreemding wat plaasvind sonder die instemming van die houers soos in subart (1) beoog, is van nul en gener waarde.

4C Vervreemding van reg van okkupasie is aan endossement teen titelakte F onderhewig

(1)(a) Geen ontwikkelaar mag 'n reg van okkupasie met betrekking tot 'n behuisingsbelang wat vanaf die inwerkingtreding van die Wysigingswet op Behuisingsontwikkelingskemas vir Afgetrede Persone, 1990, ontstaan het, vervreem of 'n ooreenkoms aangaan wat daardie strekking het of voorgee om dit te hê nie, tensy die titelakte van die betrokke grond waarop daardie reg G betrekking het, met die toestemming van die eienaar van daardie grond en, indien die grond met 'n verband beswaar is, die toestemming van die verbandhouer, of, in die geval van 'n deelnemingsverband, die toestemming van die betrokke benoemde maatskappy beoog in die Wet op Deelnemingsverbande 55 van 1981 ten gunste van wie die verband geregistreer is, deur 'n registrateur soos omskryf in art 102 van die Registrasie van Aktes Wet 47 van 1937 geëndosseer is ten effekte dat daardie grond die onderwerp van 'n H behuisingsontwikellingskema uitmaak.

(b) By die toepassing van para (a) word daar geag dat 'n reg van okkupasie met betrekking tot 'n behuisingsbelang ontstaan sodra 'n ontwikkelaar die eerste reg van okkupasie in 'n behuisingsontwikkelingskema vervreem.

(2) Die bepalings van subart (1) belet nie 'n ontwikkelaar wat nie verplig is om I die bepalings van daardie...